Пресс-центр / Публикации /

Особенности продажи и покупки строящегося жилья. Интернет-конференция

Кто и на каких основаниях имеет право продавать жилье в строящемся доме? Какие документы используются в процессе покупки-продажи? Какие риски при этом могут возникнуть при покупке строящегося жилья? Приобретать лучше строящееся или готовое жилье? Эти вопросы осветили эксперты, к которым мы обратились в рамках интернет-конференции, которую провел портал «Метросфера».

Кто и на каких основаниях имеет право продавать жилье в строящемся доме?

Отвечает Алексей Агафонов, ведущий специалист по продажам PAN City Group:

— В первую очередь застройщик объекта недвижимости, а также инвестор, пайщик, соинвестор, участник долевого строительства, новый участник долевого строительства. Принципиально статусов продавца может быть много, главное, чтобы вся эта цепочка имела замкнутый круг и привела к первому лицу в сделке.

Ответ Валерия Васькина, практикующего пермского юриста, эксперта журнала «Жилищное право»:

— На сегодняшний день ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ предусматривает три способа привлечения денежных средств граждан: на основании договора участия в долевом строительстве (при этом застройщиком должно быть юридическое лицо, отвечающее требования, установленным законодательством); путем выпуска эмитентом облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от их эмитента жилых помещений (следует отметить, что данный способ не получил распространения и в Пермском крае не используется); жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами (в Пермском крае достаточно распространены жилищно-строительные кооперативы, создаваемые при участии крупных строительных организаций).

Законодательство содержит запрет  на привлечение денежных средств граждан иными способами и устанавливает административную ответственность за нарушение запрета в виде штрафа для юридических лиц в размере от 500 000 до 1 000 000 рублей. При этом получение застройщиком денежных средств от дольщика на основании договора участия в долевом строительстве, не прошедшем государственную регистрацию, также считается административным правонарушением. Таким образом, иные способы продажи, такие как «вексельные схемы», предварительные договоры купли-продажи, договоры займа, заключаемые с гражданами, сегодня «вне закона».

Какие документы используются в процессе покупки-продажи?

Отвечает эксперт журнала «Жилищное право» Валерий Васькин:

— В первую очередь, нужно исходить из того, каким образом приобретается жилье в строящемся доме. Если квартира приобретается у застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, то необходимо выяснить следующие моменты: на каком праве застройщику принадлежит земельный участок (собственность, аренда, субаренда); ознакомиться с разрешением на строительство; изучить проектную декларацию, которая содержит достаточно большой объем информации, как о застройщике, так и о проекте строительства. Я всегда рекомендую заказывать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка, из нее будет видно, сколько договоров уже заключено, в отношении каких объектов имеются права третьих лиц, есть ли какие-нибудь запреты или ограничения.

Если у потенциального дольщика есть желание ознакомиться с другими документами, то застройщик обязан предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации застройщика, свидетельство о постановке на налоговый учет, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года, аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности. Перед заключением следует внимательно изучить проект договора участия в долевом строительстве, как показывает практика, он может содержать условия, ущемляющие права дольщика по сравнению с тем, как они определены в законодательстве (например, устанавливается повышенная ответственность дольщика, запрет на уступку права требования, разрешение споров в третейском суде, ограничение ответственности застройщика и т.п.).

В случае приобретения жилья путем вступления в члены ЖСК следует обратить внимание на устав кооператива, именно в нем определены права и обязанности члена, а также ознакомиться с документами, подтверждающими, что у кооператива возникнет право собственности на жилые помещения, которые в дальнейшем будут передаваться членам ЖСК (договор строительного подряда, купли-продажи, документы подрядчика на земельный участок,  разрешение подрядчика на строительство).

Также внимательно следует отнестись к взносам, подлежащим уплате. Внутренними документами ЖСК могут быть предусмотрены следующие виды взносов: вступительный взнос; членские взносы; паевые взносы. Основанием возникновения права собственности у члена ЖСК является выплата паевого взноса. Хотел бы особое внимание обратить на то, что на отношения ЖСК и члена ЖСК не распространяется Закон о долевом участии, в котором предусмотрены гарантии качества и права в случае нарушения сроков передачи квартиры.

Какие риски могут возникнуть при покупке строящегося жилья?

Ответ Валерия Васькина:

— Первый и главный риск заключается в том, что многоквартирный дом не будет построен, и, соответственно, объект долевого участия не передан дольщику. Законом о долевом участии предусмотрен ряд мер, направленных на обеспечение прав дольщика: залог земельного участка или залог права аренды земельного, на котором ведется строительство многоквартирного дома. Между тем, я бы скептически отнесся к данным механизмам, учитывая сложность реализации прав дольщиков на заложенное имущество, да и, как правило, когда возникают проблемы со строительством, объем прав требований к застройщику значительно превышает стоимость земельного участка. В данном случае, могу лишь посоветовать приобретать жилье у застройщиков с положительной репутацией.

Второй риск состоит в том, что в результате неправильного оформления документов право на получение квартиры может и не возникнуть. Это, в первую очередь, касается тех ситуаций, когда право требования квартиры приобретается у дольщика на основании договора уступки права требования. Мне известны ситуации, когда покупатели вносили деньги подрядчикам (зачастую застройщики «рассчитываются» с подрядчиками правами на квартиры в строящемся доме), у которых даже не было каких-либо прав, в результате оставалось только одно, требовать возврата денежных средств, которых, как правило, уже нет. В связи с этим хочу посоветовать обращать особое внимание на случаи приобретения квартир не у застройщика. У такого продавца должен иметься зарегистрированный договор участия в долевом строительстве и справка о выполнении всех обязательств перед застройщиком.

Дополняет ответ Алексей Агафонов:

— Риски тут могут быть следующими:
срыв сроков ввода в эксплуатацию;
удорожание строительства;
продажа третьим лицам, если договор не проходит государственную регистрацию.

Как покупателю избежать мошенничества в процессе приобретения жилья?

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости «ГРАНАТ» Елена Максимча:

— Покупку квартиры в новостройке покупатели рассматривают как инвестиционный проект или как покупку основного жилья. К выбору объекта покупки нужно относиться серьезно. Здесь важны разные нюансы: цена, планировка, метраж, этаж, срок сдачи. Но самое главное, это, конечно, безопасность сделки. В первую очередь, нужно ознакомиться с репутацией застройщика, изучить историю деятельности данной компании. Хорошо, если фирма работает на рынке как минимум 5-10 лет и за это время возвела несколько жилых комплексов. Можно пообщаться с жителями уже построенных жилых комплексов.

Также необходимо изучить правовые основания по строительству данного объекта на данном месте. Компания, которая занимается строительством, должна при себе иметь: действующее разрешение на строительство; документы на земельный участок (договор аренды или право собственности). Необходимо изучить проектную декларацию. Солидные застройщики обычно публикуют ее на сайтах своих компаний.

Очень часто покупку  квартиры в новостройке  покупатель осуществляет не на прямую у застройщика, а  у подрядчика или субподрядчика. Если компания выступает в роли подрядчика, то нужно узнать выполнила ли данная компания все условия, которые перед ней стояли от компании контрагента. Должна быть Справка о выполнении обязательств перед Застройщиком.  Если субподрядчик не выполняет условия или обязательства, то здесь можно ожидать того, что, приобретая свою квартиру, вы не сможете ее получить. Это будет зависеть от того будет ли расторгнут договор между Застройщиком и данной компанией.  В данной ситуации самый правильный вариант приобретения строящейся квартиры – по договору переуступки права требования (цессии) с подрядной организацией. Иногда подрядчики предлагают покупателям приобрести вексель и им расплатиться за квартиру, которая забронирована за данной организацией. Такая схема тоже возможна, но не все покупатели знают, что при такой схеме в будущем они не смогут воспользоваться возвратом подоходного налога с покупки квартиры.

Сейчас случаи откровенного мошенничества при покупке строящегося жилья встречаются редко. Рынок первичного жилья  стал гораздо прозрачнее. По 214-ФЗ работают все больше компаний. Договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации, и это сводит сводит к минимуму возможность двойных продаж при покупке жилья у застройщика. Но это все равно не может защитить покупателей строящегося жилья от банкротства застройщика и рисков получить квартиру с теми или иными недоделками.

Ответ ведущего специалиста по продажам PAN City Group Алексея Агафонова:

— Во-первых, обращаться к компаниям, с положительной репутацией, внимательно изучать документы, не бояться дополнительно запросить документы на которые есть ссылки в договорах, учредительных документах.

Отвечает Валерий Васькин:

— У меня есть один универсальный совет для покупателей: обязательно обращайтесь к помощи профессионалов. Специалист, используя свои знания и опыт, поможет разобраться не только в документах, но и предложит безопасные способы расчетов, а также порекомендует надежного застройщика и привлекательный для приобретения объект. Любые советы имеют ценность применительно к конкретной ситуации, как показывает опыт, большую часть ситуаций, при которых люди лишились денег, можно было бы избежать при совершении элементарных действий (заказе выписки из ЕГРП, проверке исполнения обязательств продавца перед застройщиком и т.п.).

Приобретение строящегося и готового жилья: плюсы и минусы каждого варианта.

Мнение Валерия Васькина, практикующего пермского юриста, эксперта журнала «Жилищное право»:

— С правовой точки зрения, при приобретении и готового, и строящегося жилья есть свои риски. Очевидный и неоспоримый плюс готового жилья в том, что оно уже построено, его можно увидеть, не нужно ждать окончания строительства и отсутствует риск его замораживания. Хотя судебные споры с квартирами, у которых сменилось несколько собственников, не так уж и редки.

Но есть категория покупателей, которые желают жить в новой квартире в новом доме, построенном с использованием современных технологий, и таких покупателей крайне сложно переориентировать на покупку «вторички», даже, несмотря на большую надежность.