Технический паспорт. Его значение и сфера применения

Слова «технический паспорт объекта недвижимости» (чаще всего – «технический паспорт домовладения», квартиры, комнаты, жилого дома) мы слышим часто, не придавая значения его содержанию. Долгое время это был единственный технический документ, необходимый для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. А обо всех ли сферах практического применения технического паспорта мы знаем?

Попробуем в этом разобраться с директором ГУП «Центр технической инвентаризации Пермского края» Стрелковой Ольгой Валерьевной.

— Ольга Валерьевна, какие сведения содержат технические паспорта объектов капитального строительства и могут ли их заменить технические планы, подготовка которых для целей государственного учета началась с 1 сентября текущего года?

— Технические паспорта зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений составляются по результатам технической инвентаризации объектов, в ходе которой проводится физическое измерение линейных величин объектов, определение их площадных и объемных характеристик, обследование и описание конструктивных элементов объектов.

Технический паспорт является незаменимым источником сведений об объектах: площади, назначении, этажности, составе и техническом состоянии (физическом износе) объекта в целом и его конструктивных элементах, инвентаризационной стоимости, уровне благоустройства (наличии систем инженерно-технического оборудования) и других характеристиках.

В отличие от технических паспортов технические планы содержат усеченный состав сведений об объектах: назначении, количестве этажей, материале наружных стен, годе ввода в эксплуатацию и общей площади. Кроме того, для подготовки технических планов требуются дополнительные финансы и время, необходимые для выполнения геодезических работ и получения от уполномоченного органа кадастровых сведений. В соответствии с требованиями к подготовке технических планов зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенно строительства технические планы оформляются кадастровыми инженерами (к которым относятся и организации технической инвентаризации) на основании одного из следующих документов: проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, технического паспорта, а в отсутствие указанных документов – декларации, составленной и подписанной правообладателем объекта. При этом обследование объекта является обязательным только в случае составления технических планов объектов незавершенного строительства. При составлении технических планов зданий, сооружений, помещений обследование указанных объектов не требуется, что нельзя отнести к преимуществу технических планов.

Нетрудно заметить, что при оформлении технических планов на основании проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или декларации линейные, площадные характеристики объектов могут не соответствовать фактическим. В первом случае после ввода объекта в эксплуатацию могли произойти изменения объекта, которые не найдут своего отражения в техническом плане. Во втором случае могло иметь место отклонение от проекта, что также не будет отражено в техническом плане. Как показывает практика, подготовка декларации заявителем чревата недостоверным отражением сведений об объекте в связи с отсутствием у заявителя необходимых познаний в правилах исчисления площади объекта, определения количества этажей объекта, классификации видов объектов недвижимости и их назначения, других сведений.

В этой связи в интересах правообладателя объекта осуществить государственный учет объекта на основании технического паспорта, который может быть представлен органу государственного учета до 01.12.2012 г. (срок установлен приказом Минэкономразвития РФ от 14.10.2011 г. № 577) или технического плана, составленного на основании технического паспорта. В этом случае в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (далее – ЕГРОКС) и в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) будут включены достоверные сведения об объекте, что исключит в последующем совершение дополнительных действий по осуществлению государственного учета изменений объекта. Указанная цель не всегда может быть достигнута, если технический план будет изготовлен на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проектной документации или декларации.

— Ольга Валерьевна, расскажите, пожалуйста, о частных случаях практического применения технического паспорта.

— Сфера применения технического паспорта широка и разнообразна. Важное значение технический паспорт имеет для строительной отрасли, в частности, в связи с вводом объектов капитального строительства (зданий, в т.ч. многоквартирных домов, сооружений) в эксплуатацию.

Практика показывает, что сведения о количественных и качественных характеристиках (в т.ч. о площади) объектов, полученные в результате проведения технической инвентаризации, при вводе объектов в эксплуатацию, порой значительно расходятся с характеристиками объектов, содержащимися в проектной документации. Оформление технических паспортов или технических планов на основании проектной документации без проведения технической инвентаризации приводит к тому, что недостоверные сведения (например, о площади) могут попасть в ЕГРОКС, ГКН и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) при проведении государственной регистрации права а, следовательно, в правоустанавливающие документы на объекты.

Превышение фактической общей площади жилых помещений в многоквартирном доме при вводе дома в эксплуатацию в сравнении с проектной документацией может являться основанием (если это предусмотрено договором) для предъявления застройщиком требования об уплате дополнительного взноса к участникам долевого строительства по договорам о долевом участии в строительстве. Напротив, участники долевого строительства могут (если это предусмотрено договором) предъявить застройщику требование о возврате части взноса, если выяснится, что фактическая площадь помещений меньше проектной, указанной в договоре участия о долевом строительстве. Проведение технической инвентаризации на стадии ввода многоквартирного дома в эксплуатацию поможет избежать в будущем взаимных претензий и возможных споров о фактических площадях объекта.

Технический паспорт может быть использован также при выделе доли в натуре или разделе объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности. Применительно к жилым домам выдел доли в натуре осуществляется путем определения в составе жилого дома жилого помещения, соразмерно доле, выдел которой осуществляется. Раздел жилого дома также осуществляется путем определения в его составе жилых помещений, соразмерно существующим долям.

Технический паспорт, в котором фиксируется общая площадь дома, а также площадь каждого из помещений жилого дома и их границы, может быть основанием для составления участниками долевой собственности соглашения о разделе общего имущества и регистрации права собственности на помещения. Кроме того, на основании технического паспорта жилого дома могут быть подготовлены также технические паспорта жилых помещений, являющиеся до 01.12.2012 г. самостоятельными документами, на основании которых органом государственного учета может быть осуществлен их учет и выдан кадастровый паспорт, необходимый для цели государственной регистрации права. После 01.12.2012 г. на основании технического паспорта жилого дома могут быть подготовлены технические планы жилых помещений.

Достоверная техническая документация (технические паспорта) необходима управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам или собственникам помещений многоквартирного дома для управления многоквартирным домом. Сведения об общей площади жилого дома и расположенных в нем жилых помещений, помещений общего пользования необходимы для определения количества голосов на собраниях собственников помещений, решения вопросов управления многоквартирным домом, исчисления коммунальных платежей и расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Информация о составе конструктивных элементов и их техническом состоянии требуется для решения вопросов текущего и капитального ремонта дома. Сведения о составе инженерно-технического оборудования и инженерно-технических сетях (водо-, газо-, энерго-, теплоснабжения) понадобятся в случае подключения к существующим центральным сетям и заключения договоров поставки. Все перечисленные выше сведения содержатся в техническом паспорте многоквартирного дома. Поддержание сведений в актуальном состоянии может быть обеспечено путем проведения периодической технической инвентаризации многоквартирного дома.

Технический паспорт востребован и во взаимоотношениях с банками. Одним из способов обеспечения обязательства по возврату кредита является залог недвижимого имущества (ипотека). К объектам недвижимости, передаваемым залогодателями (физическими и юридическими лицами) залогодержателям (банкам) в обеспечение возврата кредитных денежных средств, предъявляются требования легкой ликвидности. Получение в залог объектов недвижимости, имеющих несанкционированные изменения (реконструкцию, перепланировку, переустройство), либо находящихся в стадии разрушения затруднит в последующем их реализацию в случае невыполнения заемщиками кредитных обязательств. С целью подтверждения факта существования объекта капитального строительства, с техническими характеристиками, указанными в технических паспортах, предоставленных заемщиками (залогодателями) в отношении объектов недвижимости, и предотвращения случаев получения в залог труднореализуемых объектов, в интересах банка потребовать от залогодателя актуальный технический паспорт, составленный по результатам технической инвентаризации, проведенной перед обращением в банк.

— Ольга Валерьевна, в настоящее время право собственности на отдельные объекты недвижимости может быть зарегистрировано на основании декларации. Значит ли это, что для приобретения права собственности на объект можно обойтись и без технического паспорта?

— Действительно, согласно ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации права собственности на гараж, строение или сооружение вспомогательного использования, садовый дом (строение) является декларация об указанных объектах недвижимого имущества, составленная и заверенная правообладателем объекта. Но здесь не все так гладко, как кажется на первый взгляд. Практика показывает, что, не зная правил и требований к определению площади зданий, сооружений, и, не обладая соответствующими навыками и опытом, правообладателем объекта неверно указывается его площадь, а также назначение, этажность, материал наружных стен и другие характеристики.

Составление декларации самостоятельно правообладателем объекта без проведения его технической инвентаризации и без оформления технического паспорта может привести к тому, что допущенные ошибки попадут в ЕГРОКС, ГКН и ЕГРП, а, следовательно, и в правоустанавливающие документы на объект. Желание правообладателя объекта сэкономить на технической инвентаризации может привести в будущем к проблемам с идентификацией объекта, а также к невозможности выдачи организациями технической инвентаризации сведений об объекте, например, об инвентаризационной стоимости, необходимой нотариусу для исчислений госпошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство.

Согласно ст. 333.25 Налогового кодекса РФ при исчислении размера государственной пошлины за выдачу свидетельств о праве на наследство принимается стоимость наследуемого имущества. По выбору плательщика для исчисления государственной пошлины может быть представлен документ с указанием инвентаризационной, рыночной, кадастровой либо иной стоимости имущества. В случае представления нескольких документов, выданных организациями (органами) или специалистами-оценщиками (экспертами), с указанием различной стоимости имущества при исчислении размера государственной пошлины принимается наименьшая из указанных стоимостей имущества.

Учитывая особенности определения инвентаризационной стоимости объектов капитального строительства, в большинстве случаев инвентаризационная стоимость будет являться ниже рыночной и, соответственно, государственная пошлина за выдачу свидетельства о праве на наследство будет также ниже. Сведения об инвентаризационной стоимости имущества могут быть предоставлены заявителю в виде копии технического паспорта объекта либо в виде справки, которая содержит также сведения о технических и иных характеристиках объекта (общей и жилой площади, физическом износе, литере), необходимые нотариусу для идентификации наследуемого объекта.

Наследники могут унаследовать только то имущество, в том состоянии и с теми техническими (количественными и качественными) характеристиками, которое принадлежало наследодателю на праве собственности на день его смерти (день открытия наследства). В случае если наследодатель с момента регистрации права собственности на имущество произвел его улучшение, пристроил к нему пристройки, осуществил реконструкцию или перепланировку или возвел дополнительные постройки на земельном участке, а также в случае, когда наследники, фактически вступив в наследство, не обратились к нотариусу за получением свидетельства о праве на наследство, но произвели указанные выше действия с наследуемым имуществом, для подтверждения указанных изменений и фиксирования их в техническом паспорте необходимо проведение технической инвентаризации наследуемого объекта и/или земельного участка, на котором он расположен.

В техническом паспорте или в выданной наследникам справке для ввода в наследство по результатам обследования будет отражена запись, что наследуемый объект претерпел изменения и по состоянию на дату обследования имеет технические характеристики, указанные в техническом паспорте или справке для ввода в наследство.

— Ольга Валерьевна, в случаях самовольного строительства (реконструкции, перепланировки, переустройства объектов жилого и нежилого назначения), можно ли каким-то образом использовать технический паспорт для легализации объектов недвижимости?

— Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Для признания права собственности на самовольную постройку в суде необходимо подтвердить факт физического существования постройки, а также ее технические характеристики, в т.ч. этажность, площадь, назначение и др. Таким подтверждением может явиться технический паспорт.

Исходя из судебной практики, право собственности на самовольную постройку может быть признано за заинтересованным лицом, если сохранение постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Подтверждением данных обстоятельств могут быть заключения различных уполномоченных органов и организаций: проектных организаций, органов архитектуры и градостроительства, органов пожарного надзора, органов санитарно-эпидемиологического контроля, органов земельного контроля и других. Для подготовки заключений уполномоченным органам и организациям понадобятся данные о техническом состоянии объекта, его местоположении, количественных и качественных характеристиках объекта, которые могут быть также получены из технических паспортов объектов.

В соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство или перепланировка жилого помещения, проведенные в отсутствие решения органа местного самоуправления о их согласовании или с нарушением проекта переустройства или перепланировки жилого помещения. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Подтверждением данных обстоятельств могут быть заключения перечисленных выше органов и организаций, которым также потребуется технический паспорт, содержащий сведения о фактическом техническом состоянии объекта, его местоположении, количественных и качественных характеристиках. Кроме того, для рассмотрения дела по существу суду необходимо представить технические паспорта до и после перепланировки и/или переустройства жилого помещения с целью установления его изменений.

Согласно п. 2 ст. 29 Жилищного кодекса РФ собственник или наниматель жилого помещения обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Для подтверждения факта приведения жилого помещения в первоначальное состояние необходимо представление органу местного самоуправления соответствующего документа. Данным подтверждением может явиться технический паспорт, составленный по результатам выполнения собственником или нанимателем помещения работ по приведению жилого помещения в первоначальное состояние. Таким образом, технический паспорт необходим как собственнику или нанимателю жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, так и органу местного самоуправления для фиксирования факта приведения жилого помещения в первоначальное состояние.

просмотров: 18690

Комментарии

Написать

Написать

Ваше имя *

Комментарий:*

Антиспам-код

Отправить

Правила модерирования комментариев