Капитальный ремонт – капитальная проблема?!

Капитальный ремонт многоквартирных домов в Перми.
Проведение капитального ремонта в многоквартирном доме - критическая необходимость или прихоть жильцов? Непомерная финансовая ноша для жителей или для городского бюджета?

Капитальный ремонт многоквартирного дома: распределение затрат, забот, поиск подрядчиков, выбор путей финансирования. О проблемах и возможностях, финансах и сроках проведения капитального ремонта в доме портал «Метросфера» разбирался с адвокатом, практикующим юристом Фонда содействия ТСЖ Шестаковым Станиславом Леонидовичем.

 

- Скажите пожалуйста, Станислав Леонидович, кто должен проводить капитальный ремонт многоквартирного дома в зависимости от управления дома (для УК, ТСЖ, ЖСК) и за чей счет он должен проводиться?

Согласно Статетье 154 ЖК РФ «капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственников жилищного фонда».

Принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о капитальном ремонте должно быть принято большинством голосов не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Безусловно, при принятии такого решения необходимо учитывать мнение и предложения Управляющей организации (УК).

УК организационно обеспечивает проведение ремонтных работ, в том числе, вопросы о том, кто будет проводить ремонт, в зависимости от наличия ремонтной базы, либо выполняют сами, либо заключают договора с подрядными организациями. Вопросы составления проектно-сметной документации, выбор сотрудничающих организаций и другие вопросы.

УК несут ответственность перед собственником за проводимые работы.

Плата за капитальный ремонт дома

Плата за работы по капитальному ремонту включается в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги, вносимой ежемесячно на счет организации, управляющей многоквартирным домом (УК, ТСЖ, ЖСК). Кроме того, по решению общего собрания возможно установление и иного порядка сбора средств на капитальный ремонт, например, путем внесения единовременного взноса либо создания резервного фонда на проведение капитального ремонта.

Работы по проведению капитального ремонта, за счет средств, собранных собственниками помещений, соответственно, организует УК, ТСЖ, ЖСК собственными силами, либо путем привлечения сторонних подрядных организаций.

Собственники помещений в многоквартирном доме, избравшие такой способ управления, как Непосредственное управление своим домом, вносят плату и производят капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, также на основании решения общего собрания собственников.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

- Как часто, согласно законодательству, должен проводиться капремонт многоквартирных домов?

Данный вопрос регулируется Приказом Госкомархитектуры Госстроя СССР от 23.11.1988 № 312. Указанным нормативным правовым актом утверждено действующее до сих пор Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения.

При планировании работ по капитальному ремонту периодичность их проведения может приниматься в соответствии с рекомендуемым Приложением 2 (для зданий и объектов) и рекомендуемым Приложением 3 (для элементов зданий и объектов).

В указанных Приложениях установлена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации многоквартирных домов, а также отдельных элементов многоквартирных домов, то есть такой срок эксплуатации, по истечении которого необходимо проведение капитального ремонта.

Между тем, сроки проведения капитального ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться, разумеется, с учетом указанных в Приложениях рекомендуемых сроков минимальной продолжительности эффективной эксплуатации, но, в первую очередь, все-таки на основе оценки их реального технического состояния.

Срок по документам - не догма.

Провести капитальный ремонт дома собственники жилья могут в любое время! Если, на их взгляд, в этом есть необходимость. Для этого за свой счет нужно провести экспертизу дома.

Все организационные вопросы по проведения ремонтных работы решают УК и Общее собрание собственников жилья. ВАЖНО: Общее собрание членов ТСЖ НЕ решает подобные вопросы, только собственники жилья.

- В квитанциях об оплате выставляются счета на проведение ремонтных работ. Какие работы относятся к капитальному ремонту, а какие к текущему?

На вопрос, что входит в перечень услуг и работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, однозначно ответить невозможно, так как перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указывается в конкретном договоре управления конкретным домом, в качестве существенного условия договора управления, то есть условия, которое должно быть внесено в договор управления в обязательном порядке. Кроме того, в договоре управления должен быть прописан и порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Соответственно, этот перечень может быть разным не только у разных УК, но и различаться у одной УК по разным домам в зависимости от конкретного заключенного договора управления.

Существуют примерные перечни услуг и работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Например, вы можете ознакомиться с ними в Приказе Госкомархитектуры Госстроя СССР от 23.11.1988 № 312, Постановлении Госстроя РФ № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», либо в Решении Пермской городской Думы от 26.03.1999 № 24. В данных нормативных актах содержатся именно примерные перечни данных работ.

Безусловно, есть услуги и работы, которые обязательно должны быть включены в перечень к договору управления. Но есть и целый ряд дополнительных услуг и работ, в том числе по текущему ремонту. Внесение конкретной дополнительной работы и услуги в соответствующий перечень в договоре управления немаловажно, поскольку в этом случае плата за данную работу или услугу включается в плату за жилое помещение, ежемесячно перечисляемую собственником по выставленному счету-извещению и не подлежит внесению дополнительно.

- Что относится к расходам на капитальный ремонт? Есть ли какой-то фиксированный перечень?

Никакими нормативными актами виды расходов на капитальный ремонт не регулируются. Все виды ремонтных работ, расходы на них определяются на общем собрании собственников жилья.

Ориентировочно можно назвать следующие статьи расходов:

разработка проектной документации,

проведение государственной экспертизы проектной документации,

осуществление технического надзора.

Дополнительно может быть за счет собственников жилья проведен авторский надзор и любые другие формы работ.

- Станислав Леонидович, уточните, пожалуйста, следует ли в договоре управления дополнительно прописывать пункт про капитальный ремонт многоквартирного дома?

Как минимум, в договоре управления должен быть установлен размер платы за капитальный ремонт на 1 кв.м. площади помещения.

Кроме того, на случай возникновения непредвиденных ситуаций, требующих незамедлительного проведения капитального ремонта не лишним будет внести в договор управления соответствующий пункт, например, нижеследующий:

«Капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в Многоквартирном доме проводится за счет Собственника на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору, подготовленного на основании решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме о проведении и оплате расходов на капитальный ремонт Многоквартирного дома, принятого с учетом предложений Управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. Размер платежа для Собственника рассчитывается пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в Многоквартирном доме».

Если УК не будет выполнять решения о проведении капитального ремонта по любым причинам, то можно ставит вопрос об одностороннем расторжении договора.

- Какие на сегодняшний день существуют варианты финансирования капитального ремонта дома?

Есть несколько вариантов:

- на средства собственников жилья;

- на средства ТСЖ;

- на средства по программе «Проведение капитального ремонта многоквартирных домов на территории пермского края в декабре 2010 г - 2011.».

- Каким образом собственникам жилья стать участниками «Программы Проведение капитального ремонта многоквартирных домов на территории Пермского края в декабре 2010 г - 2011.», которая продлена до 2014 года.

В районную администрацию необходимо подать заявку на участие в программе. Для включения многоквартирного дома в перечень многоквартирных домов Программы должны соблюдаться следующие условия:

- собственниками помещений в многоквартирном доме осуществлен выбор и реализован выбранный способ управления многоквартирным домом: создано (зарегистрировано) товарищество собственников жилья (ЖСК), либо выбрана управляющая организация и заключен договор управления многоквартирным домом;

- Общим собранием собственников жилья, либо общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется выбранной собственниками помещений управляющей организацией, приняты решения об участии в адресной программе по проведению капитального ремонта дома, о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств товарищества собственников жилья, либо собственников помещений в многоквартирном доме.

- Общим собранием собственников помещений должны быть вынесены решения о проведении капитального ремонта; о видах и объемах работ по капитальному ремонту; о стоимости проведения капитального ремонта многоквартирного дома; сроке начала капитального ремонта. Все организационные вопросы ложиться на плечи управляющий компании либо на общее собрание собственников жилья.

- Каким образом собственники жилья могут стать участниками программы «Переселение граждан города Перми из аварийного жилищного фонда на 2009-2013 годы»?

Если собственники и наниматели жилья полагают, что их дом не пригоден для проживания, они должны оформить письменное заявление в районную администрацию с запросом о проведении обследования дома. После этого в обязательном порядке должна быть создана межведомственная комиссия по дому. По результатам обследования комиссия выносит заключение об аварийности или нет данного здания.

Стоить отдельно отметить, что если дом не был признан аварийным, но по всем доступным невооруженному взгляду признакам, он таковым является - ОБРАЩАЙТЕСЬ В СУД. Назначенная судом экспертиза должна вынести два решения: о состоянии дома (аварийное - нет) и о недействительности решения, вынесенного межведомственной комиссией. НО. Даже если здание будет признано аварийным, это еще не значит, что дом становится участником программы. Собственник жилья за свой счет могут провести проводят ремонтные работы, либо заявиться на участие в программе по аварийному жилью. ВАЖНО. В случае, если ремонтные работы проводиться не стали, а дом при этом признан аварийным, администрация может забрать участок для муниципальных нужд, другими словами, органы власти обеспокоены за то, что бы здание не рухнуло, в связи с его состоянием.

просмотров: 2125

Комментарии

Написать

Написать

Ваше имя *

Комментарий:*

Антиспам-код

Отправить

Правила модерирования комментариев