Как при заключении договора подряда на загородном рынке не стать обманутым дольщиком

О тонкостях правового поля при покупке земельного участка с подрядом рассказывают риэлторы и юристы.

Советы по покупке.

Во-первых, нужно собрать максимум информации. Государство меньше вмешивается в вопросы регулирования загородного рынка, чем городского, где квартира очень часто является единственным местом проживания семьи. Соответственно, в данном случае большинство рисков лежат на самом покупателе. Покупателю нужно получить как можно больше информации как о процессе покупки, заключения договоров, так и о деятельности подрядчика – найти его в государственном реестре юридических лиц, регистрацию в налоговых органах, выяснить - поставлен ли участок на кадастровый учет. Это можно сделать самому либо обратиться к юристу независимой компании.

Необходимо подключить профессионалов к проверке договора. Кроме юристов, хорошо подключить профильных специалистов, которые с точностью могут выявить пробелы в договоре. Нужно хорошо разбираться в специфических профессиональных терминах, а иногда необходимо нарисовать схему коммуникаций, чтобы увидеть, какой участок на самом деле выпадает из договора.

Также надо определить, из чего складывается стоимость покупки. Если участок с подрядом продается намного дешевле, чем аналогичные объекты на рынке, покупатель должен задуматься.

Эксперты предостерегают: если покупателю предлагаются сети частично, то у него никогда не будет нормальной канализации, ливневки, электро- и водоснабжения.

Лучше отдавать предпочтение тем застройщикам, которые предлагают всем покупателям одинаковую структуру сделки. Если застройщик предлагает всем потенциальным покупателям заключать типовые сделки на приобретение земельного участка и расположенного на нем пригодного для проживания дома (т.е. дома с подведенными коммуникациями), то есть основания рассчитывать на добросовестность застройщика. Если же покупателю предлагается на его выбор приобретать только земельный участок, либо земельный участок с домом без коммуникаций, либо земельный участок с домом и с подведенными коммуникациями – это отложенный финансовый риск. Еще больший риск – соглашаться на заключение сделки, разбитой на отдельные составляющие (покупка земли, строительство дома, прокладка коммуникаций и подключение к сетям), за которые в итоге ответственность несут разные лица, не связанные друг с другом.

Необходимо прописать финансовые гарантии застройщика о выполнении всех подписанных обязательств. Ответственность, предусмотренная в настоящее время действующим законодательством, - общая, она не учитывает конкретные случаи, которые могут появиться в ходе строительства и сдачи объекта. И чем подробнее прописаны в договоре обязательства застройщика и меры финансовой ответственности за их неисполнение, тем легче понудить застройщика исполнить свои обязательства как в досудебном порядке, так и во время судебного разбирательства.

Также нужно проверять, какие ограничения в использовании приобретаемого земельного участка указаны в его кадастровом паспорте, например, не входит ли приобретаемый участок в зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, охранные зоны газопроводов и т.д.

Если случилось плохое.

Если покупатель все-таки согласился на заключение сделки, разбитой на отдельные составляющие (покупка земли, строительство дома, прокладка коммуникаций и подключению к сетям) и с разными исполнителями, а в итоге остался с недостроенным домом без коммуникаций, юристы советуют всем обращающимся в суд обратить внимание судебных органов на то, что у трех внешне не связанных сделок был фактически один выгодоприобретатель – лицо, в офисе которого и с сотрудниками которого велись переговоры об условиях сделки, подписывались документы, уплачивались денежные средства и т.д. Если это удастся доказать, шансы на привлечение недобросовестного застройщика к материальной ответственности возрастут. Кроме того, следует уповать на позицию Верховного суда РФ: потребитель вправе не обладать специальными знаниями о сложном товаре, который он приобретает, поэтому довод застройщика о том, что покупатель добровольно согласился на разделение сделки, т.е. заключение трех отдельных договоров, два из которых фактически исполнены (земля передана, дом построен), может быть отвергнут судом по мотиву того, что сделка на таких условиях была заключена потребителем вследствие отсутствия у него необходимой информации.

При этом прежде чем продолжать судиться, надо оценить экономическую эффективность: сколько времени и средств будет потрачено на суды, не развалится ли недостроенный дом за это время и т.д.

Нужно достроить поселок силами пострадавших домовладельцев. Если застройщика не удается заставить выполнить свои обязательства по подведению коммуникаций к домам поселка, пострадавшие собственники домов должны объединиться в некоммерческую организацию (НКО) и через суды и банкротство застройщика добиваться переоформления на НКО земель общего пользования и недостроенной инженерной инфраструктуры. Став правообладателем таких земельных участков, НКО сможет приобрести статус застройщика и достроить поселковую инфраструктуру за счет взносов домовладельцев-членов НКО.

Иногда целесообразно признать себя неквалифицированным инвестором, даже если были затрачены немалые деньги, и признать свои невосполнимые потери, чтобы не впасть в еще большие.

(По материалам РБК)