Екатерина Кривоухова: В 2011 году спрос на загородную недвижимость увеличился"

В последние годы пермяки все чаще обращают свое внимание на рынок загородной недвижимости. О чем надо помнить гражданину, желающему купить коттедж? Во какой объект недвижимости выгоднее вкладывать денежные средства -в городскую квартиру или частный дом. Легко ли взять ипотечный кредит на покупку загородного дома? Об этом и о многм другом наш разговор с Екатериной Кривоуховой, исполнительным директором ООО "МонолитСтрой".

Пермяки хотят купить коттедж за городом, но нас останавливает неразвитость инфраструктуры в поселках, где предлагаются дома на продажу. Детей придется возить в город для учебы, магазин не в шаговой доступности от дома. Настолько ли выгодно «ночевать» за городом, а каждый день терять время на решение всех прилагающихся к этому проблем в городе?

- Если поселок находится в пределах 30 км от города и, соответственно, в пределах 20 минут езды по загородной трассе, то критическими вышеуказанные проблемы назвать нельзя. Для современного мегаполиса дополнительные полчаса времени на дорогу скорее вопрос привычки, а не принципиального неудобства. Достаточно обратиться к имеющемуся опыту: для тех, кто уже постоянно живет загородом, плюсы от такого проживания несопоставимо выше каких-либо дополнительных затрат времени  (при условии что поселок действительно расположен на разумном удалении от города).

Кроме того, если изначально ориентироваться на поиск поселка для круглогодичного проживания, даже в условиях ограниченного выбора вполне реально найти приемлемый вариант. В «Тихих Прудах», например, в шаговой доступности продуктовый супермаркет, спортивно-развлекательный комплекс с круглогодичным крытым ледовым стадионом, детская площадка, а ближайшая школа и стационарная больница находятся всего в восьми километрах.

 

Приобретая дом, становится ли покупатель собственником земли, на которой стоит коттедж? Если нет, чем это чревато?

- Приобретая индивидуальный коттедж, покупатель в большинстве случаев становится собственником земельного участка, на котором располагается дом. Это абсолютно естественно. «Тихие Пруды» не являются исключением: земля переходит в полную, ничем не ограниченную собственность покупателя - владельца дома. Для нас это важный момент. Если в случае с городским жильем вопрос об оформлении земли под многоквартирным домом еще может быть не принципиальным, то в случае с загородным домом - игнорировать его нельзя.

Любое ограничение собственности на землю подрывает саму идею загородного домовладения. Зачем решаться на дорогостоящее приобретение дома, если в результате не будет возможности распоряжаться землей по своему усмотрению? В случае если подобное ограничение имеет место, покупателю следует детально разбираться в причинах, иначе в будущем это чревато возможными проблемами с коммуникациями, проложенными на участке, а также запретами на возведение дополнительных построек и посадку растений.

Если же речь идет о долгосрочной аренде земли, как в ряде редких случаев с природоохранными территориями, то нет никаких гарантий, что по истечении срока аренды, останутся права даже на дом. Кроме самого факта перехода права собственности на земельный участок, следует уделять внимание категории и назначению земель.

 

 

Какие перспективы есть у ипотечного кредитования на покупку загородной недвижимости? Сложно ли получить ипотечный кредит в банке на покупку коттеджа в вашем поселке?

- В настоящее время в сфере ипотечного кредитования загородной недвижимости, несомненно, есть определенные сложности. Во-первых, не все банки имеют программы по «загородной» ипотеке, во-вторых, помимо высоких требований к самому заемщику, требования к залогу, то есть загородному дому и земельному участку, достаточно жесткие. Однако следует отметить, что в этой сфере все же предпринимаются шаги по расширению возможностей покупателей.

Например, некоторые банки стали принимать в качестве залога не только приобретаемый объект, но и любую другую недвижимость, находящуюся в собственности заявителя и его поручителей. Другими словами, несмотря на трудности, некоторое положительное движение в сфере ипотечного кредитования загородной недвижимости приобретает очертания.

Что касается поселка «Тихие Пруды», у нас есть много примеров успешного оформления ипотеки, что объясняется наличием завершенных объектов и отсутствия претензий к оформлению земельных участков и назначению земель.

 

Увеличилось ли количество обращений от потенциальных покупателей, на сколько? При этом, на сколько увеличилось количество посещений поселков по сравнению с показателями весны 2011, лета 2010? Выросли ли продажи, если да, то какова динамика? Чем можете объяснить причины изменений?

 

- Мы зафиксировали несомненный рост интереса со стороны потенциальных покупателей, как на уровне обращений, так и на уровне посещения поселка при том, что бурного увеличения количества обращений и посещений в 2011 году по сравнению с 2010 годом не произошло. Но что самое важное - стабилизировались и продемонстрировали умеренный рост реальные продажи. Общий вывод по результатам 2010-2011 г.: уверенная стабилизация и умеренный рост.

 

Каким юридическим статусом обладают коттеджные поселки? Кто занимается обслуживанием такого поселения? Ремонт коммуникаций - это дело собственника или общее дело?

- Юридические статусы коттеджных поселков могут быть разными - от дачных некоммерческих партнерств до кооперативов различного типа. В организованном поселке, обслуживанием, как правило, занимается управляющая компания. Очевидно, что заниматься общими вопросами, такими как: централизованная охрана, вывоз мусора, уборка снега, благоустройство общей территории - в одиночку невозможно. Что касается ремонта коммуникаций, позиции могут быть разными, в зависимости от того, на кого и как оформлена собственность на инженерные сети.

 

Что сейчас более выгодно покупать дом за городом и квартиру?

- Сама постановка вопроса предполагает рассмотрение темы в инвестиционном ключе. Как известно, двумя фундаментальными инструментами инвестирования для населения уже давно являются недвижимость и фондовый рынок. Как показывают недавние социологические опросы, лидирующую позицию в представлениях населения об инвестиционных инструментах по-прежнему занимает недвижимость, несмотря на грядущие перемены в налоговом законодательстве в части налога на имущество.

Если вести речь о краткосрочном горизонте, можно подумать над вопросом ликвидности (очевидно, что квартиры обладают более высокой ликвидностью и в случае срочной необходимости высвободить деньги продать такой объект легче). Однако в долгосрочном периоде, у загородных домов перспектив, на наш взгляд, гораздо больше. Все зависит от периода инвестирования, располагаемой суммы и ожиданий относительно доходности.

 

Есть ли возможность узнать еще при покупке, кто будет потенциальными соседями в коттеджном поселке или такая информация всегда закрыта?

- Закрытость общей информации зависит от конкретного случая. В поселках эконом-класса это менее актуальный вопрос. В поселках бизнес и премиум класса покупатели, как правило, оказываются более требовательными, в том числе и к потенциальным соседям. В то же время ценовой уровень сам по себе способствует естественному отбору. На примере Протасов в целом, и Тихих Прудов в частности, можно сказать, что жильцами являются, успешные люди: руководители крупных предприятий, бизнесмены, политики.

 

Какие основные проблемы возникают у покупателя загородной недвижимости? Чего стоит опасаться, что стоит непременно уточнять у продавцов? Назовите по возможности, самые распространенные вещи, которые продавцы (или застройщики) могут утаивать от покупателей?

- Стоит сказать, что риски покупателя при приобретении загородного дома у частного лица в «голом поле» выше, чем у крупного застройщика в организованном поселке. В первом случае может быть скрыт любой строительный дефект от промокающего фундамента до трещины в стене с расчетом на то, что покупатель продавца уже никогда не найдет. Приобретение же дома в организованном поселке, у застройщика, в идеале должно давать гарантии качества строительства, хотя так бывает не всегда.

Очень важно обращать внимание на используемые при строительстве материалы. Сейчас актуальным является обилие предложений по строительству с использованием «современных», якобы безопасных и при этом дешевых материалов. Стремление застройщика снизить себестоимость и конечную стоимость продукта вполне понятно. Но, согласитесь, подвергать опасности свое здоровье и здоровье семьи в итоге выйдет дороже.

К сожалению, риск в этой ситуации заключается в том, что продавец/застройщик может сознательно давать неадекватную оценку безопасности материалов, то есть умышленно дезинформировать покупателя, не раскрывая всей информации или ссылаясь на исследования, не имеющие реального подтверждения.

В случае с «Тихими Прудами», основой концепции проекта является использование в строительстве высококачественного керамического кирпича - долговечного, надежного, экологически чистого, проверенного многими десятилетиями материала.

 

По каким причинам стоимость коттеджа может быть занижена/завышена по сравнению с рыночными показателями?

- Надо понимать, что так называемые рыночные показатели - величина в некотором смысле относительная: слишком много параметров в случае с загородной недвижимостью приходится усреднять. Поэтому принимать их в качестве незыблемого ориентира не стоит. Причин отличия цены может быть несколько. Например, стоимость загородного дома может быть выше рыночной по причине наличия объективных преимуществ или таких характеристик, которые в других случаях просто не брались в расчет.

Заниженной цена может быть в случае, если застройщик таким образом стимулирует продажи. Сильно заниженная стоимость может говорить либо о необходимости срочной реализации, либо о скрытых дефектах.

 

Можно ли, несмотря на ценовой разброс на загородном рынке констатировать положительную ценовую динамику в целом. За счет чего происходит рост цен: подорожание самой земли, наполнения продукта в предлагаемых поселках? По вашим данным есть ли рост цен на землю «в чистом виде» ( каков процент роста)? И правда ли, что по мере развития проектов многие участники рынка включали в стоимость сотки коммуникации, дороги, фасадные ограждения и инфраструктуру, что привело к итоговому росту цен.

Такой подход к ценообразованию сейчас практикуют все опытные и успешные девелоперы, так как он удобен для потребителя - позволяет наиболее быстро и объективно оценить стоимость покупки?

- Действительно, в организованном поселке включение в стоимость земли затрат на коммуникации и инфраструктуру - абсолютно нормальная практика для девелоперов. Если проект находится на продвинутой стадии реализации вполне естественно, что в стоимость объектов, выставленных на продажу, уже входит составляющая затрат на монтаж и подключение инженерных сетей, прокладку дорог и т.д..

Соответственно по мере развития проекта нет ничего необычного в росте цены именно за счет увеличения составляющей, которая приходится на благоустройство. При этом отделить «чистый» рост стоимости от роста за счет объективного повышения качества объекта можно путем сравнения с теми предложениям, где качество объективно не менялось.

 

Лето 2011-ого стало периодом дальнейшего восстановления и развития загородного рынка недвижимости?

- О динамичном развитии рынка говорить не приходится, а вот уверенное восстановление имеет место. В пользу последнего свидетельствует появление на рынке новых игроков, стабилизация цены и числа сделок.

Рассуждая об отсутствии стремительной динамики на рынке, можно долго ссылаться на нехватку качественных и при этом доступных предложений, но на наш взгляд, критическое влияние на статистику оказывает недостаточная покупательная способность потенциальных клиентов, что обуславливается слабым ростом реальных доходов, с учетом инфляции, медленным развитием программ по ипотечному кредитованию, а также общими негативными ожиданиями в экономике.

просмотров: 1178

Комментарии

Написать

Написать

Ваше имя *

Комментарий:*

Антиспам-код

Отправить

Правила модерирования комментариев