Станислав Зингель: "В 2010 году количество сделок, совершаемых россиянами с зарубежной недвижимостью, увеличилось"

Станислав, какие Вы бы выделили основные и самые показательные тенденции 2010 года на зарубежных рынках недвижимости?

- Тенденция 2009 года, связанная с ростом доли инвестиционных сделок, совершаемых россиянами на рынке зарубежной недвижимости, в 2010 году только усилилась. Порядка 25% сделок с зарубежной недвижимостью совершается россиянами в инвестиционных целях. Мировой финансовый кризис и падение рынков недвижимости ряда стран не могли не сказаться на подходе россиян к инвестированию в зарубежную недвижимость. Можно констатировать, что уровень осмотрительности и инвестиционной грамотности российских инвесторов за последние полтора года многократно выросли. Покупатели зарубежной жилой недвижимости «для инвестиций» все в большей степени ориентируются на buy-to-let недвижимость, т.е. на недвижимость, которая приобретается для сдачи в аренду и получения стабильного и прогнозируемого дохода. Если 2-3 года назад 80% инвестиционных сделок с жилой недвижимостью за рубежом совершались россиянами в расчете на существенный рост стоимости, то сейчас только в 40% инвестиционных сделок россияне рассчитывают на значительный рост стоимости недвижимости, а в 60% сделок преобладает расчет на получение дохода от сдачи в аренду.

Значительная часть курортной недвижимости предлагается по готовой инвестиционной модели - комбинации из leaseback (гарантированная доходность), cash-back (начисление процентов на внесенный депозит на период до сдачи объекта в эксплуатацию), BMV - below market value (покупка ниже рыночной стоимости), non-status mortgage (финансирование от застройщика). Встречаются даже предложения с 104% заемным финансированием покупки недвижимости. Иными словами, большинство застройщиков сейчас предельно четко понимает - чтобы успешно продавать жилую недвижимость, необходимо разработать и реализовать стратегию привлечения частных инвесторов.

Более 50% сделок с зарубежной недвижимостью совершается россиянами с использованием ипотеки. Поскольку на 2010 год объем российского рынка зарубежной недвижимости прогнозируется на уровне более 12 млрд долларов, то это означает, что более 6 млрд. долларов на покупку зарубежной недвижимости россиянами было взято в местных банках.

Какие страны оказались наиболее популярны по итогам 2010 года?

ТОП-15 стран по популярности (жилая недвижимость)

	2010	Доля (%) по спросу	Динамика средней цены по итогам 2010 в сравнении с 2009 (%)	Средняя стоимость объекта недвижимости (тыс. ЕВРО)
1	Болгария	18%	-8%	55
2	Германия	12%	+3%	95
3	Черногория	7%	+4%	135
4	Испания	7%	-5%	170
5	Чехия	6%	-2%	135
6	США	5%	0%	220
7	Латвия	4%	+24%	135
8	Турция	3%	+3%	65
9	Италия	3%	-2%	205
10	Кипр	2%	-2%	190
11	Франция	2%	+8%	310
12	Финляндия	2%	+5%	185
13	Египет	1%	-5%	50
14	Израиль	1%	+17%	230
15	Греция	1%	-2%	155
	ТОП-15	74%		126 (средне-взвешенная)
	остальные страны	26%

Насколько активны на зарубежных рынках русские в 2010 году по сравнению с другими иностранными инвесторами?

- Покупатели из России являются активными игроками на зарубежном рынке недвижимости. По нашим оценкам, в среднем по Европе на россиян приходится порядка 15% от сделок с недвижимостью, совершаемых иностранными покупателями. При этом лидерами на европейском рынке зарубежной недвижимости остаются англичане и ирландцы. На втором месте - жители стран Центральной Европы (Германия, Голландия, Бельгия). На третьем месте - скандинавы. А на четвертом - россияне и граждане СНГ.

Растет ли количество покупок среди россиян или падает? Как оно упало с кризисом и насколько восстановилось (или упало) за последний год?

- В период кризиса падение количества покупок россиянами недвижимости за рубежом сократилось в 2-2.5 раза по сравнению с пиковыми докризисными показателями 2й половины 2007 - 1й половины 2008 года. Начиная со 2-й половины 2009 года спрос на зарубежную недвижимость со стороны россиян стал восстанавливаться. В 2010 году количество сделок продолжило расти, но пока еще отстает от пиковых докризисных показателей на 15-20%.

Как меняется доля россиян - покупателей зарубежной недвижимости в общей структуре продаж в последние год-два?

- В период мирового финансового кризиса, несмотря на общее падение количества сделок по покупке зарубежной недвижимости, совершаемых россиянами, доля россиян-покупателей выросла во многих странах. Это обусловлено тем, что в период кризиса главные игроки рынка зарубежной недвижимости - англичане - заняли крайне осторожную и выжидательную позицию, что привело к уменьшению их доли, которая перераспределилась в пользу россиян. Но в 2010 году англичане, ирландцы и скандинавы очень активно вернулись на рынок зарубежной инвестиции и быстро отыграли утраченные в 2008-2009 годы позиции.

Как изменился «вкус» российских покупателей?

- Отрадно отметить, что россияне в прошедшем году зарекомендовали себя профессиональными инвесторами на рынке зарубежной недвижимости. Таким образом, мировой финансовый кризис стал для российских покупателей зарубежной недвижимости «хорошим университетом». Многие «горячие головы», теперь стали трезвее принимать решение.

При этом инвесторы из России по-хорошему консервативны в выборе объектов для инвестирования, как правило, предпочитая те объекты, которые имеют более высокую надежность и более высокую стабильность дохода - пусть и при меньшем уровне доходности.

Инвесторы из России остаются приверженными инвестициям в «старую» Европу, отдавая предпочтение стабильности дохода и надежности инвестиций. Хотя мировой рынок недвижимости активно «искушает» россиян высокодоходными и, как правило, высокорискованными инвестициями - например, в бразильские трущобы.

Какие страны наберут в 2011 популярность, какие будут терять?

- По нашим оценкам, в 2010 году продолжится рост популярности приобретения недвижимости в странах «старой» Европы - Германии, Англии, Франции. В качестве примера этой тенденции можно привести стремительный рост интереса со стороны россиян к покупке недвижимости Если говорить о жилой недвижимости, то можно говорить что тенденция уменьшения средней стоимости покупки, начавшаяся в 2008-2009 годы продолжилась и в 2010 году. Это объясняется двумя основными причинами. Во-первых, в период мирового кризиса в подавляющем большинстве стран произошло падение стоимости недвижимости - например, по таким очень популярным у россиян странам, как Болгария, Испания и Черногория, падение составило до 30-40%. Что, соответственно, привело к уменьшению средней стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Во-вторых, россияне, как и покупатели из других стран, стали более экономными в своих зарубежных покупках в сравнении с докризисным периодом.

Какие рынки, вы считаете, могут быть опасными в 2011 году?

- Рискованными, с точки зрения инвестирования, в 2011 году останутся рынки недвижимости стран: ОАЭ, Калабрия (Италия), Панама и другие карибские страны.

Какие отметите новые зарубежные направления (страны и типы недвижимости)?

- По нашим оценкам, в 2010 году серьезный всплеск интереса россиян был отмечен только к недвижимости Латвии, что обусловлено введением летом 2010 в Латвии нового закона о возможности предоставления ВНЖ при покупке недвижимости. Но пока это - только рост интереса, который не вылился в адекватный рост количества сделок россиян с латвийской недвижимостью.

В целом ТОП-15 стран по спросу у россиян не претерпел других серьезных изменений.

И россияне остаются в стороне от инвестиций в «новые страны», которые сейчас активно «раскручиваются» среди западно-европейских инвесторов. Относительно новых типов недвижимости отмечу, что если покупка зарубежной недвижимости по схеме leaseback уже 2 года пользуется заслуженной популярностью у российских покупателей, то покупка недвижимости за рубежом по схеме fractional - это новинка не только для российских инвесторов, но даже и для таких искушенных инвесторов, как англичане.

Эксперты по инвестициям также отмечают значительный рост популярности инвестиционных фондов недвижимости. Такие фонды позволяют своим вкладчикам получать стабильную доходность порядка 9-10% годовых и предоставляют вкладчикам прозрачную стратегию выхода из инвестиций через 5-10 лет. При этом диапазон возможных инвестиций вкладчиков фонда, как правило, достаточно широк - от нескольких десятков тысяч до миллионов евро, что дает фонду возможность привлечь внимание широкого круга инвесторов. Лидирующие позиции в Европе сейчас занимают немецкие инвестиционные фонды недвижимости, где 10-15% инвестиций, привлеченных фондами, приходится на инвесторов из России.

Что сейчас предпочитают покупать за рубежом - наиболее бюджетные предложения или вы наблюдаете какие-то другие тенденции?Что будет востребовано в следующем году?

- Если говорить о жилой недвижимости, то можно говорить что тенденция уменьшения средней стоимости покупки, начавшаяся в 2008-2009 годы (падение на 20% относительно 2007) продолжилась и в 2010 году (падение еще на 15-20% относительно 2009). Это объясняется двумя основными причинами. Во-первых, в период мирового кризиса в подавляющем большинстве стран произошло падение стоимости недвижимости - например, по таким очень популярным у россиян странам, как Болгария, Испания и Черногория, падение составило до 30-40%. Что, соответственно, привело к уменьшению средней стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Во-вторых, россияне, как и покупатели из других стран, стали более экономными в своих зарубежных покупках в сравнении с докризисным периодом.

В 2011 году мы не ожидаем падения средней стоимости жилой недвижимости, приобретаемой россиянами за рубежом. Более того, по нашим оценкам, будет иметь местно небольшой (5-10%) рост средней стоимости. Это обусловлено, с одной стороны, восстановлением платежеспособности россиян после кризиса, а с другой стороны, расширяющимися возможностями для получения россиянами в зарубежных банках ипотечного кредитования по низким ставкам 2.5-4%.

Если говорить о предпочтениях россиян в части инвестиционной недвижимости, то в 2010 году лидирующие позиции по спросу у россиян заняли: в бюджете до 400 тысяч евро - leaseback-недвижимость с гарантированным арендным доходом в Англии и Франции, в бюджете до 800 тысяч евро - мини-отели и доходные дома в Германии, а в бюджете свыше 800 тысяч евро - торговая недвижимость и отели - все в той же Германии. Нельзя не отметить, что инвесторы из России остаются приверженными инвестициям в «старую» Европу, отдавая предпочтение стабильности дохода и надежности инвестиций. Хотя мировой рынок недвижимости активно «искушает» россиян высокодоходными и, как правило, высокорискованными инвестициями - например, в бразильские трущобы.

На 2011 год мы не прогнозируем существенных изменений в предпочтениях российских инвесторов. Инвестиции в «новые» страны (например, в недвижимость Бразилии), набирающие популярность у западно-европейских инвесторов, не будут иметь высокого интереса со стороны российских инвесторов. Также россиян не заинтересует схема долевого приобретения недвижимости Fractional, которая очень популярна на Западе. Вместе с тем, в 2011 году мы ждем дальнейший рост интереса российских инвесторов к вложениям в европейские инвестиционные фонды недвижимости (REIT).

Массовый портрет российского покупателя недвижимости, ИНВЕСТИРУЮЩЕГО сегодня за рубеж?

- Если говорить о россиянине, инвестирующем в зарубежную жилую недвижимость, то, по нашей статистике, портрет таков:

§ 5% возраст до 30, 25% возраст 30-40, 50% возраст 40-50, 20% возраст выше 50

§ 65% мужчины, 35% женщины

§ собственник бизнеса или высоко-оплачиваемый наемный сотрудник

§ 40% жители Москвы, 10% жители С-Петербурга, 25% жители остальных городов-миллионников, 25% жители остальных городов

§ 90% заинтересованы в ипотеке за рубежом, 10% не заинтересованы в ипотеке за рубежом

§ 70% заинтересованы в инвестициях в «консервативную» Европу (Англия, Франция, Германия и т.д.), 20% в инвестициях в страны Южной и Восточной Европы, 10% в инвестициях вне Европы (Америка, Азия)

Чем ментальность покупателей из регионов отличается от взглядов и предпочтений столичных покупателей зарубежной недвижимости? Насколько отличается информированность, подготовленность, готовность этих покупателей?

- В целом нельзя говорить о том, что информированность и подготовленность покупателей и инвесторов из регионов существенно отличается от столичных.

Если же говорить о предпочтениях, то можно отметить, что ТОП список стран может несколько меняться в зависимости от региона. Приведем несколько примеров:

§ Тайланд не входит в ТОП-15 по спросу среди россиян в целом, но, чем дальне на восток страны, тем более популярен Тайланд у россиян с т.зр. покупки недвижимости (например, в Сибири Тайлан входит в ТОП-10, а на Дальнем Востоке - вообще в ТОП-5)

§ исторически на Урале недвижимость в Чехии пользуется особым спросом - как следствие, Чехия в УФО находится в ТОП-3 по спросу

§ недвижимость в Турции пользуется повышенным спросом у жителей Татарстана и Башкирии

§ Испания - повышенным спросом у жителей Поволжья.

Немалая заслуга в росте просвещенности (российских покупателей вообще и региональных покупателей в частности) принадлежит порталам и СМИ о недвижимости, которые в 2010 году сделали качественный скачок в освещении тематики зарубежной недвижимости. Практически ежедневно выходят новые статьи и обзоры по зарубежной недвижимости, которые публикуются в Интернете и, как следствие, становятся мгновенно доступными всем россиянам - независимо от места жительства. По итогам 2010 года можно отметить, что уровень подготовленности покупателей из регионов рос «опережающими темпами» в сравнении со столичными покупателями.

просмотров: 1150

Комментарии

Написать

Написать

Ваше имя *

Комментарий:*

Антиспам-код

Отправить

Правила модерирования комментариев