Непосредственное управление: что это и зачем?

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три варианта управления многоквартирным домом: товарищество собственников жилья, передача дома в управление управляющей компании и непосредственное управление. Каждый из способов законен, и выбор остается за собственниками.

В последнее время от собственников все чаще приходится слышать жалобы на плохую работу управляющих компаний и неэффективность ТСЖ. Но выгоден ли в таком случае переход к непосредственному управлению? При этой форме управление осуществляется инициативными собственниками многоквартирного дома, действующими по доброй воле, на свой страх и риск, к тому же бесплатно. Именно поэтому выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален. Призывая жильцов перейти на непосредственное управление многоквартирным домом, управляющие компании преследуют собственные интересы, цели и выгоды, пытаясь таким образом уйти от долгов и ответственности.

Стоит отметить, что когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, предполагается, что в итоге будет заключен договор на обслуживание с организацией, и она будет выполнять те же работы, что делала в доме управляющая компания, и, следовательно, ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла управляющая организация. Однако это далеко не так. В соответствии с действующим законодательством, управляющая организация в любом случае несет ответственность за качество жилищных и коммунальных услуг перед собственником, даже если это не прописано в договоре. Множество надзорных инстанций (Жилищная инспекция, прокуратура, Роспотребнадзор и др.) всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые, с их точки зрения, необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет.

Еще один важный момент: при непосредственном управлении жильцы не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п. 1.1 статьи 165 Жилищного кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация».

При всем этом главный плюс непосредственного управления бесспорен – это прозрачность платежей между жильцами и ресурсоснабжающими компаниями. Платежи жителей идут напрямую в ресурсоснабжающую организацию, минуя счета управляющих компаний, таким образом, управляющая компания не может использовать их по своему усмотрению и на деньги за тепло и горячую воду, скажем, отремонтировать крышу.

В Перми на сегодняшний день немало домов, собственники которых перешли на непосредственное управление. Например, в Рабочем поселке в Мотовилихе сразу семь домов объединились в подобную форму правления. Председатель правления Анастасия Мальцева говорит:
– Преимущества – практически во всем. Начиная с того, что нет круговой поруки, потому что все договоры индивидуальные и нам не надо платить за соседские задолженности, и заканчивая тем, что все, что дом собирает на содержание и текущий ремонт своего дома, действительно принадлежит только ему. Иначе говоря, этими деньгами не затыкаются никакие иные дыры, долги, они идут только по прямому назначению – все в дом.

Таким образом, попробовать организовать непосредственное управление и в вашем доме можно при том условии, если вы уверены в ответственности всех собственников. И не забывайте важный момент: с этого года организовать такую форму управления проще в домах с количеством квартир меньше шестнадцати. В противном случае вам придется решать вопрос через суд, доказывая необходимость введения непосредственного управления в вашем доме.

Лейла Сазонтова