Типовой договор аренды коммерческой недвижимости – «Большое зло»

На Российском рынке малый бизнес все больше набирает оборотов, и начинающим бизнесменам не всегда под силу купить объект коммерческой недвижимости. Альтернативой приобретению помещения может быть его аренда. Однако, некорректно составленный договор аренды коммерческой недвижимости может стать причиной серьезных проблем.

Сколько подводных камней таит в себе договор аренды, как их аккуратно и безболезненно преодолеть, оставшись при своих интересах и при своих деньгах. О том, есть ли предел подробности договора аренды коммерческой недвижимости портал «Метросфера» разбирался с заместителем директора, руководителем практики агентства юридической безопасности «ИНТЕЛЛЕК-С»   Трониным Андреем Алексеевичем.

На практике, по мнению, эксперта, некорректно составленный договор аренды коммерческой недвижимости может стать причиной серьезных проблем, как для арендатора, так и для арендодателя. Порча помещения, имущества, не исполнение арендных обязательств - для арендодателя. Психологическое давление, моральное выселение, воровство «накормленного» места - для арендатора.

Нет предела совершенству. Составляем идеальный договор

Согласно статье 651 Гражданского кодекса РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Сразу стоит оговориться, что договор аренды коммерческой недвижимости должен быть очень подробным, обстоятельным, однозначно читаемым и понятным.

Ни в коем случае не рискуйте и не используйте типовые договора аренды. Перекос баланса интересов на одну из сторон, не учет важных моментов, интересующих одну из сторон и еще множество нюансов, с которыми должен разбираться специалист.

Чем подробнее будет составлен договор, тем больше вероятность защитить свои права!

Доверяй, но проверяй

Перед тем как составить договор аренды коммерческой недвижимости, обязательно проверьте является ли арендодатель собственником помещения коммерческой недвижимости, или нет. Для этого необходимо обратиться в органы Россреестра и востребовать информацию об объекте недвижимости, не об арендодателе (это конфиденциальная информация), а о самом помещении. Стоимость подобной услуги - примерно 200 рублей.

Длительность заключаемого договора

Краткосрочный договор:

- Если нет принципиальной разницы в том, где будет находиться организация;

- Нет планов по вложению больших средств в улучшение состояния объекта коммерческой недвижимости.

Долгосрочный договор (на неопределенный срок):

- Арендатор планирует вкладывать большие инвестиции в объект недвижимости;

- У организации есть необходимость наработки клиентской базы.

Никакой договор не может обязать арендодателя продлить арендные отношения с арендатором!

Но, согласно ст. 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет, при прочих равных условиях, преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Здесь тоже есть свое «но» - условия договора могут быть изменены.

Решение.

- Включите в договор пункт о возможности одностороннего расторжения договора.

Для арендатора: если вас не устраивает данный пункт со стороны арендодателя, не соглашайтесь на сделку.

- Увеличьте срок предупреждения о расторжении договора (за 6 месяцев, за год) - если договор заключен на неопределенный срок.

- Пропишите, в договоре санкции, к примеру, обязывающие арендодателя выплатить штраф в размере кратном месячной арендной платы, в случае, если наниматель просить покинуть занимаемое помещение. Так называемый «Гарантирующий платеж». Законом такое понятие не прописано, но и не запрещено. Ели договор краткосрочный.

- При включении в силу преимущественного права арендатора, обращайтесь в суд. Если заключен краткосрочный договор, легче будет просто отказаться от места, в силу того, что судебные тяжбы затянутся на срок, возможно больший, чем срок аренды.

Регистрация

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ). В связи с этим распространена практика заключения договора сроком на 11 месяцев (подобная цифра обусловлена упрощением расчетов), которые госрегистрации не подлежат. При этом можно избежать оплаты госпошлин за осуществление процедуры регистрации, которые составляют порядка 15 тыс. руб. Однако, эта экономия может выйти боком обеим сторонам, в случае, если арендатор решит продлит договор. 

Любая из сторон может провести процедуру регистрации. Сумма, потраченная на это делиться пополам! Что тоже следует прописать в договоре.

Арендная плата

Арендная плата, по словам Андрея Тронина, как правило делиться на две части, постоянная и переменная. Виды арендной платы многообразны, предусмотрены законом (ст. 614 ГК РФ):

- твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставление арендатором определенных услуг (финансовых, юридических, бухгалтерских, рекламных и т. п.);

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Подробно пропишите в договоре все финансовые обязательства по договору:

- осуществление ремонта;

- обращение в консалтинговые, клининговые компании;

- госпошлины за регистрацию объекта;

- рост арендной платы.

В долгосрочном договоре можно прописать механизмы пересмотра арендной платы:

- фиксированный процент роста, например, не более 10% от стоимости арендной платы.

- на основе статистических данных о проценте инфляции за какой-либо период;

- на основе изменения рыночных ставок недвижимости с привлечением профессионального оценщика.

Услуги оценщика, в таком случае, необходимо прописать в договоре!

Если условия увеличения арендной платы не прописаны дополнительно, согласно статье 614 ГК РФ, арендная плата может повышаться не чаще, чем один раз в год.

Будьте мелочны!

Опись имущества

Как можно более подробно опишите состояние арендуемого помещения, включив в договор или акт приема-передачи объекта недвижимости все мелкие недостатки, помещения: трещинки на стенах, порезы на столах, сломанный принтер, оторванный кусок обоев.

Кроме того, крайне важно подробно описать нюансы и недостатки помещения (или их отсутствие) в акте при передаче объекта недвижимости.

Для арендатора: Если, в процессе эксплуатации, в здании произошла непредвиденная ситуация, приведшая к порче имущества от предметов, которые нельзя было оценить непрофессионалу (потоп в связи с износом труб), арендодатель самостоятельно и за свой счет исправляет проблему.

Статья 622 ГК РФ предусматривает такое понятие, как «нормальный износ», но закон не расшифровывает данную категорию.

Пропишите самостоятельно в договоре понятие «нормальный износ» (трещины на стене не более 20 см. в длину в течение срока аренды, дырка в полу справа от входной двери не более 2 см. в глубину).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Не пишите «помещение дефектов не имеет», если на самом деле таковые имеются. Имеются ввиду только явные дефекты.

Ремонт

Вопрос ремонта арендуемого помещения прописан в законе, но лучше прописать отдельным пунктом!

Согласно статье 616 ГК РФ:

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Помните об этом и не делайте чужой работы!

Если арендуемое имущество имеет чистовую отделку, пропишите ремонтные работы отдельным пунктом, что бы потом не переплачивать.

Для арендодателя: Есть возможность видоизменить или убрать пункт, касаемо ремонта, если заключен долгосрочный договор, согласно которому арендатор планирует вкладывать значительные инвестиции в объект недвижимости.

Для арендатора: В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального можно:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Важные мелочи

Если договор заключается с юридическим лицом: 

- необходимо установить полномочия лица, подписывающего договор аренды от имени юридического лица (протокол о назначении, решение единственного участника, доверенность);

- необходимо предоставление на госрегистрацию договора аренды учредительных документов юридического лица; 

- необходимость одобрения договора аренды как крупной сделки и/или сделки с заинтересованностью, что бы избежать её оспаривания в дальнейшем общим собранием организации юридического лица. 

Перепланировка арендуемого помещения.

- необходимо прописать порядок согласования перепланировки;

- установить сроки согласования с собственником помещения;

- указать исчерпывающий перечень оснований, по которым собственник может отказать согласовать проект перепланировки (например, технические причины);

- порядок содействия собственника в согласовании перепланировки с уполномоченными органами.

Субаренда.

- необходимо согласие собственника.

По словам Андрея Тронина, и арендаторы и арендодатели обращаются за юридической помощью в связи с возникшими проблемами на основании договора аренды коммерческой недвижимости достаточно часто. Но проблема в том, что спор уже возник, договор уже составлен, отношения уже испорчены. Исправить затруднительную ситуацию порой гораздо сложнее, чем её предотвратить. Продумайте все мельчайшие детали договора аренды коммерческой недвижимости на момент его составления, и надежнее при этом будет обратиться к специалисту.

просмотров: 1819

Комментарии

Написать

Написать

Ваше имя *

Комментарий:*

Антиспам-код

Отправить

Правила модерирования комментариев