Реконструкция объектов капитального строительства

Собственники объектов недвижимости, как жилого фонда так и коммерческого сектора зачастую сталкиваются с необходимостью расширить площадь объекта, перестроить, надстроить, исправить. Одним словом, реконструировать объект недвижимости с целью удовлетворения своих потребностей и желаний.

Каким образом осуществляется регистрация права собственности на реконструируемый объект? Как, где и в какие сроки оформляется разрешение на реконструкцию объектов капитального строительства? Перечни необходимой документации, законодательных актов для того, что бы ваши новые планы по изменению вида помещения не стали для вас проблемой.

О том, как грамотно и без сюрпризов провести работы по реконструкции объектов капитального строительства портал «Метросфера» узнавал у директора ГУП «Центр технической инвентаризации Пермского края» Ольги Стрелковой.

К объектам капитального строительства (ОКС), согласно законодательству, относятся объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В зависимости от функционального назначения ОКС (здания, строения) и их части (помещения) делятся на жилые и нежилые.

Три вида изменений, которые могут быть произведены в отношении ОКС или их частей, независимо от их функционального назначения (жилые или нежилые):

- реконструкция,

- капитальный ремонт,

- прочие изменения.

Изменения ОКС жилых помещений:

Изменения жилых помещений, не относящиеся согласно ГрСК РФ к реконструкции или капитального ремонту, могут являться перепланировкой жилого помещения, порядок осуществления которой определяется Жилищным кодексом РФ. Поэтому такая перепланировка проводится по согласованию с органом местного самоуправления (ОМС) в соответствии с проектом перепланировки.

Изменения ОКС нежилых помещений:

Изменения ОКС или их частей - нежилых помещений, не относящиеся согласно ГрСК РФ к реконструкции или капитального ремонту, могут производиться собственником самостоятельно, без согласования с какими-либо уполномоченными органами.

РЕКОНСТРУКЦИЯ ОКС: понятие, виды работ, документация

Согласно ст. 1 (14) ГрСК РФ под реконструкцией ОКС понимается изменение параметров ОКС, его частей: высоты, количества этажей, площади, объема), в т.ч. надстройка, перестройка, расширение ОКС, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций ОКС, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Конкретный перечень изменений ОКС, которые относятся к реконструкции, законодательством не предусмотрен. Однако, применительно к жилым помещениям, исходя из постановления администрации г. Перми от 07.07.2008 г. № 630, к реконструкции относятся, в частности, следующие изменения:

-объединение лоджий и балконов с помещениями квартир путем разборки наружных стен (за исключением случаев, когда изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности);

-объединение квартир по вертикали с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий;

-увеличение площади помещений санузлов и ванных комнат за счет жилых помещений квартиры;

-устройство балконов, проемов в несущих стенах (за исключением демонтажа подоконных простенков, когда данные изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности);

-устройство эркеров.

Разрешение на строительство

Реконструкция ОКС осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (ст. 51 ГрСК РФ).

Разрешение на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять реконструкцию ОКС.

Где получить разрешение на реконструкцию ОКС?

Разрешение на строительство, как правило, выдается органом местного самоуправления (в г. Перми - департаментом планирования и развития территории г. Перми) по месту нахождения земельного участка. Исключение составляют случаи, перечисленные в ст. 51 (5, 6) ГрСК РФ.

Согласно ст. 51 (7) ГрСК РФ для принятия ОМС решения о выдаче заявителю разрешения на строительство с целью осуществления им реконструкции ОКС необходимы следующие документы, перечень которых является исчерпывающим!:

- заявление;

-правоустанавливающие документы на земельный участок;

-градостроительный план земельного участка;

-материалы проектной документации* (ст. 48 ГрСК РФ);

-положительное заключение государственной (государственной экологической) экспертизы проектной документации;

-разрешение на отклонение от предельных параметров реконструкции (если такое разрешение предоставлялось);

-согласие всех правообладателей ОКС.

Истребование дополнительных документов законодательством запрещено!

* Осуществление подготовки проектной документации (ПД) НЕ требуется при реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (объектов ИЖС) - отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем 3, предназначенных для проживания одной семьи. ПД подлежит государственной экспертизе (ст. 49 ГрСК РФ). Государственная экспертиза ПД проводится уполномоченными органами государственной власти или государственными (бюджетными или автономными) учреждениями (в Пермском крае - Краевое государственное автономное учреждение «Управление государственной экспертизы Пермского края»). Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия ПД требованиям технических регламентов, в т.ч. числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Государственная экспертиза не проводится в отношении ПД некоторых ОКС, в частности: объектов ИЖС; жилых домов блокированной застройки; многоквартирных домов с количеством этажей не более чем 3, состоящих из не более чем 10 блок-секций; отдельно стоящих объектов с количеством этажей не более чем 2, общей площадью не более 1500 кв.м.

Работы по подготовке ПД на осуществление реконструкции ОКС, которые оказывают влияние на безопасность ОКС, могут выполняться только лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ (такое свидетельство, в частности, выдано ГУП «ЦТИ»).

Сроки:

ОМС в течение 10 дней со дня получения заявления выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы. В течение 3-х дней со дня выдачи разрешения на строительство ОМС направляет копию такого разрешения в орган, уполномоченный на осуществление госстройнадзора.

Основания для отказа в выдаче разрешения на строительство:

Основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является непредставление необходимых для рассмотрения заявления документов, несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров реконструкции.

БЕЗ РАЗРЕШЕНИЯ:

Случаи, когда разрешение на строительство не требуется, приводятся в ГрСК РФ, а также могут быть предусмотрены законодательством Пермского края о градостроительной деятельности. Выдача разрешения на строительство не требуется, в частности, в случае:

-изменения ОКС и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

-капитального ремонта ОКС.

Кто может выполнять работы по реконструкции ОКС

Виды работ по реконструкции ОКС, которые оказывают влияние на безопасность ОКС, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по реконструкции ОКС могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Работы по реконструкции ОКС выполнены. Что дальше?

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Выполнение работ по реконструкции ОКС подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию установленной формы, который выдает ОМС, выдавший разрешение на строительство. Согласно ст. 55 ГрСК разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции ОКС в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного ОКС градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного ОКС.

Документы, необходимые для получения разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Согласно ст. 55 (3) ГрСК РФ для ввода объекта в эксплуатацию заявитель обращается в ОМС, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

-правоустанавливающие документы на земельный участок;

- градостроительный план земельного участка;

- разрешение на строительство;

-акт приемки ОКС (в случае осуществления реконструкции на основании договора);

-документ, подтверждающий соответствие реконструированного ОКС требованиям технических регламентов;

-документ, подтверждающий соответствие параметров реконструированного ОКС проектной документации (кроме случаев реконструкции объектов ИЖС);

-документы, подтверждающие соответствие реконструированного ОКС техническим условиям;

-схема, отображающая расположение реконструированного ОКС, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;

-заключение органа государственного строительного надзора (если было предусмотрено осуществление госстройнадзора) о соответствии реконструированного ОКС требованиям технических регламентов и ПД, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных ч. 7 ст. 54 ГрСК.

Указанный перечень документов является исчерпывающим. Истребование дополнительных документов недопустимо!

Сроки:

В течение 10 дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ОМС обязан выдать заявителю установленной формы разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 (6) ГрСК РФ):

-непредставление всех необходимых документов;

-несоответствие ОКС требованиям градостроительного плана земельного участка;

-несоответствие ОКС требованиям, установленным в разрешении на строительство;

-несоответствие параметров реконструированного ОКС проектной документации (данное основание не применяется в отношении объектов ИЖС).

- невыполнение требования ст. 51 ГрСК РФ о безвозмездной передаче органу, выдавшему разрешение на строительство, информации и документов об ОКС.

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ОКС: понятие, виды работ, документация

Капитальным ремонтом считается замена и (или) восстановление строительных конструкций ОКС или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения ОКС или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (ст. 1 (14.2) ГрСК РФ).

В случае проведения капитального ремонта ОКС (жилого или нежилого назначения) разрешение на строительство не требуется, но необходима подготовка проектной документации (ПД), которая утверждается застройщиком или заказчиком. (О ПД читайте выше).

Виды работ по капитальному ремонту ОКС, которые оказывают влияние на безопасность ОКС, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по капитальному ремонту ОКС могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.