Застройщика изучайте внимательнее, чем договор долевки

№ 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» стал значительным шагом на рынке недвижимости, который расширил возможности граждан по покупке квартиры. Однако заключаемые повсеместно договоры участия в долевом строительстве принесли многим  гражданам не желаемую квартиру, а обанкротившегося застройщика, полупостроенный «долгострой» и пустой кошелек. В плоскости общественного мнения проблема «обманутых дольщиков» сегодня стоит очень остро.

Портал «Метросфера» обратился к практикующему пермскому юристу, эксперту журнала «Жилищное право» Валерию Васькину для того, что бы оценить, насколько защищенными могут себя чувствовать граждане, вступившие в договор долевки, могут ли покупатели недвижимости обезопасить себя и свое будущее жилье на уровне заключения договора.

- Валерий, назовите, пожалуйста, обязательные условия договора участия в долевом строительстве?

Законодательство называет такие условия существенными условиями договора, при отсутствии таких условий договор не может считаться заключенным. Существенные условия договора участия в долевом строительстве закреплены в ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, это:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;

- цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства, при этом гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования не может составлять менее 5 лет, а гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого объекта долевого строительства не может составлять менее чем 3 года.

- Рекомендуется включать в договор описания квартиры. Насколько подробным должно быть такое описание?

Закон требует включение описания объекта долевого строительства, которое состоит из адреса, указания этажа, на котором он расположен, общей и жилой площади, количества комнат. Если же застройщик планирует сдачу дома с отделкой, то в интересах дольщика зафиксировать в условиях договора объем отделочных работ.

В большинстве случаев планировка будущей квартиры указывается в приложении к договору участия в долевом строительстве.

- Как Вы оцениваете защищенность прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве?

С принятием Закона об участии в долевом строительстве ситуация изменилась в лучшую для дольщиков сторону.

На сегодняшний день определена ответственность застройщика, в том числе и за просрочку передачи объекта долевого строительства, большая часть прав дольщиков закреплена в законе, дольщику предоставлено право на односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве при его существенном нарушении застройщиком, но важно понимать, что как бы подробно не были регламентированы права дольщика, реализовать их можно только тогда, когда застройщик имеет стабильное финансовое положение.

- Как, по Вашему мнению, можно минимизировать риски дольщиков в этом договоре -необходимы глобальные изменения в нормах права, регулирующего долевое строительство или достаточно тщательно прорабатывать условия договора при действующем состоянии законодательства?

В большинстве случаев договоры участия в долевом строительстве, предлагаемые застройщиками к заключению однотипные и в них зафиксированы практически все права дольщика, если даже часть прав не указана, то они закреплены в законе. Как показывает практика, застройщики не заключают договоров участия в долевом строительстве, противоречащих законодательству, поскольку на этапе правовой экспертизы в регистрирующем органе возможно приостановлении регистрации или отказа в регистрации такого договора, а при отсутствии государственной регистрации такой договор считается незаключенным.

Поэтому необходимости во внесении существенных изменений и дополнений в предлагаемый договор, как правило, не возникает.

Минимизировать риски при заключении договора участия в долевом строительстве можно, выбрав надежного застройщика.

- Каким образом отражается на дольщиках тот факт, что договор долевого участия даже не имеет точно определенной ниши в системе гражданско-правовых отношений?

Это раньше договор участия в долевом строительстве считался иным договором, не входящим в систему гражданского законодательства, а сегодня он закреплен на законодательном уровне, есть подробное правовое регулирование. Вопрос же о квалификации отношений, возникающих между дольщиком и застройщиком, скорее теоретический. Да этот договор содержит в себе элементы подрядных отношений, отношений по оказанию услуг и др., но это один из немногих инструментов для привлечения денежных средств дольщиков, причем не самый плохой. Безусловно, для дольщика имеет значение, какой именно застройщик будет исполнять обязательства, но каким образом будет готовиться, например, раствор для кладки кирпича, дольщику не совсем важно, главное чтобы конечный результат отвечал требованиям к качеству.

- На Ваш взгляд, Валерий, насколько юридически оправдано требование госрегистрации договора о долевом строительстве? Учитывая, что закон о государственной регистрации недвижимого имуществане наделил регистрирующий орган полномочиями по осуществлению государственной регистрации прав и сделок, регистрация которых не предусмотрена действующим законодательствоми тот факт, что в ходе строительства дома объект недвижимого имущества еще не создан для записи его в ЕГРП. Каким образомна уровне РФ решается вопрос о возможности их регистрации?

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, на мой взгляд, одно из важнейших достижений в правовом регулировании, она дает следующие плюсы дольщику:

- договор участия в долевом строительстве и представленные документы проходят правовую экспертизу в государственном органе;

- документация, представляемая застройщиком, также проверяется на соответствие действующему законодательству;

- резко ограничивается возможность «двойных» продаж.

Необходимо обратить внимание, что регистрируется сделка, а не право собственности на объект участия в долевом строительстве, что не противоречит сущности государственной регистрации сделок. В ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введена ст. 25.1. регулирующая порядок государственной регистрации договора. На сегодняшний день не возникает каких-либо проблем с государственной регистрацией договоров, если они соответствует законодательству.

Обращаю внимание, что денежные средства по договору участия в долевом строительстве можно уплачивать застройщику только после государственной регистрации сделки. Неоднократно сталкивался с ситуациями, при которых дольщики уплачивали деньги не дожидаясь регистрация, а регистрирующий орган в дальнейшем отказывал в регистрации или приостанавливал ее.

- Есть ли необходимость отдельно прописывать в договоре условие о том, что дольщики праве самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему правом?

Такой необходимости нет. Закон об участии в долевом строительстве содержит ст. 11, согласно которой уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Уступка прав требований допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче.

Указанная норма является императивной, условия договора не могут ей противоречить, исходя из этого включение в договор условий, предоставляющих дольщику право уступать свои прав по договору не является обязательным.

- Есть мнение, что подобный договор не учитывает в полной мере интересы застройщика. Как Вы можете это прокомментировать (лишь неустойка, которую обязан заплатить дольщик в случае нарушения установленного договором срока платежа, и возможность расторжения договора застройщиком в судебном порядке при просрочке уплаты дольщиком цены).

Не могу согласиться с таким утверждением. Закон предоставляет застройщику не только право на взыскание с дольщика, допустившего просрочку исполнения своих обязательств, неустойки, но и право на односторонний внесудебный отказ от договора участия в долевом строительстве при просрочке внесения дольщиком денежных средств более чем на два месяца.

Также законом определен порядок передачи объекта долевого строительства при необоснованном уклонении дольщика от его принятия. Застройщик при соблюдении определенных условий, может сделать это в одностороннем порядке, сняв с себя ответственность за риск случайной гибели.

- Каким образом, по Вашему мнению, можно защитить права дольщиков в случае банкротства застройщика, когда очень велик риск дольщиков остаться и без жилья и без денег?

На сегодняшний день внесены изменения в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в частности, закреплена специальная процедура банкротства застройщика. Предусмотрена возможность достройки многоквартирного дома путем создания жилищно-строительного кооператива. В любом случае, вопрос о защите прав дольщика должен решать с учетом конкретных обстоятельств, таких как стадии банкротства, этапа строительства, количества кредиторов и т.п.

Интервью брала Корытова Александра

просмотров: 1407

Комментарии

Написать

Написать

Ваше имя *

Комментарий:*

Антиспам-код

Отправить

Правила модерирования комментариев