Екатерина Кривоухова: "Чем больше современных проектов с развитой инфраструктурой, тем интереснее направление с точки зрения инвестиций"

Екатерина Кривоухова, исполнительный директор ООО «МонолитСтрой» (застройщик КП «Тихие пруды»), поделилась с порталом о недвижимости «Метросфера» своим мнением относительно 5 советов, как правильно и наиболее выгодно инвестировать в загородную недвижимость Перми. Эксперт прокомментировала каждый совет и его нюансы, благодаря которым объект способен повысить свою инвестиционная привлекательность от сезона к сезону.

Location, location и еще раз location

На каком факторе, в первую очередь, стоит акцентировать внимание при выборе объекта загородной недвижимости? Действительно ли правильно выбранное направление - это своего рода крепкий фундамент, который при соблюдении основных законов инвестирования в первую очередь влияет на увеличение цены и ликвидность дома? Какими факторами обусловлена инвестиционная привлекательность направления?

– Если рассматривать объект загородной недвижимости с точки зрения инвестиционной привлекательности, то, выбирая направление, следует в первую очередь обращать внимание на такие параметры, как: развитость инфраструктуры, транспортную доступность и удаленность. Если говорить об удаленности коттеджного поселка, то оптимальный вариант – это 25-30 км от города. Для современного человека 20 минут езды по хорошей загородной трассе – вполне комфортное время, ведь зачастую перемещение по центру с учетом всех «пробок» занимает гораздо больше времени. Важна и транспортная доступность, поскольку, как показывает практика, по определенным загородным направлениям в выходные дни есть устоявшиеся заторы на дорогах, то есть, выбирая направление, стоит учитывать наличие «пробок», а также качество дорожного покрытия. Например, в направлении Пермь–Усть-Качка в этом году приступили к реконструкции дороги, в настоящий момент ведется строительство 6-полосной скоростной трассы с разделительной полосой. Понятно, что это придаст дополнительные преимущества указанному направлению. Что касается инфраструктуры направления, здесь в числе прочего следует учитывать наличие исторических архитектурных памятников, культурных центров, центров досуга. В качестве примера приведу то же направление Пермь-Усть-Качка. Здесь находятся уникальные старинные храмы в поселках Култаево и Нижние Муллы, круглогодичный ледовый стадион в поселке Протасы, аэродром в Луговском, где можно осуществлять экскурсионные полеты, конно-спортивный клуб, форелевые пруды, страусиная ферма, физкультурно-оздоровительный Аквацентр в самой Усть-Качке.

Кроме всего вышеперечисленного, оценивая направление, следует принимать во внимание общие перспективы его развития, а также «состав представителей». Чем больше среди них современных проектов с развитой инфраструктурой, тем интереснее направление с точки зрения инвестиционной привлекательности.

Уже построен, но еще не готов

Очевидно, что выгоднее покупать на стадии строительства, но приобретение недостроенного объекта связано с повышенными рисками. Как влияет на рост цены в коттеджном поселке строительство заборов, прокладка внутрипоселковых дорог и проведение коммуникаций? На сколько дороги и забор повышают цену коттеджей? А на сколько полностью проведенные коммуникации увеличивают стоимость объекта? При нынешней экономической ситуации Вы когда советуете входить в проект, когда поселок уже построен, но еще не имеет окончательного внешнего вида и покупатель объективно оценивает, что затрат у девелопера осталось немного и он в состоянии будет завершить проект в указанные сроки или рассматривать предложения по продаже коттеджа с ценой незавершенного объекта?

– Очевидно, чем меньше стадия готовности поселка, тем более привлекательна цена. Но в случае с загородной недвижимостью следует понимать, что если соблазниться низкой стоимостью и войти в проект на стадии, когда наличие коммуникаций и инфраструктуры только декларируется, готовый объект можно увидеть очень не скоро. К сожалению, у нас в крае подобная ситуация – не редкость. Безусловно, всем приходится с чего-то начинать и декларации застройщика заслуживают внимания, ведь продуманная концепция – один из залогов успешной реализации. На начальном этапе у застройщика должно быть четкое понимание, какого класса проект он предлагает рынку, что там будет предусмотрено и каким образом он планирует осуществлять задуманное. Но девелопмент земли - весьма дорогостоящее занятие. Бывают даже такие случаи, когда физически инженерные системы смонтированы, но возникают проблемы с получением тех. условий на подключение, выделением мощности и т.д. Поэтому входить в проект на начальном этапе, когда происходит простая продажа земельных участков, несомненно, рискованно.

С другой стороны, если вести речь об абсолютно завершенной, законченной стадии реализации проекта, то следует понимать, что цена в этом случае оказывается выше в разы и пытаться что-то выиграть за счет каких-то недоделок застройщика бесполезно. Так, стоимость земли с коммуникациями и без них может отличаться в 6-7 раз. Возникает вопрос, где же грань между отсутствием риска и возможностью удачно инвестировать.

Для тех, кто ориентируется на получение определенных скидок за счет стадии реализации проекта, я бы посоветовала искать средний вариант: в поселке как минимум должны присутствовать готовые объекты в количестве, способном сформировать общее представление о поселке, должны быть проведены и подключены коммуникации, должна существовать хотя бы минимальная инфраструктура. В этом случае, у покупателя уже есть гарантии того, что он не останется один «в голом поле» и есть возможность приобрести объект по выгодной цене, оценив для себя, в какие сроки застройщик способен завершить работы в части благоустройства территории.

Река, лес, озеро

При выборе объекта инвестирования стоит ли «клевать» только на его стоимость, даже если она ниже рыночной? Правда ли, что у инвестиционно грамотной покупки интересной должна быть не только цена? Что должно быть у объекта инвестиций в идеальном варианте: уникальное природное окружение, например, близость леса или водохранилища? Какие еще показатели скажут о том, что такая недвижимость всегда будет в цене?

– В рамках разговора о факторах инвестиционной привлекательности загородной недвижимости помимо направления, стадии готовности, наличия коммуникаций и инфраструктуры, я бы выделила экологичность района и ландшафт местности. Если это уникальное природное окружение, то здесь опять возникает вопрос цены: как правило, в таком случае она достаточно высока, ведь многолетний сосновый бор и берег реки будут влиять на стоимость объекта и, скорее всего, такой объект окажется дорогостоящим даже на начальной стадии строительства. Если же рассматривать инвестиционную привлекательность в целом, то, прежде всего, важен чистый воздух. Необходимо иметь четкое представление о том, куда сносит смог от промышленных предприятий, ведь Пермь – это большой индустриальный центр, и заводов в окрестностях очень много. Поэтому, каким бы интересным не было предложение во всех остальных смыслах, если существует угроза того, что выбросы, даже периодически, достигают местности, в которой расположен коттеджный поселок, или в градостроительных планах есть расширение промышленного производства по соседству, то покупать такой объект не стоит. Ведь загородный дом, прежде всего, ассоциируется с близостью к природе, которая позволяет наслаждаться чистотой воздуха и абстрагироваться от давления мегаполиса. Если рядом есть водоем, лесной массив или просто красивый ландшафт, то такое предложение всегда будет в цене. При этом важно понимать, какие условия застройщик предлагает по земле. Если земля передается покупателю в неограниченную собственность, а категория и назначение – «земли поселений, под индивидуальное жилищное строительство», то вопросов нет, и за инвестиционную привлекательность объекта можно быть спокойным.

Однородность застройки

Все, что придает поселку законченный вид, повышает его инвестиционную привлекательность и наоборот – все, что вносит неопределенность и нарушает целостность концепции, ее снижает? До 90% нового предложения, появившегося на рынке за последнее время, было представлено участками без подряда, в результате в таких поселках нередко можно встретить классическую русскую избу из оцилиндрованного бревна, соседствующую с кирпичным особняком в английском стиле. В плане инвестиций, что вы посоветуете: обходить стороной проекты с разношерстной архитектурой? Как оценивается материальный ущерб от неконцептуальных домов-соседей, которые могут появиться через год-два?

– Действительно, можно привести много примеров, когда по соседству расположены загородные объекты в абсолютно разной архитектурной стилистике и в разной ценовой категории. Есть люди, для которых это не играет особой роли, но эволюционно мы все же идем в сторону концептуальной однородной застройки, как и в любой цивилизованной стране. Абсолютно очевидно, что более привлекательно с инвестиционной точки зрения будут выглядеть объекты в тех поселках, где застройка однородная и соблюдается единый архитектурный стиль. При этом, отмечу, что для застройщика важно соблюдать некий баланс: застройка должна быть однородной, но не однотипной. Загородный объект - достаточно дорогостоящее приобретение, и поэтому когда твои соседи имеют такой же дом как у тебя и не только сосед справа, но и сосед слева, и вообще все вокруг, в таком случае могут возникнуть определенные проблемы, в том числе и с инвестиционной привлекательностью. Подавляющему большинству покупателей очень важно, смогут ли они во внешнем облике дома отразить свою индивидуальность, поэтому им нужно давать такую возможность, оставаясь при этом в рамках единой идеи.

Классический стиль

Так ли, что интересная архитектура дома или современные интерьеры не являются значимыми факторами при инвестиционной покупке, ведь они теряют свою актуальность уже через два-три года? Ярко выраженная «внешность» дома снижает его ликвидность, если учитывать, что найти для такого объекта нового хозяина гораздо сложнее, поскольку большинство покупателей придерживается консервативных взглядов? При выборе инвестиционно привлекательного объекта вы бы рекомендовали отдавать предпочтение вечным ценностям? Ведь примеру, дома с круглыми окнами нравятся некоторым, с плоской кровлей - многим, а с соснами на участке – всем.

– Да, это так. Согласно социологическим опросам большинство людей, более 70%, предпочитают классику. Если человек покупает дом для дальнейшей продажи, он должен понимать, что большинству нравится «классика». В новых тенденциях и оригинальных архитектурных концепциях нет ничего плохого, они могут быть очень интересны, но, как минимум, они должны быть гармоничны с окружением. При этом надо помнить, что покупателя на такой дом найти будет сложнее.

В заключении хотелось бы отметить, что инвестиционная привлекательность того или иного объекта загородной недвижимости предполагает, прежде всего, сочетание ключевых параметров комфортного проживания за городом. Их надо рассматривать в совокупности. Если покупатель, приобретающий дом исключительно для себя, может руководствоваться специфическими индивидуальными предпочтениями, расставлять акценты под влиянием эмоционального выбора, то принимать инвестиционное решение следует взвешенно и рационально, после тщательного анализа всех параметров в совокупности.

просмотров: 1271

Комментарии

Написать

Написать

Ваше имя *

Комментарий:*

Антиспам-код

Отправить

Правила модерирования комментариев