Пресс-центр / Публикации /

Стоит ли ожидать кризис, если мы в нем уже живем

18-19 октября в Омске состоялся V Западно-Сибирский форум по недвижимости. Активное участие в нем приняли и профессионалы из Пермского края. Так, модератором V Межрегионального симпозиума аналитиков рынка недвижимости стала Эльвира Дмитриевна Епишина, председатель комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край», директор ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», кандидат экономических наук.

Специально для журнала «Метражи» эксперт поделилась впечатлением о поездке, поведала о ситуации на рынке многоквартирного жилья и рассказала о значимости аналитической работы для его развития.

— Эльвира Дмитриевна, вы не первый год принимаете участие в Западно-Сибирском форуме. Что меняется в его работе год от года? Чем отличается данное мероприятие от Камского форума профессионалов рынка недвижимости?

— В 2013 году Западно-Сибирский форум приурочили к Ярмарке недвижимости, в сценарном плане получилось по аналогии с Камским форумом. Отличие в том, что на ярмарке в Омске были представлены только агентства недвижимости и представители банков по жилищному кредитованию, в Перми задействован более широкий круг участников  – это и застройщики, и банки, и риэлторы, представители СМИ – у нас более наработанная практика.

В Омске мы транслировали свой Межрегиональный аналитический симпозиум, работа которого началась ещё в 2011 году на VI Камском форуме. Стоит отметить, в этом году он пошел   по городам и весям. Так, предыдущий симпозиум состоялся в июне 2013 года в Челябинске в рамках работы Национального конгресса Российской гильдии риэлторов, а после Омска мы соберём аналитиков, возможно,  в Тюмени или Екатеринбурге. Таким образом, один из брендов нашего Камского форума сегодня идёт дальше, развивается.

— В чём продвинулись аналитики Омска, по сравнению с нами, и в чём, наоборот, наше преимущество остается незыблемым?

— В Омске, кроме личного кабинета риэлтора, который есть, например, и в Пермской мультилистинговой системе, создали автоматизированный рабочий кабинет аналитика. Для анализа оферт на омском рынке недвижимости рассматривается до 183 параметров, описывающих объект недвижимости. Безусловно, необходимо ли такое количество, например, для нас — нужно обсуждать. Важно другое — в рабочем кабинете аналитика обработка базы происходит автоматически, и можно вывести профессиональную  аналитическую сводку с учётом различных деталей.

Подобное в Перми мы планировали реализовать в рамках наработок по единой системе мониторинга рынка с риэлторами. Однако то, что пытаемся сделать второй год, в Омске уже работает, и именно с точки зрения аналитики.

Преимущество пермских аналитиков заключается в составлении не только качественных мониторинговых отчётов в рамках оказания услуг по оперативному консалтингу, но и в создании факторного анализа (то есть изучается влияние различных факторов на движение цен, изменение спроса), и в прогнозировании поведения различных показателей рынка в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективах, что относится уже к работам по стратегическому консалтингу. В первую очередь, мы создали это при своей компании – при холдинге КД-ГРУПП.

— Как в целом можно охарактеризовать состояние региональных рынков: что общего в их развитии и каковы особенности?

— Общее в том, что мы находимся в одной стране, все движения по ценам на нефть-газ, все экономические спады и подъёмы, так или иначе, влияют на рынок недвижимости в любом регионе. Общими являются и темпы инфляции, фактически одни и те же кредитные ставки. Принципиальное отличие – в различных уровнях социально-экономического развития регионов. Поясню: согласно классификации Министерства экономического развития РФ, все субъекты  поделены на несколько уровней социально-экономического развития: например, высочайший – это столичные города Москва и Санкт-Петербург, высокий – Екатеринбург, Новосибирск, выше среднего – Пермь, Омск, средний – Киров, Ижевск, ниже среднего — Чеченская республика и республика  Дагестан и так далее.

При этом уровень социально-экономического развития накладывает отпечаток на периодичность циклов перехода от одной стадии рынка к другой. Так, если что-то происходит в Москве или Санкт-Петербурге, затем «докатывается» до Екатеринбурга, потом до нас и так далее. Такая картина наблюдалась до кризиса 2008-2009 года. Кризис несколько «сломал» такую цикличность, сейчас одна и та же стадия рынка может начаться  одновременно в регионах с разным уровнем по своему развитию. Почему это происходит? Наравне с макроэкономическими показателями всё большую степень  влияния приобретают мезоэкономические показатели, т.е. ситуация в конкретном  регионе. Регионы с высоким уровнем развития, где уровень конкуренции велик и можно констатировать даже, в отдельных случаях, о существовании перепроизводства в стройкомплексе, и регионы с низкими объемами ввода жилья,  но и одновременно с низким уровнем платежеспособности населения, могут находиться  в одной и той же фазе  развития рынка. Если говорить о текущей ситуации, то рынок недвижимости многих субъектов РФ уже находится в фазе насыщения, которая характеризуется стагнацией цен.      

 — Прогнозируя ситуацию на рынке недвижимости на ближайшие год-два, отмечаете ли вы признаки приближения очередного экономического кризиса?

— Неоднократно говорила и продолжаю отмечать, мы уже живем в кризисе, так или иначе. Страна сегодня идёт далеко не по оптимистичному сценарию развития. Показатели по ВВП и индексу промышленного производства будут до конца года, скорее всего, несколько ниже ранее прогнозируемых Минэкономразвития РФ. Спрос на рынке недвижимости также не растет. При увеличении темпов расходов населения, замедляется рост доходов. Купить объект недвижимости проблематично в любом регионе страны. А рост количества ипотечных сделок говорит только о том, что без заёмных средств всё большее и большее количество семей РФ купить квартиру или дом просто не в состоянии.

— Какова сегодня реальная ситуация на рынке многоквартирного жилья Перми?

— Как и в других регионах, на пермском рынке наблюдается стагнация. Однако она отличается от предыдущей. Перед кризисом 2008 года стагнация была короткой – буквально три месяца, после неё произошло серьёзное падение цен. Сегодня рынок не растет и не падает, происходят лишь незначительные колебания. В регионах с более высоким уровнем развития стагнация наблюдается в течение 9 месяцев, в Перми  — в течение последних шести.

Добавлю, ежемесячно специалисты аналитического центра КД-консалтинг отслеживают ситуацию по 16 регионам, из них на сегодняшний день застой наблюдается в 13-ти. К нему пока не подошли рынки территорий, находящихся по уровню выше среднего, но стоящие в рейтинге ниже Перми и Омска – в пример можно привести Ульяновск. Однако рынки таких территорий и в целом медленнее идут к росту и медленнее сползают. 

— Так стоит ли ожидать в ближайшее время снижение стоимости квадратного метра?

— Сегодня говорить об этом достаточно сложно. Макроэкономика пока не предвещает ничего хорошего. Но если смотреть мезоэкономические факторы, то пермский рынок совсем не выглядит скатывающимся вниз. Сегодня на пермском рынке сложилась двоякая ситуация. С одной стороны, при выходе новых проектов в массовом сегменте идет рост конкуренции,  с другой – у нас нет перепроизводства и цены не достигли уровня 2008 года, как это произошло в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске, Красноярске, Самаре, Нижнем Новгороде… Таким образом, серьёзного падения цен, как  в предыдущем кризисе, в Перми мы не ожидаем.

— На симпозиуме аналитиков рынка недвижимости вы поднимали тему применения в регионах разработанного в РГР единого классификатора многоквартирных жилых домов. Почему эта тема по-прежнему актуальна и для чего необходимо стремиться работать по единым стандартам?

— Российская гильдия риэлторов разработала методологию единой классификации многоквартирных жилых новостроек по потребительскому качеству для того, чтобы профессиональные участники рынка говорили на одном языке. Работая по классификатору, застройщику легче реализовывать проекты, а риэлтору легче продавать объекты, аналитику удобнее систематизировать информацию. И в целом управлять объектом легче, когда понятно, какие критерии существуют и что требуется относительно технической эксплуатации и комфортности проживания.

Необходимо понимать, со временем потребитель развивается, меняются его стиль потребления и вкусовые предпочтения. Покупатели, особенно жилья повышенной комфортности, знают, что им нужно. Зачастую именно в регионах взыскательный потребитель не может найти жилье высокого класса качества.

До создания единого классификатора между застройщиками и риэлторами существовало разное понимание объекта. Почему? Застройщик продает здание в целом, а риэлтор — квартиру. Например, застройщик позиционирует жилье как бизнес-класс с учётом всех сервисных опций, отделки мест общего пользования, с учётом проработки архитектурных решений и так далее. Риэлтор при этом может представлять мнимую элитную недвижимость – квартиру с очень хорошим ремонтом, но в доме эконом-класса. Такие противоречия необходимо снимать.

Стоит отметить, классификатор – это живой организм. Строительные технологии развиваются, появляются новые материалы, меняются нормативы и поведение покупателей, поэтому в систему классификации необходимо периодически вносить коррективы. Напомню, идея создания классификатора возникла в кризис, затем она была подхвачена Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства и реализована по его заявке в РГР.  В декабре 2012 года единый классификатор был принят Национальным советом РГР в качестве Стандарта профессиональной деятельности  и рекомендован к применению для членов РГР по всем регионам. К сожалению, ввиду недостаточной пропаганды, сегодня риэлторы и аналитики по-прежнему во многих областях идут за застройщиком — когда во многом из-за специфики бизнеса застройщик ставит объекту класс качества несколько выше, чем на самом деле он является.

Классификатор хорошо пропагандируется в Москве, Екатеринбурге, Перми, Омске… Застройщики в Перми, так или иначе, придерживаются критериев классов качества, которые определяет уже не одна консалтинговая компания и ни один застройщик, а группа независимых экспертов. Реестр новостроек у нас пересматривается раз в полгода, база пополняется, и после ввода в эксплуатацию некоторые объекты, если их реальные параметры не совпадают с тем, что декларировали застройщики, подвергаются пересмотру по классификатору в сторону понижения или, наоборот, бывают и такие случаи.

Для чего необходима эта работа? Чтобы ожидания всех участников рынка, потребителей, инвесторов и застройщиков, были оправданы. Необходимо более тщательно разрабатывать концепции будущих застроек, это касается всех сегментов рынка недвижимости, а не стремиться к завышению класса качества своего проекта в том случае, если он не может соответствовать тем параметрам, которые присущи заявленному классу. Меня радует, что строительные компании постепенно начинают это осознавать, создавая проекты, отвечающие современным запросам потребителя.

Беседовала Юлия Новикова

P.S.:

Эльвира Епишина:
— Выражаю огромную благодарность организаторам V Западно-Сибирского форума, Некоммерческому партнерству «Омский союз риэлторов», и своему сомодератору Максиму Александровичу Репину, директору ООО «ОМЭКС», за приглашение вести мероприятия подобного масштаба, на которых встречаешь единомышленников и понимаешь, что путь к созданию цивилизованного рынка недвижимости в России уже не «за горами».