Пресс-центр / Публикации /

Загородная недвижимость – 2013: тенденции и прогнозы. Круглый стол

Рынок загородной недвижимости – один из наиболее динамичных сегментов сферы realestate. Из-за отсутствия жёсткого государственного регулирования и большого количества игроков зачастую складывается впечатление, что развивается он довольно хаотично и разнонаправленно. И тем не менее мы попросили профессионалов рынка выделить ряд тенденций, проявившихся в уходящем году.

Тенденция 1. Увеличение количества предложений

В середине 2013 года эксперты сообщили: по количеству предложений рынок загородной недвижимости вышел на докризисный уровень.

– Постепенное возрастание количества посёлков наблюдается на пермском рынке с 2011 года. В текущем году рост по общему числу посёлков, представленных на рынке, составил 16%, – подсчитала Наталья Короткая, главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг». – Сейчас в Перми и на прилегающих территориях (в радиусе 50–60 км от города) присутствует порядка 90 проектов организованных посёлков. Из них продажи (домовладений либо земельных участков) реально ведутся почти в 70 посёлках.

Что касается структуры рынка, распределения посёлков по классам качества, то здесь продолжает главенствовать бизнес-класс.

– По классам качества можно распределить только посёлки, в рамках которых реализуются домовладения, – отмечает Наталья. – Так, 9% приходится на посёлки элитного класса, 41% – на посёлки бизнес-класса, 36% – на посёлки класса «комфорт», и оставшиеся 14% приходятся на посёлки эконом-класса. Отметим, что к посёлкам эконом-класса на пермском рынке относятся в основном посёлки дачного формата, предусматривающие возможность круглогодичного проживания.

Тенденция 2. Продажа земельных участков без подряда

По мнению аналитиков, выход на рынок большого количества земельных массивов и продажа участков без подряда – главная тенденция рынка загородной недвижимости 2013 года. Именно благодаря ей объём предложений догнал показатели 2008 года.

– Доля земельной составляющей на загородном рынке уже превышает 60%: сюда относятся в основном участки, реализуемые по ценам от 20 до 40 тыс. руб. за сотку, а также ряд более дорогих предложений, – констатирует Наталья Короткая.

– В 2012–2013 гг. на рынок вышел большой объём земельных участков без коммуникаций в низком ценовом сегменте, – подтверждает Ирина Адаева, руководитель группы стратегического развития PANCityGroup. – По данным Управления Росреестра по Пермскому краю, в предыдущем году площадь земель для садоводства в регионе увеличилась на 1,4 тыс. га, площадь земель под ИЖС – на 0,3 тыс. га. Тенденция продолжилась в текущем году: девелоперы переводят земли сельскохозяйственного назначения в другой статус – для дачного строительства и садоводства, для индивидуального малоэтажного строительства. Основанием этому является применение санкций со стороны государства по отношению к собственникам земель, применяемым не по назначению.

Рассуждая о причинах структурного изменения рынка, эксперты выделяют сразу несколько предпосылок, которые назревали не один год. По мнению Натальи Короткой, сложившаяся ситуация свидетельствует об обращении девелоперов к массовому покупателю.

– Домовладения в организованных посёлках бизнес-класса реализуются сейчас по ценам от 5–6 до 8–9 миллионов рублей и выше; в посёлках класса «эконом-комфорт» цены варьируются от 2 до 6 миллионов рублей. На этом фоне более дешёвыми предложениями выглядят продажи участков по 200–400 тысяч рублей, – говорит Наталья.

Однако не только цена является определяющей в принятии решения о покупке. Приобретая домовладение в организованном посёлке, покупатель вынужден вписываться в обозначенные девелопером стандарты, соглашаться на предлагаемые проекты и работу подрядной организации. У многих покупателей такой подход вызывает недоверие. Гораздо привлекательнее кажется идея о том, чтобы построить дом в соответствии со своими представлениями о семейном гнезде.

– Когда нет определённой категорийности земельных участков, люди выбирают исходя из критерия «понравилось – не понравилось», – рассуждает генеральный директор АН «Респект» Алексей Ананьев. – К тому же немаловажный вопрос – это качество строительства, которое зачастую оставляет желать лучшего. На рынке достаточно проектов, в которых реальное качество и сроки строительства не соответствуют тем обещаниям, которые анонсировались застройщиком. Людям не хочется попадать в такую ситуацию, поэтому они предпочитают брать участок и строить самостоятельно.

Стоит отметить, что тенденция вывода на рынок большого количества размежёванных земельных массивов характерна не только для пермского рынка, но и для соседних регионов. Например, по данным аналитического отдела Риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости, сегодня в окрестностях Екатеринбурга насчитывается более 260 проектов организованной застройки, при этом 82% рынка занимает именно земля без подряда.

Тенденция 3. Изменение портрета покупателя

Меняется рынок – меняется и портрет потенциального покупателя, свидетельствуют эксперты.

– Потенциальный покупатель молодеет, – делится наблюдениями Алексей Ананьев. – Эта тенденция появилась не в 2013 году, но в этом году она окрепла. Средний возраст покупателей – 25–30 лет. Молодые люди рассматривают предложения по покупке загородной недвижимости, им это интересно. Они не собираются сажать там картошку, возделывать огород. Им просто интересно так пожить. Причём с интересом приходят не только семейные пары, но и одинокие мужчины и женщины.

Важными факторами выбора остаются местоположение объекта недвижимости и наличие инженерных коммуникаций. По словам ведущего специалиста по продажам PanCityGroup Алексея Агафонова, в приоритете находятся участки с электричеством, водоснабжением, газом, а если его нет – с перспективой газификации в ближайшие годы. Не менее значимыми факторами, по оценке эксперта, являются наличие дороги до участка, охрана посёлка и социальная инфраструктура.

Алексей Ананьев дополняет: покупатели стали более разборчивыми, они могут точно сформулировать, каким критериям должен соответствовать их участок.

– Должна быть управляющая компания, причём не на бумаге, а как рабочий орган. Покупателей интересует совместная эксплуатация общего имущества: дорог, заборов, уличного освещения, охранных пунктов, а также развитие посёлка. Раньше покупатель выбирал земельный участок – и всё, а сейчас обязательно спросит, кто будет заниматься территорией в дальнейшем.

Тенденция 4. Стабилизация и насыщение

Участники рынка констатируют: в сегменте загородной недвижимости наблюдается стадия стабилизации. В течение 2013 года не появилось новых концептуальных проектов классов «бизнес» и «элит» – очевидно, застройщики не видят свободных мест в этой нише. Активность на рынке поддерживается за счёт выхода земельных участков, но и в этом подсегменте, по мнению Натальи Короткой, наступает стадия насыщения, что выражается в замедлении темпов реализации участков, отсутствии роста цен на них и в проведении акций на участки, предусматривающих продажу земли по сниженным ценам.

Что касается спроса на загородную недвижимость, то он, по свидетельству брокеров, растёт, но не слишком бурно.

– В текущем году вырос объём спроса на земельные участки со сформированными коммуникациями. Заметен рост спроса на участки с подрядом, где обозначены все дополнительные затраты, которые понесёт покупатель, – отмечает Алексей Агафонов. – Продолжается смещение спроса в сторону более компактных домовладений площадью 150–200 кв. метров. Объём сделок на рынке загородной недвижимости в этом году выше относительно предыдущего периода. В целом уровень спроса на рынке загородного жилья средний, но он увеличивается с каждым годом.

По наблюдениям директора компании «Респект» Алексея Ананьева, спрос в 2013 году приобрёл более размытый характер.

– Появились новые проекты и оттянули спрос на себя, поэтому по ранее выведенным объектам спрос уменьшился, – подытоживает эксперт.

2014 год сенсаций не обещает

Стоит отметить: выделение отдельных тенденций в общем развитии рынка загородной недвижимости достаточно условно, так как в конечном итоге все тренды свидетельствуют об общем глобальном процессе. Направлен он, в первую очередь, на приближение девелоперов и застройщиков к массовому покупателю. Куда приведёт этот процесс в дальнейшем? Эксперты не обещают сенсаций.

По словам Натальи Короткой, в 2014 году значительных изменений в структуре предложения не предвидится. В ближайшие один-два года рынок строительства организованных посёлков, фактически превратившийся в рынок распродажи земельных участков, таким и останется. Что касается ценовой политики, то к весенне-летнему сезону 2014 года не исключается рост в пределах 10–20% на домовладения. Также возможен рост цен до 30% на более ликвидные земельные участки. По менее ликвидным объектам (как домам, так и участкам) возможно отсутствие роста цен либо их снижение в виде различных акций.

Алексей Ананьев соглашается: резкого скачка цен не будет.

– Сегодня спрос есть. Если собственник или девелоперская компания исполняет свои обязательства – своевременно подводит электричество, строит дороги, выполняет обещания, – то, конечно, можно рассчитывать на рост цен. Но только в этом случае. На ровном месте не должно ничего расти, должны быть факторы, обеспечивающие этот рост, – считает эксперт.

В то же время сложившаяся на рынке ситуация, когда основную массу предложений составляют земельные участки без подряда, грозит вылиться в активизацию хаотичной застройки. Наталья Короткая предостерегает, что в дальнейшем это может негативно сказаться на привлекательности всего сегмента в целом. При относительно невысоком первоначальном платеже покупатель получает возможность самостоятельно заниматься строительством дома в течение фактически неограниченного периода времени. Кроме того, большинство дешёвых участков продаются без необходимого набора инженерной инфраструктуры, что в будущем может вызвать трудности при строительстве либо дальнейшей перепродаже объектов.

Усугубляет ситуацию и тот факт, что в 2013 году активизировалась работа по проведению аукционов по земельным участкам под малоэтажное жилищное строительство. Так, были проведены аукционы по участкам Федерального фонда РЖС, по участкам ГКУ «Имущественное казначейство Пермского края», а также жеребьёвки по предоставлению земельных участков многодетным семьям. Большинство выделенных участков расположены на территории Пермского района, во Фроловском сельском поселении.

– Именно 2014 год покажет, в какой степени будут охвачены строительством эти земли: как со стороны девелоперов, победивших на торгах, так и со стороны частных лиц, получивших участки в ходе жеребьёвок, – подводит итог Наталья Короткая.

Текст — Наталия Булатова