Договор найма – зона особого внимания

Арендное жилье - понятие, с которым сталкиваются множество людей. При этом одни имеют лишнее жилье и его сдают, другие вынуждены снимать, так как собственного у них пока нет. В обоих случаях стороны: наймодатель и наниматель сталкиваются с юридическими нюансами, знание которых поможет избежать ненужных проблем, потерь времени, денег и нервов.

Найти квартиру для временного проживания - хлопотно, но вполне выполнимо. Сложности наступают после того, как поиски варианта увенчались успехом и стороны согласны подписать договор найма. Чтобы не остаться с носом, необходимо уделить этому документу особое внимание. Грамотно составленный договор аренды квартиры, а правильнее - договор найма жилого помещения, позволяет сразу проговорить и решить многие проблемы, сэкономить себе нервы и время, а в будущем - избежать возможности мошенничества как со стороны квартиранта, так и со стороны хозяина квартиры. О нюансах договорных отношений между нанимателем и наймодателем рассказали генеральный директор АН ООО «Каравелла» Марина Водянова и директор АН «Максимум» Екатерина Кашина.

Что в имени тебе моем

Важный нюанс составления договора - его название. В соответствии с законодательством (ст.671 ГК РФ) частное лицо должно заключить с хозяином квартиры договор найма жилого помещения, а юридическое лицо - договор аренды. Следовательно, физическое лицо не может арендовать квартиру, а юридическое лицо не может быть нанимателем. Вроде мелочь? А нет Суд может признать такой договор найма не имеющим силы.

Просто и письменно

Договор найма может быть заключен только в письменной форме - простой или заверенной у нотариуса. Силу они имеют равную. В соответствии со статьей 671 ГК РФ по договору найма одна сторона - собственник жилья - обязуется предоставить другой стороне - нанимателю - за определенную плату жилое помещение во временное пользование.

Заключать договор нужно обязательно. Это в интересах, как арендодателя, так и арендатора квартиры.

В зависимости от того, находится ли квартира в вашей собственности (приватизирована, приобретена путем купли-продажи, мены, дарения, наследования или на основании решения суда) или вы являетесь ее нанимателем (неприватизированная, служебная), вид заключаемых договоров при сдаче жилплощади различается. В первом случае имеет место договор имущественного найма, во втором - договор поднайма.

Муниципальная квартира

В соответствии со ст. 674 ГКРФ, договор найма жилого помещения (квартиры, комнаты в коммунальной квартире, дачи, дома) должен заключаться в простой письменной форме. Обязательного нотариального удостоверения не требуется.

В случае, когда вместо договора аренды заключается договор поднайма, жилец именуется уже поднанимателем.

Эксперты отмечают, что если гражданин снимает неприватизированную квартиру, следует в обязательном порядке требовать от хозяев заключения договора поднайма. Это в интересах нанимателя!

В договоре необходимо будет указать все характеристики арендуемой квартиры (адрес, площадь и т.д.). Необходимо также составить акт приема-передачи, где будет указано, в каком состоянии находится передаваемая квартира.

В договоре найма жилого помещения (в случае если сдается неприватизированная квартира) должно быть указано: фамилия, имя, отчество наймодателя и нанимателя, их паспортные данные, срок сдачи квартиры в аренду. Также нужно указать право наймодателя посещать квартиру с целью проверки ее состояния, обязанность или право нанимателя проводить или не проводить текущий ремонт, порядок внесения платы за аренду и кто будет оплачивать коммунальные услуги. В договоре необходимо предусмотреть способ и размер оплаты.

Человек, сдающий квартиру, должен гарантировать на момент подписания договора, что квартира не сдана внаем, не заложена, свободна от претензий третьего лица. А наниматель обязан использовать жилье только для проживания, обеспечить его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии.

Все знают, что неприватизированная квартира принадлежит городу, но мало кто из наймодателей заботится о получении письменного согласия представителя муниципалитета и всех, кто прописан в квартире на момент сдачи жилья в наем. Именно эта бумага является основополагающей. На этом нюансе может строиться мошенничество: двое прописанны, один сдал и уехал, а другому негде жить, и он требует вашего выселения. Но возможны и случаи непреднамеренного обмана, когда разногласия в семье (жена - сдала, а муж - против) вынуждают нанимателя покинуть квартиру, в которой он жил всего несколько месяцев, а то и недель. И даже если наймодатель вернет деньги, все равно придется искать другую площадь, переезжать, терять время и деньги.

Поэтому необходимо выяснить, находится ли квартира или комната в собственности у наймодателя. И если она не приватизирована, надо требовать письменного разрешения всех прописанных в квартире людей. А для найма комнаты в коммунальной квартире нелишне заручиться согласием соседей: если они будут против, лучше договор не заключать и от такого варианта отказаться.

Приватизированная квартира

Прежде всего, нужно убедиться, что, арендуя жилплощадь, происходит заключение договора с собственником квартиры.

Чтобы удостовериться в том, что квартира юридически чиста, а сделка правомерна, необходимо убедиться в следующем:

1. Правоустанавливающие документы (документы, подтверждающие право собственности) на квартиру действительны, то есть квартира принадлежит именно тем лицам, которые ее сдают. Право собственности подтверждают следующие документы: договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию. Свидетельство о праве собственности (так называемая «зеленка») является правоподтверждающим документом.

НЕОБХОДИМО уточнить, есть ли еще собственники, а также выяснить, кто прописан в данной квартире, кроме наймодателя.
Важно, чтобы под договором аренды были поставлены подписи всех собственников (или зарегистрированных жильцов).

2. Собственники проверяемой квартиры обладают полной дееспособностью, то есть не имеют ограничений, наложенных законом или судебными органами на возможность совершения сделок по отчуждению (путем купли-продажи, мены, дарения или обмена) ими имущества.

Желательно проверить:

- уполномоченность сдавать жилье, вести переговоры;
- психическое здоровье;
- наркологический статус (не состоят ли арендодатели на учете в диспансере);
- полномочия опекунов и попечителей, в случае если они совершают сделку от имени своих подопечных.

НЕОБХОДИМО убедиться в отсутствии претензий на квартиру со стороны третьих лиц, а также в том, что отсутствуют лица, сохранившие право пользования квартирой. Сюда входит несколько категорий. Это могут быть лица, временно выбывшие в места лишения свободы, или для прохождения службы в Вооруженных силах, или на работу за рубежом по контракту, или по каким-либо другим основаниям. Все они при этом остаются зарегистрированными по месту жительства (по-старому - постоянно прописанными) в квартире и имеют определенные права.

Также необходимо убедиться в том, что квартира не является предметом спора, на нее не наложен арест и отсутствуют сведения о запретах на проведение сделок с ней. При оспаривании кем-либо прав на выбранную вами квартиру, суд может наложить на нее арест и сообщить об этом в органы государственной регистрации сделок. Необходимо сделать запросы в соответствующие инстанции (в частности, в Управление Росреестра) и убедиться в отсутствии подобных запретов.

Если квартира сдается в аренду, нужно, чтобы под договором стояла подпись всех людей, зарегистрированных в квартире. То же самое касается и квартиры, у которой несколько собственников: следует получить письменное согласие каждого из них на сдачу жилья в наем.

Все эти меры направлены на то, чтобы обезопасить стороны договора от мошенничества или законных претензий других лиц.

Без сучка и задоринки

Отметим, что, всех без исключения хозяев пугает проблема сохранности имущества. Поэтому к договору надо приложить опись имущества (как правило, в договоре делается сноска на передаточный акт, а сам акт оформляется в виде приложения к договору) и указать состояние вещей. Необходимо лично убедиться, что описание мебели и техники, составленное хозяином, соответствует действительности: проверить, раскладывается ли диван, работает ли холодильник, стиральная машина и т.п. Иначе, впоследствии хозяева могут возложить на вас оплату ремонта устройств, которые на самом деле были неисправны уже к моменту въезда в квартиру.

При заключении договора надо предусмотреть все возможные проблемы. Обязательно опишите в договоре процедуру урегулирования форс-мажорных ситуаций: залив соседями, в квартиру забрались воры, случился пожар.

Если квартира требует мелкого косметического ремонта и у нанимателя есть желание его провести, то это обстоятельство также следует включить в договор отдельным пунктом, что расходы (пускай и частично) будут компенсированы за счет снижения ежемесячных выплат хозяину квартиры, что, конечно, не мешает ему отказаться от такого заманчивого предложения: его и так все устраивает.

Количественный состав

Когда человек сдает квартиру, он подразумевает, что жить в ней будет тот, кто заключает договор. Но кто сказал, что вслед за семьей «без вредных привычек» в квартиру не заселятся двадцать пять выходцев из средней Азии, которые и вправду не курят? Гражданский кодекс подразумевает, что кроме нанимателя в квартире могут проживать лишь его ближайшие родственники - дети и жена. Формально никто не имеет права находиться в квартире без согласия ее владельца, если иное - доступ в жилье без ограничений - не закреплено в договоре.

Срок

Как правило, договор аренды заключается на год. Чаще всего его действие продлевается еще на год и, возможно, - на новых условиях. При этом как правило меняется лишь один пункт договора - соглашение о размере арендной платы. Имеет смысл перезаключить договор заранее и продлить его действие еще на год. Ну а если накопились какие-то вопросы и претензии друг к другу, то окончание срока договора - самое лучшее время чтобы прояснить все.

Мелочи

- Если в договоре найма нет данных о помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным;
- Не брезгуйте описью и описанием мебели, это оградит от споров о наличии антикварного кресла и требований оплаты того, что уже было сломано;
- Договор найма жилого помещения заключается на срок не больше пяти лет, а если срок не определен, договор считается заключенным на пять лет;
- Подпишите договор найма на каждой странице;
- В пункте, описывающем права нанимателя и наймодателя пропишите, что наймодатель обязуется обеспечить нанимателю беспрепятственное и круглосуточное использование жилплощади, даже если это покажется слишком очевидным;
- В пункте, описывающем права наймодателя, впишите его обязанность урегулировать возможные претензии со стороны других совладельцев квартиры (или зарегистрированных в ней лиц) и защитить от них квартирантов;
- Одностороннее изменение размера арендной платы за квартиру не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором;
- Если у вас что-то случилось с замком и невозможно открыть дверь, вскрывать ее в отсутствие хозяев будут тольков том случае, если договор найма у вас на руках.

Рекомендуем:

Заранее обсудить все важные моменты (оплата междугородних разговоров и телефона с учетом выхода в Интернет, связи по межгороду, коммунальных услуг, время посещений, кто ремонтирует сантехнику, если что-то сломалось и т.п. Уточните, включаются ли эти платежи в оплату жилья или производятся дополнительно), даже, если наймодатель - близкий знакомый.

При оплате очередного периода сторонам целесообразно обменяться расписками. Часто это делают путем надписи на договоре после каждой передачи денег (с указанием суммы в рублях).

Так, в расписке, переданной квартирантом владельцу квартиры, должно быть указано, какая сумма и за что предана. В расписке владельца квартиры должно быть указано, что он принял такую-то сумму в качестве оплаты за аренду квартиры. В расписке необходимо не просто указать, что деньги переданы (получены) за аренду квартиры. Нужно определить, за какой именно срок аренды внесена плата (месяц, год и т.д.). Если отношения с собственником квартиры официальные - документ должен быть официальным. Если отношения скорее личные, чем деловые, можно составить расписку в любой форме.

Кроме того, следует обозначить пунктом в договоре возможность или невозможность изменения арендной платы в течение действия договора, регулярность посещения квартиры хозяином и то, что он должен предупреждать об этом заранее. Если передан залог, следует указать его сумму. Можно записать показания электросчетчика и водомеров на момент подписания договора найма. Впишите в договор найма пункт о состоянии квартиры и ремонте, если таковой планируется. В соответствии с законом текущий ремонт квартиры - обязанность нанимателя, если иное не установлено договором. А вот капитальный ремонт - обязанность хозяина квартиры.

PS.:  Договор - вещь индивидуальная. И его можно составить с учетом многочисленных пожеланий обеих сторон, при этом будут защищены интересы, как нанимателя, так и наймодателя.

Итак, договор аренды должен содержать в себе все самые важные условия. Все, что стороны хотят для себя определить, им необходимо согласовать в тексте договора. Для одних договор является обузой. Для других - средством защиты своих интересов. Заключать договор или нет - решать вам. Но не стоит забывать, что при отсутствии договора вам будет крайне сложно, практически невозможно что-либо доказать в суде, если возникает спор.