Александр Петухов: Считаю, что закон о риэлторской деятельности создаст больше проблем, чем решит

Современному рынку недвижимости около 20 лет. Именно в 90-е годы возникло понятие «частной собственности». У людей появилась возможность покупать, продавать, обменивать жилье, проводить другие операции с недвижимостью.

С тех пор много воды утекло. Рынок переживал взлеты и падения, он трудоустроил тысячи людей, подарив рынку труда новые профессии, например, риэлтор, брокер по недвижимости, управляющий недвижимостью и другие. Изменилась и законодательная база. В настоящее время, к примеру, профессиональное сообщество активно обсуждает проект закона о риэлторской деятельности.

Об изменившемся рынке недвижимости, построении цивилизованных отношений и проекте закона о риэлторской деятельности наш разговор с Александром Петуховым, генеральным директором Пермского торгового дома недвижимости.

Александр Валерьевич, PTDN в апреле исполнилось 18 лет. То есть агентство - одно из тех, кто стоял у истоков зарождения рынка недвижимости. Если сравнивать рынок 90-х годов и современные реалии, то, что можно отметить? Как изменился рынок за эти годы?

- Безусловно, рынок изменился по всем параметрам. На протяжении 90-х годов шло формирование понятия рынка, установление правил, создание и отработка технологий ведения бизнеса, определение участников, сегментирование рынков и т.п. Первая половина 2000-х годов - время реализации накопленного опыта в бурный период развития экономики в целом и рынка недвижимости в частности.

Тем не менее, наиболее значимое отличие рынков 90-х и 2000-х годов в информативности. Рынок стал информационно насыщенным, более открытым и глобальным с одной стороны и требующим профессиональный подход с другой. В эпоху Интернета можно быстро найти любую информацию, любой юридический документ.

Можно зайти, например, на Метросферу и прочитать новости, комментарии экспертов о том или ином событии на рынке недвижимости, аналитические материалы, просмотреть предложения по недвижимости и т.п.

Но для «переработки» всей полученной информации, для правильной ориентации в ней необходим консультант, который работает с этой информацией постоянно и на протяжении нескольких лет, который может помочь владельцу недвижимости и потенциальному покупателю принять правильное решение.

Как бы это не казалось противоречивым, но при наличии большего объема информации и знаний собственникам и покупателям необходим консультант в сфере недвижимости.

В настоящее время в профессиональном сообществе много говорят о построении цивилизованного рынка недвижимости. На ваш взгляд, какое определение можно дать цивилизованному рынку?

- Хороший вопрос. Конечно, цивилизованность - это регламентация действий, выработка профессиональным сообществом определенных принципов работы, поведения на рынке. Это честность и открытость. Подход к цивилизованности сформулирован в Национальном стандарте, который существует не один год.

Вообще, достижение какой-либо цивилизованности может происходить двумя путями:

1) создание жестких регламентов и механизмов их администрирования, в том числе механизмов ответственности и, на мой взгляд, придерживание этого пути свидетельствует о низком уровне предпринимательской культуры и отсутствии грамотности общества, в том числе правовой;

2) принятие и соблюдение обществом и предпринимательским сообществом в первую очередь общих моральных принципов, основных принципов гражданского оборота, принципов, административного, уголовного и налогового права.

На мой взгляд, второй путь является наилучшим, поскольку оставляет варианты саморазвития, гибкого реагирования на общественно-экономическую ситуацию и просто свидетельствует о зрелой стадии развития общества, кроме того, именно в этом направлении и движется государство, по крайней мере, так декларируется. Жесткое регулирование не для рынка недвижимости в сегменте оказания брокерских услуг.

Александр Валерьевич, как вы относитесь к планируемым изменениям в законодательство о нотариате? Предполагается, что нотариусы будут оформлять все сделки, требующие государственной регистрации, то есть практически все сделки с объектами недвижимости.

- По моему убеждению, каждый должен заниматься своим делом. Передача действий по оформлению сделок с недвижимостью нотариусам в целом приветствую. Здесь важно понимать, что оформление сделки - это не просто составление договора, передача денег и подписание документа сторонами, это сложный процесс, имеющий длительную и высокопрофессиональную стадию подготовки.

Действительно, в большинстве сделок сложностей, приводящих к утрате имущества, не возникает, но это ни в коем случае не означает, что для проведения и оформления сделки не нужно обладать специальными профессиональными знаниями и навыками. Как и в любой услуге, в нотариальной большое значение имеет фактор субъективности, профессионализма конкретного нотариуса, его подход к деятельности.

Нотариус должен иметь возможность получения оперативной информации, необходимой для сделки, а не возлагать это на стороны сделки, риэлтора. Смотрите, для того чтобы качественно провести сделку, нужно информация об объекте недвижимости и о субъекте - участнике сделки. Данные об объекте можно найти в Росреестре, ЦТИ, жилищных службах, управляющих компаниях.

С субъектом все сложнее. Я не считаю правильным, чтобы риэлтор имел право собирать информацию об участниках сделки, как, к примеру, это предлагается проектом закона о риэлторской деятельности. Это дополнительная, не всегда нужная, ответственность. А вот если у нотариуса будет доступ к базам, в которых можно найти необходимую для сделки информацию в оперативном режиме, то передачу нотариусам функции по оформлению сделок можно только приветствовать.

Понимаю, что создание таких баз дело не одномоментное, но опять же развитие информатизации и инноваций - одно из ключевых условий развития страны и экономики.

Если встает вопрос о том, чтобы поделится своими комиссионными, то без проблем. Я бы даже предложил ввести принцип разных размеров комиссионных в зависимости от объема работ риэлторов. Если, например, клиенту надо только найти подходящие варианты, то он заплатит за услугу одну цену. А если необходимо еще и собрать документы для нотариуса, то стоимость работы будет уже другой.

В принципе такой подход реализован в ряде компаний, составляющих костяк риэлторского сообщества на территории г. Перми. Существуют прейскуранты, где услуга скомпанована различными способами.

В настоящее время в профессиональном сообществе активно обсуждается проект закона о риэлторской деятельности. Какова ваша точка зрения?

- Полагаю, что создание специального закона может решить исключительно политические задачи и не решит существующие, повседневные вопросы, не устранит имеющиеся риски в деятельности как для субъектов предпринимательской деятельности, так и для потребителей.

В качестве одного из главенствующих мотивов создания ФЗ является защита интересов и прав потребителей услуги. Безусловно, защита интересов и прав потребителей услуги является важной целью.

Именно для ее достижения на законодательном уровне были приняты такие федеральные законы как закон «О защите прав потребителей», «О защите конкуренции», ряд иных специализированных законов, а также был создан такой  орган как Роспотребнадзор, в компетенции которого находятся контрольные функции.

Специальный федеральный закон не создаст дополнительных правовых предпосылок к защите прав и интересов потребителей. Более того, есть опасность наложения смежных с посредническими услугами по операциям с недвижимостью видов деятельности, таких как нотариальная, адвокатская деятельности.

При этом, как я сказал выше, участие нотариусов или адвокатов в операциях с недвижимостью может только приветствоваться, поскольку эти субъекты могут оказать более квалифицировано, узкоспециализированную услугу (помощь). Что представляется более логичным и защищающим интересы и права потребителя.

Создание федерального закона может иметь и негативные последствия для потребителей через удорожание услуги, которое будут вызваны как минимум двумя факторами.

Первый фактор - удорожание в связи с созданием дополнительных для бизнеса административных расходов, связанных с созданием дополнительных механизмов контроля, ответственности и т.п.

Второй фактор - сокращение конкуренции в связи с повышением барьеров для входа в рынок соответствующей услуги. Также здесь необходимо указать на отсутствие у потребителя выбора в объеме посреднических услуг, поскольку содержание услуги, т.е. перечень обязательных действий (деятельности) будет определен законом, который соглашением сторон может быть только увеличен, что не приведет к удешевлению услуги.

В итоге необходимость регулирования риэлторской (посреднической) деятельности отдельным федеральным законом представляется нецелесообразным, поскольку им могут быть установлены правила, которые:

(1) по факту не будут создавать новых правоотношений;

(2) могут войти в противоречие с общими и фундаментальными (конституционными) права;

(3) способствовать возникновению дополнительных административных барьеров для бизнеса;

(4) способствовать возникновению дополнительной финансовой нагрузки на бизнес;

(5) способствовать возникновению неблагоприятных последствий для потребителей, поскольку не будет предоставлять иных, дополнительных прав по защите интересов, а (6) будет способствовать увеличению стоимости услуг из-за ослабления конкуренции.

Решение же существующих проблем деятельности должно осуществляться путем активной позиции бизнес-сообщества, государственных структур, в чьей компетенции находиться защита интересов и прав потребителей, и самих потребителей услуг. Законы сами по себе не работают, они создают правовые предпосылки, правовые и экономические механизмы воздействия и регулирования экономической деятельности.

Концепция регулирования деятельности, которая полностью находится в частноправовом поле и затрагивает частноправовые интересы, должна заключаться в регулировании на принципах саморегулирования. При этом саморегулирование может успешно осуществляться и в существующем правовом поле через некоммерческие организации и их специальную форму - саморегулируемые организации.

Принятие подобного федерального закона не решит задачи по «расчистке» рынка, не создаст больших возможностей для потребителя по защите своих прав, не создаст благоприятной среды для ведения предпринимательской деятельности, при этом однозначно создаст более жесткие рамки для субъектов предпринимательства, которые и на сегодняшний день ведут добросовестную предпринимательскую деятельность в этой сфере, повлечет злоупотребления и коррумпированность.

Регулирование риэлторской деятельности федеральным законом, если говорить о политической составляющей целесообразности принятия закона, должно ограничиться определением деятельности, определением субъектов деятельности, наделением их дополнительными к существующим правомочиями не в ущерб правам и охраняемым интересам, установление адекватной и фактической ответственности, без создания надстроек для бизнеса.

А что касается деятельности так называемых «черных» риэлторов, от которых должен защитить закон, то они ведь никуда не денутся. Как они были, так и будут. И никакой дополнительный, специальный закон им не запретит вести свою мошенническую деятельность. Их барьер, это уголовное и налоговое законодательство, а также активная позиция пострадавших.

Я призываю всех участников рынка активно высказывать свою позицию по поводу проекта закона. Документ еще не принят. Пока еще можно внести свои предложения. Ваше мнение очень важно.

 

просмотров: 963

Комментарии

Написать

Написать

Ваше имя *

Комментарий:*

Антиспам-код

Отправить

Правила модерирования комментариев