Елена Котова: "Перед СРО стоит задача навести порядок в сфере предоставления жилищных услуг"

Елена Юрьевна, сегодня в разных регионах России идет процесс создания СРО в жилищном хозяйстве. Какова причина их появления?

– Когда начиналась реформа ЖКХ в 2005 году, пошел процесс самоорганизации управляющих компаний. Кто-то образовал новые компании, кто-то реорганизовал бывшие МУП ЖКХ. Проработав определенный период времени, люди поняли, что есть масса вопросов, которые встают перед частным бизнесом. Это отсутствие четкой законодательной регламентации деятельности по управлению многоквартирными домами, единых стандартов качества управления МКД и правил профессиональной деятельности в данной отрасли, порядка ценообразования жилищных услуг и многое другое. Такие законодательные пробелы нередко приводили к появлению многочисленных случаев некачественного предоставления услуг и злоупотреблений со стороны лиц, управляющих МКД. Для граждан возникает проблема, связанная с невозможностью добиться качественного и своевременного обслуживания своего жилья.

Самостоятельно, каждой в отдельности, управляющей компании решения этих вопросов достичь было бы сложно. Прошел естественный процесс объединения и обмен опытом. После этого пришли к осознанию того, что надо не только опытом делиться, но и устанавливать четкие правила на рынке. Каждой УК поодиночке сложно вести диалог, как с органами власти, так и с поставщиками ресурсов. Слушать УК по одной никто не будет. Кроме того, у различных УК могут быть различные точки зрения. А в рамках СРО вырабатывается одно мнение, которое уже доносится до органов власти.

Перед СРО стоит задача навести порядок в сфере предоставления жилищных услуг, создать систему предоставления качественных жилищных услуг за рыночную цену, устранить юридические коллизии. Например, согласно правилам эксплуатации, УК должна выполнить указанный в них перечень работ, даже если собственник помещения отказывается от этих услуг и не обеспечивает их финансово. Если раньше все дефициты-недосборы покрывали из бюджета, то теперь это частный бизнес и проблема убытков никого не интересует. Кроме того, управляющая компания сегодня абсолютно не влияет на формировании коммунальных тарифов, а работает уже по готовым «ценникам». Тариф на тепло, электроэнергию, газ устанавливает Региональная энергетическая комиссия, опираясь только на расчеты самих поставщиков ресурса. А в отношении жилищных услуг практически повсеместно используется тариф, установленный муниципалитетом. В большинстве случаев собственники пока не готовы принять индивидуальный тариф, который предлагает УК с учетом реальных потребностей их дома.

В прошлом году в Госдуме РФ рассматривался законопроект о регулировании деятельности по управлению зданиями и сооружениями и обеспечении прав собственников объектов недвижимости. Какие базовые принципы он включает?

– В 2009 году мы выступили инициаторами создания Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью (НОСО УН), в состав которого вошли более 20 зарегистрированных СРО. В рамках Национального объединения СРО разрабатываются единые подходы к управлению недвижимостью, в том числе жилой, единые позиции управляющих по вопросам осуществления их деятельности, осуществляется координация деятельности СРО, обсуждаются проблемные вопросы, вырабатываются предложения по их решению. Предложения, сформулированные профессиональным сообществом, в свою очередь выносятся на рассмотрение государственных органов власти. В рамках НОСО УН были разработаны многие положения, которые затем легли в основу этого законопроекта, который в конце прошлого года уже прошел первое чтение в Госдуме. Мы поддерживаем принятие законопроекта и считаем его своевременным. По законопроекту предлагается формирование новой модели организации деятельности по управлению многоквартирными домами, основанной на обязательном членстве управляющих компаний в саморегулируемых организациях. Обязательное членство УК в СРО позволит создать систему отраслевых стандартов качества для управляющих организаций; систему профессиональной ответственности управляющих организаций, в том числе финансовых гарантий через формирование компенсационного фонда СРО и страхование ответственности УК. Кроме того, в СРО есть система контроля за деятельностью ее членов.

Также этот законопроект устраняет неопределенности со статусом и положением УК, ТСЖ, ЖК и ЖСК. В законопроекте прописаны их функции и ответственность с учетом сложившейся практики.

Какие рычаги влияния должны иметь органы государственной власти, чтобы введение СРО было эффективным? Какое ведомство будет курировать и регистрировать СРО в жилищном секторе?

– Во-первых, государство должно четко определить основные правила формирования института саморегулирования в сфере управления недвижимостью. На законодательном уровне должны быть определены основные требования к деятельности СРО, а также требования к их членам как в профессиональном плане, так и в финансовом. Во-вторых, государственный орган должен осуществлять контроль за соблюдением СРО установленных требований, а в случае выявленных нарушений принимать действенные меры. Таким образом, наиболее эффективной моделью деятельности СРО является та, при которой СРО контролирует деятельность своих членов, а государство – деятельность СРО. Вопрос о том, какой именно государственный орган будет контролировать СРО в сфере управления недвижимостью, пока не решен. Регистрирующем же органом выступает Росреестр.

Вы разделяете мнение, что в СРО должны вступать не только УК, но и ТСЖ, самостоятельно управляющие значительной частью жилого фонда? На ваш взгляд, членство в СРО должно быть обязательным или добровольным? Почему?

– В СРО должны вступать профессиональные управляющие организации, то есть коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, целью деятельности которых является оказание платных услуг и, соответственно, извлечение прибыли. Такие лица отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом. А что можно спросить с ТСЖ, у которых по статусу нет своего имущества и деятельность которых изначально не должна быть коммерческой?

Необходимо разделить эти два вида организаций исходя из их задач. Управляющая организация – профессиональный участник рынка управления, который несет ответственность и имеет финансовые гарантии. ТСЖ должно являться основным заказчиком работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, представителем интересов собственников помещений, защищающим их права по любым вопросам в сфере жилищных отношений.

Когда речь идет о ТСЖ, в управлении которых находятся несколько домов, страшно представить, кто же будет отвечать, если случится аварийная ситуация и будет причинен крупный ущерб, как ТСЖ будет возмещать эти убытки? Конечно, существует много примеров отличной работы ТСЖ, но в этом случае такую деятельность можно считать уже коммерческой, а руководство ТСЖ рассматривать в качестве профессиональной управляющей организации. Для ТСЖ важно развивать практику привлечения профессиональных лиц к управлению и содержанию дома, то есть лиц, являющихся членами СРО. Несомненно, ТСЖ должны объединяться, например, в специализированные ассоциации ТСЖ, членство в которых должно быть добровольным, собственники сами должны решать, вступать в такие ассоциации или нет. Членство же в СРО для управляющих компаний должно быть обязательным. Иначе ничего не сдвинется с места: не будут работать единые стандарты, направленные на повышение качества предоставляемых услуг, не будет обеспечено профессиональное управление и эксплуатация и не с кого будет спросить в случае неправомерных действий управляющей компании или причинения вреда собственнику в результате недобросовестного осуществления УК своей деятельности.

У любого законопроекта есть критики, несогласные, в случае проекта закона о регулировании деятельности по управлению зданиями, ссылаются на то, что введение механизма обязательного страхования и коллективной ответственности будет способствовать увеличению расходов собственников ввиду существенных затрат УК, которая должна стать обязательно членом СРО. Насколько введение механизма саморегулирования может увеличить платежи собственников?

– Существует много мнений и экспертных оценок разного профессионального уровня. Формирование компенсационного фонда, который позволит организациям отвечать по своим обязательствам, в том числе по долгам коллег, которых они приняли в СРО, но в этом вопросе не стоит принимать во внимание только эмоциональные оценки. Нужно понимать, что если УК состоит в СРО и в этой СРО есть компенсационный фонд, значит, потери собственника в случае непрофессиональных или недобросовестных действий УК будут компенсированы. Таким образом, сам собственник будет, по сути, застрахован от дополнительных трат.

Справка: По оценке Всероссийского союза страховщиков, самой авторитетной и представительной общественной организации в этой сфере, исходя из существующей практики добровольного страхования ответственности управляющих организаций и средних условий такого страхования, стоимость страхового полиса в год на 1 кв. метр составляет не более 1,5 рубля. По предварительным оценкам, общая сумма увеличения затрат на оплату жилищных услуг составит 1,75 рубля на 1 кв. метр в год (или 15 копеек на 1 кв. м в месяц). По данным экспертов Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью, в силу того, что не сформирован качественный и профессиональный рынок жилищных услуг, совокупные финансовые потери граждан и бюджетов всех уровней составляют около 160 млрд рублей в год, в том числе: злоупотребление правом распоряжения деньгами со стороны управляющих организаций и ТСЖ и преднамеренным банкротством управляющих организаций – около 65 млрд руб.; одновременное выставление квитанций за услуги разными компаниями на оплату ЖКУ – около 7,5 млрд руб.; выписка квитанций от компаний-однодневок – около 1 млрд руб.; техническая безграмотность специалистов – около 85 млрд рублей. Что составляет примерно 72 рубля на 1 кв. метр в год.

Через год государство сложит с себя обязательства по проведению капремонта в многоквартирных домах за казенный счет. А это значит, что все бремя неотремонтированного жилого фонда ляжет на плечи собственников жилья. Как в такой ситуации населению не стать заложниками реформы ЖКХ?

– Сейчас в стадии активного обсуждения находится, по крайней мере, два варианта решения проблемы, на какие средства населению ремонтировать свои дома. Я разделяю идею создания региональных фондов капитального ремонта, которые будут формироваться за счет средств регионов, муниципальных образований и платежей населения. Предполагается, что «подъемные» уже в конце 2011 года будут выделены из остаточных средств федерального фонда содействия реформированию ЖКХ. Главным остается вопрос - добровольным или обязательным будет участие граждан в наполняемости копилки. Необходимо, чтобы накопления на капитальный ремонт формировались независимо от смены собственника. Также при проектировании объекта необходимо, чтобы рассчитывался его жизненный цикл. У дома должен быть паспорт как у человека, который показывал бы, например, что через 5 лет должны быть проведены определенные работы, через 7лет другие, через 25 лет – замена лифтов и так далее. Когда прописан весь жизненный цикл объекта, можно будет рассчитать, через какой период времени и какое количество средств потребуется для проведения капитального ремонта.

Есть мнение, что оптимальным вариантом финансирования капремонтов является привлечения «длинных кредитов», когда собственники получают кредит в банке, производят капитальный ремонт, а затем на протяжении многих лет ежемесячно вносят небольшие платежи. А как Вы считаете?

– На сегодняшний день кредитование – нежизнеспособная форма финансирования капитального ремонта в наших условиях. Этот вариант удачно пошел во многих европейских странах. Но российские банки пока очень осторожно кредитуют подобные мероприятия. Это очень большие риски. Для ТСЖ – нужно 100% согласие всех собственников, необходимо собрать документы всех собственников (паспортные данные), включая детей. Банки оценили свои риски кредитования многоквартирных домов в 30 процентов от стоимости кредитов. Понятно, что под такие огромные проценты никто не станет занимать деньги.

просмотров: 1023

Комментарии

Написать

Написать

Ваше имя *

Комментарий:*

Антиспам-код

Отправить

Правила модерирования комментариев