Ольга Стрелкова: «Не всякие изменения в жилом помещении могут быть отражены в техническом паспорте и, соответственно, признаны перепланировкой или переустройством».

Нормативными правовыми актами, регулирующими порядок проведения технической инвентаризации и технического учета объектов капитального строительства, предусмотрено проведение двух видов инвентаризации: первичной технической инвентаризации и технической инвентаризации в связи с изменением характеристик объектов.

Последняя проводится в случае изменения технических или качественных характеристик объектов в результате их перепланировки, реконструкции, переоборудования, переустройства, разрушения, сноса. При осуществлении данного вида технической инвентаризации возникают вопросы, обусловленные несовершенством законодательства.

О практической реализации норм жилищного и градостроительного законодательства при осуществлении технической инвентаризации объектов капитального строительства пойдет разговор с Ольгой Стрелковой, директором ГУП «ЦТИ».

Ольга Валерьевна, техническая инвентаризация изменений характеристик объектов проводится в случае перепланировки, реконструкции, переоборудования, переустройства, разрушения, сноса. Каким образом квалифицируются данные изменения на объектах?

- При квалификации тех или изменений на объектах используются понятия и термины гражданского, жилищного, градостроительного и других отраслей законодательства Российской Федерации в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства.

Например, понятие реконструкции предусмотрено Градостроительным кодексом РФ, понятия перепланировки и переустройства - Жилищным кодексом РФ, изменения в жилом помещении, относящиеся к переоборудованию, перечислены в Правилах и нормах эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170.

Вы упомянули о наиболее часто встречающихся на практике изменениях в жилых помещениях - перепланировке и переустройстве. А чем отличается перепланировка жилого помещения, например, квартиры от переустройства?

- Согласно Жилищному кодексу РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а переустройство - установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, также требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В определении перепланировки жилого помещения Вы сослались на «изменение конфигурации помещения». Что под этим понимается? Все ли изменения в жилом помещении отражаются в техническом паспорте? Насколько точны приведенные понятия перепланировки и переустройства?

- Жилищный кодекс РФ при вышеупомянутых формулировках перепланировки и переустройства жилого помещения не содержит определения понятия «конфигурация жилого помещения». На практике под конфигурацией жилого помещения понимается планировка помещения, изменение которой влечет необходимость внесения изменений в технический паспорт помещения.

Следует отметить, что некоторые изменения в жилом помещении, хотя фактически и являются переустройством или перепланировкой, но отражение их в техническом паспорте не предусмотрено.

Например, инженерные сети на плане объекта не отражаются, в техпаспорте указывается только их наличие и уровень благоустройства, поэтому зафиксировать в паспорте перенос инженерных сетей не представляется возможным, хотя формально действия по переносу инженерных сетей являются переустройством.

Другой пример, в случае изменения высоты оконного или дверного проемов в несущих или ненесущих стенах конфигурация жилого помещения не меняется, и в техпаспорт изменения не вносятся, т.е. указанные действия не являются перепланировкой, хотя данные изменения следовало бы отнести к ней, поскольку такие изменения затрагивают надежность и безопасность объекта, в котором расположено помещение.

Таким образом, из приведенных примеров видно, что не всякие изменения в жилом помещении могут быть отражены в техническом паспорте и, соответственно, признаны перепланировкой или переустройством. В этой связи представлялось бы целесообразным либо уточнить формулировки указанных понятий, либо внести соответствующие изменения в форму технического паспорта, утверждение которой относится к компетенции Минэкономразвития РФ.

Ольга Валерьевна, расскажите, пожалуйста, а какие вопросы возникают при практическом применении норм законодательства о градостроительной деятельности в связи с осуществлением технической инвентаризации?

- Остановлюсь лишь на некоторых положениях основополагающего нормативного правового акта в области градостроительной деятельности - Градостроительном кодексе РФ, поскольку именно данным кодексом определено понятие реконструкции, осуществление которой является основанием для проведения технической инвентаризации изменений характеристик объекта.

Градостроительный кодекс РФ определяет реконструкцию как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. При этом законодательство не содержит точных формулировок таких понятий как часть объекта капитального строительства, показатели производственной мощности, качество инженерно-технического обеспечения.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капстроительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Однако законодательство также не содержит понятия конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства, поэтому, в определенных случаях, установить, являются ли реконструкцией те или иные изменения объекта, затруднительно.

Согласно положениям Градостроительного кодекса РФ не требуется осуществление подготовки проектной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

В то же время, согласно Жилищному кодексу РФ перепланировка жилых помещений (а в силу ст. 15 Жилищного кодекса РФ к ним относятся и жилые дома) требует согласования с органами местного самоуправления. Налицо явное несоответствие положений приведенных нормативных правовых актов: если строительство объекта допустимо без проектной документации, то требование о согласовании перепланировки вряд ли можно считать обоснованным.

Как видим, и в этой отрасли законодательства имеются неразрешенные проблемы и вопросы.

На Ваш взгляд, можно ли и каким образом устранить имеющиеся пробелы и противоречия в законодательстве?

- Кое-какие шаги в этом направлении уже сделаны. Так, в настоящее время на регистрации в Совете Федерации находится федеральный закон о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ, которым снимаются некоторые из перечисленных выше проблем.

Вопросы, не нашедшие своего разрешения на федеральном уровне, можно было бы урегулировать на уровне субъекта Российской Федерации - Пермского края, в частности, путем определения хотя бы примерного перечня изменений объектов, относимых к переустройству, перепланировке или реконструкции, что способствовало бы формированию единой правоприменительной практики в крае, поскольку анализ нормативных правовых актов, принятых органами местного самоуправления Пермского края по вопросам, связанным с перепланировкой и переустройством жилых помещений, показал, что из-за нечеткого определения указанных понятий, одни и те же изменения в жилых помещениях в разных случаях могут относиться или не относится к перепланировке или переустройству.

просмотров: 177

Комментарии

Написать

Написать

Ваше имя *

Комментарий:*

Антиспам-код

Отправить

Правила модерирования комментариев