Как расторгнуть договор

Сегодня, пожалуй, каждый знает, что любой покупатель имеет право вернуть некачественный товар в магазин в течение определенного периода времени. Для этого достаточно обратится к продавцу с платежным документом и самим товаром. А как быть, если некачественной оказалась приобретенная жилплощадь? Можно ли вернуть купленную квартиру ее бывшему владельцу?

В этом случае стоит учесть, что для признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной должны быть действительно веские основания. Например, при совершении сделки одна из сторон использовала фальшивые документы, например доверенность. Либо при заключении договора были ущемлены права несовершеннолетних или недееспособных граждан. Кроме того, сделка может быть признана недействительной, если ее посчитают кабальной, то есть если договор был подписан обманным путем или по принуждению. Так, согласно ст. 179 ГК РФ, «сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего».

При этом следует учесть, что договор купли-продажи нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, за исключением случаев, определенных законом. Так, согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ, «по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». Например, в момент совершения сделки продавец скрыл существенные дефекты, серьезные недостатки, не подлежащие устранению, которые значительно ухудшают качество жизни нового владельца квартиры.

Статья 452 ГК РФ устанавливает четкий порядок расторжения договора купли-продажи квартиры. Так, «требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок». Таким образом, обращению в суд должна предшествовать попытка обоюдного достижения соглашения сторон.

Стоит учесть, что если сделка уже исполнена и зарегистрирована в Росреестре – то есть переход права собственности уже произошел, само по себе расторжение договора не является основанием для возврата предмета сделки и регистрации права собственности за прежним владельцем. Так, зачастую граждане, подав заявление в суд только о расторжении сделки и получив решение суда, сталкиваются с необходимостью повторно подавать иск в суд с требованием о возврате имущества. Таким образом, для того чтобы в результате расторжения договора имущество и права на него были возвращены правоотчуждателю, необходимым является наличие условия о порядке передачи имущества и регистрации перехода права собственности в договоре или в соглашении о расторжении договора.

Последствия расторжения

Если основанием для расторжения договора являлись существенные нарушения его условий одной из сторон сделки, то другая сторона вправе требовать возмещения убытков. Если же ни у одного из участников сделки не было злого умысла, обе стороны обязаны возвратить все полученное друг другу – то есть продавец возвращает деньги, а покупатель – квартиру. Если такой возврат невозможен, например, в случае, если квартира уже была продана третьи лицам, ее стоимость может быть возмещена собственнику в денежном эквиваленте.

В заключение хотелось бы отметить, что к покупке недвижимости нужно подходить крайне внимательно. Ведь квартиру не получится вернуть как не подошедшие по размеру сапоги. Кроме того, помните, что расторгнуть договор купли-продажи можно в течение трёх лет – это срок исковой давности, который исчисляется с момента заключения сделки.

Ольга Ключевская