Перепланировка по закону

Как перевести жилое помещение в нежилой фонд, какие документы для этого понадобятся и в какую сумму обойдется данная процедура? Ответы на эти и другие вопросы дал генеральный директор компании «Агентство перепланировки, проектирования и строительства» Павел Дубровских.

– Каким условиям должно отвечать жилое помещение, чтобы его можно было перевести в нежилой фонд?

– Условия, при которых перевод жилого помещения в нежилое и наоборот возможен, если условия, прописанные в статье 22 Жилищного кодекса РФ, выполнимы, а именно:

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»), либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

 

– Как происходит непосредственно процедура перевода и его согласования?

– Весь процесс перевода регламентируется в главе 3 Жилищного кодекса РФ, где прописан пакет документов, необходимый для согласования. На территории города Перми также действуют постановление от 10 декабря 2007 г. №516 «Об утверждении регламента взаимодействия территориальных органов администрации города Перми в процессе осуществления действий по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение на территории города Перми», Постановление администрации города от 07.07.2008 № 630 «Регламент взаимодействия подразделений территориальных органов администрации города Перми по согласованию проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах в городе Перми», где прописаны вся процедура перевода помещения из жилого фонда в нежилой и наоборот.

 

– Какой пакет документов необходимо собрать для проведения процедуры?

– Пакет документов прописан в статье 23 ЖК РФ, а именно:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Кроме того, не нужно забывать об условиях перевода, которые прописаны в статье 22 ЖК РФ. Также не нужно забывать и о жильцах многоквартирного дома и об использовании общего имущества, где переводится жилая квартира. В статье 36 ЖК РФ прописано «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме». В ст. 40 – «Изменение границ помещений в многоквартирном доме».

На общем собрании, согласно статье 44 «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме», нужно учитывать пункты:

1) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

2) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

Статья 46 «Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме», пункт 1, поскольку входная группа в переводимое помещение располагается на земельном участке, принадлежащем всем собственникам многоквартирного жилого дома, и на такое использование должно быть получено согласие собственников дома.

Процесс согласования с собственниками является самым сложным, поскольку приходится вести разговор с каждым собственником многоквартирного жилого дома, где находится переведенное помещение, а люди не все одинаковы.

Мы бы рекомендовали потенциальным собственникам, которые имеют намерения покупать квартиру под перевод, изначально провести разведку, что за дом, какие люди там живут, что за управляющая компания, может, кто-то уже хотел переводить какую-то из квартир, но неудачно. Лучше потратить незначительную, и вам предоставят отчет по дому, чем потом продавать квартиру продолжительное время и замораживая денежные средства, и иногда люди продают неликвидную квартиру по более низкой цене.

 

– В какую сумму обойдется перевод помещения в нежилой фонд в Перми сегодня?

– Если собственник жилой квартиры захочет самостоятельно пройти все этапы,то его затраты будут в обшей сложности 80–100 тысяч рублей и выше.

Процесс этот довольно затратный как в материальном, так и временном плане. Самостоятельный перевод квартиры в нежилой фонд может занять не один месяц, в худшем случае может затянуться на годы. Вам потребуется собрать массу документов, обойти не одну инстанцию, при этом денежных затрат все равно не избежать, и они могут только увеличиваться – это для вас окажется хождением по мукам. Обратившись к нам, вы существенно сэкономите ваше время и нервы.

 

– Почему могут отказать в переводе?

– Отказ в переводе регламентирован в статье 24 ЖК РФ, а именно:

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое может быть обжалован заявителем в судебном порядке.

 

– Сколько в среднем стоят услуги специалистов, оказывающих услуги по переводу помещений из жилого в нежилой фонд?

– Цены в городе Перми варьируются от 130000 до 250000, но некоторые специалисты в сфере недвижимости выставляют и более высокие цены.

Беседовала Ольга Андреева