Для признания добросовестности приобретения, покупатель должен усомниться в добросовестности продавца

Профессиональное сообщество уже давно обеспокоено вопросом добросовестного приобретения на рынке недвижимости. В российском законодательстве подобное право прописано очень неоднозначно и имеющаяся судебная практика достаточно противоречива. На законодательном уровне правовой статус гражданина, приобретающего недвижимость,урегулирован явно недостаточно. Приобретая недвижимостьна законных с точки зрения совершения сделки основаниях, покупатель может оказаться в ситуации, когда нарушены права бывшего собственника недвижимости. В результате, приобретатель может лишитьсянедвижимости, хотя проведенная им сделка купли - продажи отвечала всем необходимым правилам.

Рыжов Сергей Иванович, президент правления Пермской объединенной краевой коллегия адвокатов поделился с порталом «Метросфера» своей судебной практикой по данному вопросу и дал риэлторам несколько рекомендаций.

- Сергей Иванович, определите, пожалуйста, понятие «добросовестный приобретатель»

- Начнем с того, что в законодательстве такое понятие как «добросовестное приобретение» не установлено.

Исходя из совокупности существующих на сегодняшний день законодательных норм, «добросовестный приобретатель» - это лицо, ставшее обладателем вещного права на возмездной основе при условии, что оно не знало о наличии спора по поводу вещи. Концепция «возмездной основы» означает, что лицо, получившее право на имущество в порядке дарения или наследования, не может считаться добросовестным приобретателем.

В гражданском кодексе отсутствует такое основание приобретения права собственности как добросовестное приобретение. Неопределенность правового статуса становится причиной спорных ситуаций.

- Объясните суть термина «добросовестное приобретение» и прокомментируйте имеющиеся юридические нюансы в использовании данного понятия?

- Гражданский кодекс РФ (глава 14) не указывает добросовестное приобретение в качестве способа или основания для приобретения права собственности, следовательно, ссылка на «добрую совесть» как правовое основание для приобретения права собственности не основана на законе.

Статья 218 ГК РФ, предусматривающая основания приобретения права собственности, прямо не указывает на возникновение права собственности у добросовестного приобретателя имущества, получившего его от неправомочного отчуждателя.

Добросовестный приобретатель, защищенный в силу статьи 302 ГК РФ от виндикационных притязаний (иск не владеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате имущества), часто оказывается беззащитным против иска, заявленного в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки. Другими словами, виндикационный иск можно обойти путем использования механизма двусторонней реституции (последствие недействительности сделки, заключающееся в возврате сторонами всего полученного посделке), которая может быть применена независимо от факта добросовестности.

Заявить о себе, как о добросовестном приобретателе, вправе лишь лицо, к которому предъявляются требования другим лицом, являющимся законным собственником имущества. Только после удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения у последнего собственника возникает возможность предъявлять требования, основанные на добросовестности приобретения. Но, в других случаях судами рассматривается не виндикационный иск, а иск о признании недействительности сделки и последующей регистрации прав, и тогда требования, связанные с добросовестным приобретением не рассматриваются. Практика такова, что в первую очередь защищаются права собственника, а не приобретателя.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника направлена на передачу владения иному лицу.

На сегодняшний день вести процессуальную защиту добросовестного приобретателя крайне сложно.

- Каким образом можно законодательно отрегулировать данный вопрос?

- В целях устранения существующей неопределенности в вопросе о правовом статусе добросовестного приобретателя имущества, получившего его от неуправомоченного отчуждателя, законодателю необходимо включить в п. 2 ст. 218 ГК РФ норму следующего содержания:

«Добросовестный приобретатель, у которого в соответствии со ст. 302 ГК РФ исключается возможность истребования имущества, признается собственником данного имущества». Такое дополнение позволит решить вопрос об основании возникновения права собственности у добросовестного приобретателя.

Добросовестный приобретатель может в судебном порядке установить факт добросовестного приобретения им недвижимого имущества и признания его добросовестным приобретателем. Установление факта добросовестного приобретения недвижимого имущества предоставит добросовестному приобретателю возможность зарегистрировать право собственности.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П, указано на единственный способ защиты права добросовестного приобретателя - в рамках виндикационного иска, причём, приобретатель должен доказать, что имущество приобретено им возмездно и выбыло из владения собственника не помимо его воли.

Суды исходят из того, что доказывание факта добросовестного приобретения имущества возможно лишь при разрешении спора об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 ГК РФ, где и подлежит рассмотрению вопрос о добросовестном приобретении имущества с применением статьи 302 ГК РФ.

- Можете ли вы привести конкретные примеры из судебной практики?

- В первую очередь, распространены иски о признании недействительной сделки по отчуждению объектов недвижимости без применения последствий недействительности, но наряду с требованием о признании недействительной государственной регистрации права на предмет сделки.

Реже заявляется требование о возврате имущества (виндикация) и вследствие этого суд должен рассмотреть вопрос о добросовестности приобретателя в делах, где такого требования не предъявлено - в них добросовестность приобретателя исследоваться не будет, так как данный факт не является предметом доказывания. Учитывая исковые требования, при наличии оснований суд признает сделку ничтожной и сделает вывод о недействительности произведенной по ней регистрации прав.

На сегодняшний день распространена практика, когда покупатель приобретает недвижимость с использованием заемных средств, то есть приобретатель отвечает не перед тем, у кого купил, а перед тем, кто является залогодержателем имущества и попадает он в эту ситуацию тогда, когда кто-то, взяв кредит, его не погашает. В частности, есть примеры, когда по поддельным документам снимается обременение в виде ипотеки с квартиры и идет перепродажа этого жилого помещения. Затем граждане, купившие квартиру, получают уведомление в суд о неисполнении кредитных обязательств. Покупатель обращается в суд с требованием о признании добросовестного приобретения. И суд ему в этом отказывает, потому что покупатели не являлись стороной сделки между банком и покупателем. Банк расторгает договор ипотечного кредитования и просит вернуть ему залоговое имущество, то есть квартиру.

Переход права собственности на недвижимость от одного гражданина другому не влияет на залоговые права - кто является залогодержателем, тот и несет обязательства по кредиту.

Акцентирую свое внимание на том, что в суде нужно доказывать не свою добросовестность, а право на имущество.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Однако законодательно, эти «разумные меры» опять же не установлены.

- Ваш совет риэлторам?

- Рекомендую внимательнее изучать всю документацию, сопровождающуюобъект недвижимости, проверять юридическую чистоту объектов недвижимости. Причем делать это должен как риэлтор, так и покупатель. Однако сразу стоит сказать о том, что легально покупатель может получить только выписку из ЕГРП о зарегистрированных правах. Всю остальную информацию он может только попросить предоставить бывшего владельца недвижимости. При этом даже государство не имеет на сегодняшний день исчерпывающую информацию, потому что не разработаны единые информационные базы данных, подтверждающих юридическую чистоту объектов недвижимости (базы данных по зарегистрированным по месту жительства и месту пребывания, по зарегистрированным и расторгнутым бракам, по завещаниям и наследникам, по смерти и рождению).

Дополнение от портала «Метросфера»:

Статья 218 ГК РФ «Основания приобретения права собственности»:

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.
3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Статья 302 ГК РФ «Истребование имущества от добросовестного приобретателя»:

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Интервью брала Корытова Александра

просмотров: 2312

Комментарии

Написать

Написать

Ваше имя *

Комментарий:*

Антиспам-код

Отправить

Правила модерирования комментариев