Ольга Мокрушина: "Помимо правового значения, рента играет определенную экономическую роль"

Отсюда недоверие, подозрительность и страх быть обманутым при заключении сделки с рентоплательщиком. Увы, многие наслышаны о квартирных махинациях, в результате которых старики, дешево продав, а то и вовсе подарив свое жилье в обмен на обещание ухода и заботы, оставались в итоге ни с чем.

Ничего общего с договором ренты такие сомнительные сделки не имеют. Как же при отчуждении своего имущества получателю ренты обеспечить себя законодательной защитой, какие юридические тонкости важно учесть при составлении данного договора? С этими и другими вопросами обратились к нотариусу Пермского городского нотариального округа Ольге Владимировне Мокрушиной.

Ольга Владимировна, так в чем же суть договора ренты?

- Чтобы понять суть договора ренты, необходимо обратиться к истории и посмотреть истоки ее зарождения. Свою историю договор ренты насчитывает со средних веков. Появился он в европейском праве в результате того, что заключался изначально сторонами в обход существующих норм. Когда люди продавали имущество, им было сложно найти покупателя, который сразу бы оплатил всю сумму, поэтому договор заключался с условием выплаты денег определенными частями в достаточно долгий период времени.

Либо люди хотели дать взаймы деньги и получать от этого проценты, но церковь такого рода процентные займы не одобряла. Люди были вынуждены в обход существующих норм заключать такие договоры, когда одним лицом имущество либо деньги передавались другому лицу, а второе лицо расплачивалось, внося периодические платежи. По понятным идеологическим причинам в СССР таких договоров, договоров ренты тоже не было.

Советский человек не должен был жить на нетрудовые доходы. Впервые подобный договор возник в гражданском кодексе в1964 году, это был договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. В качестве объекта исключительно был жилой дом, в качестве субъекта, его отчуждающего, - нетрудоспособный гражданин. И только в новом Гражданском кодексе РФ (часть 2 действует с 01 марта 1996 года) предусмотрена та рента, которая сегодня существует, и о которой сегодня идет речь.

При чем рента установлена как отдельный вид договора, и если смотреть главу 33 ГК РФ, то мы увидим, что существует несколько видов ренты: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Помимо правового значения, рента играет определенную экономическую роль. Рента - это регулярный доход, который лицо получает от капитала, имущества, земельных участков и который не требует от своих получателей предпринимательской деятельности.

Лицо, получающее такой доход, - рантье. Согласно экономическому словарю, рантье (франц. rentier от rente - рента) - лицо, основным источником дохода которого являются проценты от предоставленных в ссуду денег, имущества или ценных бумаг.

По всем видам ренты, стоит иметь в виду, что эти договоры являются алеаторными, то есть рисковыми. И такие договоры характеризуются тем, что стороны заранее не могут знать будет ли встречное предоставление равнозначно тому, что они предоставляют по договору. Если, например, по договору купли- продажи все ясно и понятно в этом отношении, одна сторона передает квартиру, вторая оплачивает определенную сумму.

Обе стороны знают размер встречного предоставления, в этом и есть согласование воли сторон, одна из которых имеет желание продать за определенную сумму, а вторую устраивает эта цена. А рисковый договор характеризуется тем, что заранее просчитать соразмерность встречного предоставления невозможно. Ведь человек, который соглашается на уход, не знает точно, сколько потребуется времени по предоставлению этого содержания: год, два, десять.

То есть сам размер содержания может превысить сумму того имущества, которое он получает, и в данном случае это не будет являться основанием для изменения или расторжения договора.

Есть ли ограничения применения договора ренты по виду имущества?

- Относительно вида имущества стоит отметить, что ограничения установлены для договора пожизненного содержания с иждивением, в котором в качестве объекта предусмотрено исключительно недвижимое имущество. По остальным видам - просто «имущество», но согласно данному выше определению ренты, оно передается в собственность, а собственность по ГК РФ может быть установлена только на вещи.

Многие путают различные виды ренты. В чем разница?

- По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Т.е. выплата постоянной ренты не связана с период жизни получателя ренты. Кроме того, права на получение постоянной ренты могут передаваться.

То есть, если гражданин является получателем постоянной ренты, например, отдал большой пакет акций под выплату ренты, то в случае его смерти право на получение рентных платежей перейдет его правопреемникам. В отличие от других видов ренты, получателями постоянной ренты могут быть не только граждане, но и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Еще одним отличием постоянной ренты является то, что при случайной гибели имущества, переданного плательщику постоянной ренты за плату, плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты. Это единственный случай, когда риск случайной гибели предмета ренты лежит на получателе ренты.

В остальных случаях действует общее правило, установленное ст. 211 ГК РФ, - риск случайной гибели или повреждения имущества несет его собственник. И даже если с квартирой, переданной по договору пожизненного содержания с иждивением, что-либо случилось, плательщик ренты должен выполнить все свои обязанности по содержанию, независимо от того, что предмета договора уже нет.

На практике для граждан наиболее актуальным является разграничение пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. В этой связи можно отметить два наиболее важных момента. Во-первых, как мы выяснили выше, предметом договора пожизненной ренты может быть любое имущество, а пожизненного содержания с иждивением - только недвижимость.

Во-вторых, существенное отличие пожизненного содержания с иждивением в том, что рента предоставляется не в виде денежных выплат, как в пожизненной ренте, а в форме содержания получателя ренты. Содержание подразумевает обеспечение потребностей получателя ренты в жилье, питании, одежде, медикаментах, уходе за ним.

Таким договором может предусматриваться и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Таким образом, весь полный объем содержания в этом виде договора ренты является существенным условием. Если по нему не достигнуто согласие сторон, то договор считается незаключенным.

Что касается размера денежных выплат, то в пожизненной ренте, если иное не установлено договором, выплаты производятся не реже, чем один раз в месяц, и денежная выплата не может быть меньше, чем одна минимальная заработная плата. По пожизненному содержанию с иждивением закон предусматривает, что общий объем месячного содержания должен быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда.

Зачастую изначально получатель ренты не нуждается в постоянном уходе, ему достаточно того, что регулярно выплачиваются определенные договором денежные суммы. Законодатель в ст. 603 ГК РФ устанавливает возможность включения в договор пожизненного содержания с иждивением условия о замене предоставления содержания в натуре выплатой периодических денежных платежей.

Но эта ситуация может измениться в любую минуту. Например, гражданин определил общий объем содержания в 10 тысяч рублей в месяц, при этом он самостоятельно выполняет все обязанности по дому, а от плательщика ренты требуется только исправно платить определенную денежную сумму.

И как только в силу своего физического состояния гражданин перестал справляться самостоятельно с домашними заботами, то плательщик ренты обязан предоставлять ему полный объем содержания, предусмотренный договором (ухаживать за ним, кормить, покупать медикаменты и т.д.).

Сторонам при удостоверении договора нотариус разъясняет, что в любой момент человек может потребовать содержания, поскольку ему уже, наоборот, не деньги нужны, а уход. И если плательщик ренты не будет этого делать, то получатель ренты имеет право обратиться в суд за расторжением договора, поскольку свою прямую обязанность плательщик ренты не выполняет.

Кто и как устанавливает размер ежемесячных платежей?

- Размер ежемесячных платежей определяется по договоренности между плательщиком и получателем ренты. Согласно ГК РФ ежемесячный платеж по договору пожизненной ренты должен быть не менее одного минимального размера оплаты труда (МРОТ), а по договору пожизненного содержания с иждивением - не менее двух МРОТ.

При этом минимальный размер оплаты труда бывает двух видов:

- МРОТ для регулирования оплаты труда и определения размеров пособий по временной нетрудоспособности (4330 рублей)

- МРОТ для регулирования платежей по гражданско-правовым обязательствам, исчисления налогов, штрафов и пр. (100 руб.).

Так вот договор ренты относится к сфере гражданско-правовых обязательств. Поэтому согласно закону о МРОТ, ежемесячный платеж по договору пожизненной ренты должен быть не менее 100 рублей, а по договору пожизненного содержания с иждивением - не менее 200 рублей. Конечно, о каком содержании может идти речь, если отталкиваться от этого минимального значения?

Поэтому в 2008 году в Конституционный Суд от граждан поступило два заявления. КС рассматривал соответствие этого размера МРОТ по отношению к договору ренты и признал данные нормы неконституционными. Было дано поручение Государственной Думе принять иные размеры, но они до сих пор не приняты.

Здравый смысл потенциальных плательщиков ренты подсказывает, что такой ничтожный размер не может быть серьезным стимулом для пожилого человека к заключению ренты, а потому в договорах прописывают более ощутимые размеры выплат, ориентируясь, как правило, на МРОТ, определенный для оплаты труда, - 4330 руб.

Еще один немаловажный момент для супругов. Как в данном случае будут регулироваться отношения?

- Договор ренты любого вида всегда является возмездным, независимо от того, как передается имущество. По договору ренты само имущество может передаваться как за плату, так и бесплатно. Несмотря на то, как передается имущество по договору ренты, за плату, либо безвозмездно, договор ренты в любом случае является возмездной сделкой, поскольку на сам характер договора это не влияет.

Поэтому, для заключения договора ренты плательщик ренты всегда должен предоставить нотариально заверенное согласие супруга, поскольку имущество, которое они приобретают по договору ренты, поступит в их общую совместную собственность, если между ними не заключалось брачного контракта.

В отношении тех, кто передает имущество под выплату ренты, приобретенное во время брака, он также должен предоставить согласие супруга, ведь рента - это договор отчуждения имущества

На каких условиях может быть расторгнут договор ренты?

- Рентное обязательство может быть прекращено по общим основаниям, предусмотренным ГК РФ (гл.26). Оно может быть прекращено путем расторжения договора (по взаимному согласию или в судебном порядке), либо путем выкупа ренты. Важно обратить внимание на последствия прекращения рентного обязательства. Все зависит от вида ренты.

Если это постоянная рента, то право требовать выкупа ренты, предоставлено и плательщику ренты (причем, безусловное), и получателю ренты (при условиях, определенных законом в ст.593 ГК РФ). То есть, плательщик постоянной ренты может выкупить ренту, заплатив годовую сумму рентных платежей, если иное не предусмотрено договором. В договоре пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением право требовать выкупа ренты, предоставлено только получателю ренты, при существенном нарушении условий договора плательщиком.

Например, плательщиком не предоставляется содержание, идут просрочки выплаты, не осуществляется уход. В случае возникновения споров, расторжение договора происходит по решению суда. Потенциальным сторонам договора ренты, полезно знать, что наилучшим образом права получателя ренты защищены нормами о договоре пожизненного содержания с иждивением.

В соответствии со ст. 605 ГК РФ, при расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, получатель вправе потребовать возврата ему имущества, т.е. к нему возвращается право собственности на недвижимость. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Что вы могли бы посоветовать тем, кто сегодня решился заключить договор ренты?

- Форму договора устанавливает Гражданский кодекс, где для договора ренты установлена обязательная нотариальная форма. Если по договору ренты передается недвижимость, то такой договор подлежит обязательной регистрации в Управлении Росреестра. Недвижимость с этого момента будет находиться в залоге. Получатель ренты теряет право собственности, а получает право залога.

Залог как обременение также регистрируется, о нем вносятся данные в ЕГРП. Поэтому, если по договору пожизненного содержания с иждивением передана квартира, новый собственник ограничен в праве распоряжения. Например, он имеет право продать или передать в залог такую квартиру, но для реализации этого права ему необходимо предварительное письменное согласие получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением должен детально предусматривать все права сторон и обязанности плательщика ренты, поскольку именно этот вид договора характеризуется лично-доверительным отношением сторон, и весь процесс предоставления содержания строится на тесном личном контакте плательщика и получателя ренты.

Каждую процедуру предоставления содержания желательно предусмотреть в договоре (например, сколько раз производиться уборка, стирка, сколько раз в неделю покупаются продукты, готовиться еда и т.д.). Кроме того, очень важно для плательщика ренты учесть момент каким образом будет фиксироваться предоставление такого содержания.

Если стоит выбор между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, то людям немолодым, передающим под выплату ренты свое единственное жилье, стоит отдавать предпочтение последнему. Для более наглядного анализа норм, посвященных пожизненной ренте и пожизненному содержанию с иждивением, можно познакомиться с таблицей, подготовленной правовым отделом Нотариальной палаты Пермского края.

ПОЖИЗНЕННАЯ РЕНТА	ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ
1. Передается любое имущество - п.1 ст.596 ГК РФ	1. Передается только недвижимое имущество - п.1 ст.601 ГК РФ
2. Рента заключается исключительно в выплате денежных сумм - п.1 ст.597 ГК РФ	2. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояния здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг - п.1.ст.602 ГК РФ
3. Размер ренты - не менее 1 МРОТ. п.2. ст.597 ГК РФ	3. Стоимость общего объема содержания - не менее 2 МРОТ. П. 2 ст. 602 ГК РФ
4. Возможность отчуждения предмета ренты определяется сторонами договора	4. Отчуждение имущества и передача в залог допускается с письменного согласия получателя ренты - ст.604 ГК РФ
5. Получатель пожизненной ренты утрачивает право пользования жилым помещением на общих основаниях	5. Получатель ренты сохраняет право пользования жилым помещением, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением - ст. 34 Жилищного кодекса РФ
6. Отношения сторон являются договорными	6. Отношения между сторонами договора носят лично-доверительный характер

просмотров: 1445

Комментарии

Написать

Написать

Ваше имя *

Комментарий:*

Антиспам-код

Отправить

Правила модерирования комментариев