Пресс-центр / Публикации /

Как избежать проблем при получении ипотечного кредита. Интернет-конференция

Далеко не все могут позволить себе купить собственную квартиру, не обращаясь к ипотеке. Для большинства людей именно ипотечное кредитование становится единственно возможным решением жилищных проблем. Однако не стоит забывать и про проблемы, с которыми могут столкнуться многие желающие оформить ипотечный кредит. О том, как избежать соответствующих проблем, мы спросили экспертов в данной области в рамках очередной интернет-конференции на портале «Метросфера».

— На что следует обращать внимание при выборе программы кредитования?

Отвечает директор ООО «Городская ипотечная компания» Вераника Иванова:

— Здесь нужно обратить внимание на многие моменты, вот наиболее значимые из них:

1) Какое жилье вы хотите купить: квартиру на вторичном рынке  или новостройку,

2) Есть ли у вас зарплатный проект в каком либо банке. Это дает возможность уменьшения годовой процентной ставки на 1 % годовых.

3) Попадает ли ваша семья под действие программы «Молодая семья» (семьи до 35 лет). Это дает возможность уменьшения ставки на 1-2% годовых.

4) Есть ли в наличии Сертификат « Материнский капитал». Если есть, нужно определиться, как ваша семья хочет его использовать: как зачет первого взноса или в погашение кредита.

5) Какая у вас форма справки  по доходу.  Тут нужно не забывать об одном моменте: о размере дохода, указанного в справке. В этих вопросах все зависит от вашего работодателя. Соотношение  заработной платы и размера кредита в банках разное. Обязательно нужно учитывать размер официального дохода. И подбирать такой банк, где ваш доход будет учитываться в том объеме, в котором он указан в справке.

6) Наличие и размер вашего первого взноса.

7) Заявленная годовая ставка банка. Нужно обратить внимание на среднюю заявленную ставку банка. Индивидуальный и более точный расчет делается по внутреннему ипотечному калькулятору конкретного банка.

Самое главное – нужно не забывать об одном  моменте: это наиболее комфортный платеж для вашей семьи! Беря кредит на долгие годы, нужно учитывать разные обстоятельства, которые в будущем могут возникнуть. Такие как потеря работы, декретный отпуск супруги, рождение детей , уменьшение дохода. И поэтому нужно взять такой размер кредита, который был бы для вашей семьи посильным в любой жизненной ситуации!

Ответ Ирины Черненко, специалиста отдела маркетинга ОАО «ПАИЖК»:

— Получение ипотеки – это обдуманное и серьезное решение,  поэтому выбор подходящего кредитора необходимо начать с оценки собственных финансовых возможностей.

Во-первых, необходимо учитывать наличие и размер собственных средств на момент подачи заявки на ипотеку. Если же размер сбережений составляет лишь 10% от стоимости желаемой квартиры, то вам необходимо выбирать ипотечные программы с соответствующим первоначальным взносом. Если же у вас есть жилищный сертификат, то вы можете воспользоваться им в качестве первоначального взноса. Ставки по ипотечным продуктам, позволяющим использовать жилищные сертификаты, могут быть ниже, чем по стандартным условиям. В этом случае необходимо будет внести собственные средства в размере не менее 10%, но у вас появится возможность купить более просторное жилье или же взять меньшую сумму кредита и снизить переплату по ипотеке.

Во-вторых, вам необходимо будет учесть, можете ли вы подтвердить свой доход в официальной форме. Если такой возможности нет, то необходимо выбрать ту ипотечную компанию или банк, где условия ипотеки позволяют получить кредит по справке по форме банка. Если же вашего собственного дохода не хватает, для получения ипотеки, вы можете привлечь созаемщика и предоставить совокупный доход семьи.

В-третьих, важным моментом выбора ипотечной компании или банка является то, какой объект недвижимости вы собираетесь приобретать: вторичный, первичный. Условия по ипотечному кредитованию новостроек от вторичного жилья отличаются. Например, возможно приобрести новостройку под залог прав требований, то есть без предоставления дополнительного залога или же под залог имеющейся у вас в собственности недвижимости. Также существуют программы, по которым возможно приобрести уже сданную новостройку по льготным ставкам.

В-четвертых, необходимо учитывать наличие дополнительных условий гашения кредита или займа, а именно возможность досрочного гашения кредита без штрафов, а также возможность изменения срока выплаты ипотечного займа или кредита в случае частичного досрочного гашения ипотеки.

Дополняет ответ специалист пресс-центра Западно-Уральского банка ОАО «Сбербанк России» Сергей Данилов:

— При выборе программы ипотечного кредитования, максимально подходящей конкретному заемщику, следует обращать внимание на  степень готовности кредитуемого объекта недвижимости. Также важным фактором является то, кто будущие собственники жилья, возможно ли для заемщиков присвоение статуса «Молодая семья» (это семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста ). Учитывается также фактор неполной семьи (это семья с одним родителем и ребенком или детьми), в которой родитель не достиг 35-летнего возраста на день подачи заявления-анкеты на получение кредита в банк.

— Кому и почему банки чаще всего отказывают в получении ипотеки?

Свое мнение высказывает Ирина Черненко:

— Если исключить нарушение закона, как самим заемщиком, так и самим работодателем, привлечение к административной или уголовной ответственности, то наиболее частой причиной отказа по запрашиваемому размеру кредита является недостаточный размер доходов. Даже если кредит будет обеспечен залогом недвижимости, низкий уровень доходов приведет к отказу в выдаче кредита или займа, но при индивидуальном подходе банка к клиентам, возможно найти пути решения данного вопроса с помощью привлечения созаемщиков, увеличения срока кредитования, корректировки суммы кредита.

Также существуют кредиторы, предоставляющие ипотечные кредиты или займы  отдельным категориям граждан на льготных условиях, предполагающих низкие процентные ставки, а также реализацию жилищных сертификатов или субсидий. Кроме того некоторые организации предоставляют ипотечные займы для отдельных категорий граждан с гибким графиком платежей, учитывающих рост доходов потенциального заемщика в будущем, например, по ипотечной программе «Молодые ученые».

Ответ Вераники Ивановой:

— Банки отказывают  чаще всего при наличии плохой кредитной истории, нескольких действующих кредитов, при ошибках в  написании справках о доходах, при наличии судимостей, а также если дохода не хватает на запрашиваемую сумму кредита.

Банки очень не любят выдавать кредиты следующим категориям граждан: собственникам и учредителям бизнеса, индивидуальным предпринимателям и сотрудникам, работающим у них.

— Как повысить шансы на одобрение банком кредита?

Отвечает на вопрос представитель ОАО «ПАИЖК»:

— Существует ряд факторов, позволяющих повысить  шансы потенциального заемщика на получение ипотеки. Это наличие постоянного дохода, подтверждение им всего дохода или большей его части в официальное форме,  стаж работы, наличие положительной кредитной истории, а также наличие  недвижимости в собственности или других активов.

Ответ директора ООО «Городская ипотечная компания»:

— Нужно указывать в анкете все имеющиеся кредиты, включая все активированные кредитные карты. Если есть какие то небольшие кредиты, по возможности их нужно закрыть.

Стоит проверить себя по ИНН на наличие  задолженности  на сайтах налоговой инспекции и в службе судебных приставов.

Необходимо предупредить или напомнить непосредственному руководителю и бухгалтеру, что вы получаете кредит, и попросить сохранить копию выданной справки у бухгалтера. Очень часто при проверке клиента в банке спрашивают номер справки и размер указанного дохода. На вашем предприятии должны быть готовы к такому вопросу.

Если вы ждете звонка из банка после сдачи документов в работу, побеспокойтесь  о том, чтобы вы всегда были на связи и могли ответить на все вопросы службы безопасности. Очень часто люди получают отказ в получении кредита только потому, что до них или до их работодателя не могут дозвониться.

— Сложнее ли получить ипотечный кредит, чем какой-либо другой?

Отвечает представитель пресс-центра Западно-Уральского банка ОАО «Сбербанк России»:

— На момент первичного обращения пакет документов по заемщику такой же минимальный, как и по потребительскому кредитованию. Далее предоставляются правоустанавливающие документы   по выбранному объекту. Данная информация также оказывает влияние на решение банка.

Ответ Вераники Ивановой, директора «Городской ипотечной компании»:

— Получить ипотечный кредит на порядок сложнее, чем какой либо другой. Потому что это наиболее «длинный» кредит, рисков по его возврату для банка намного больше. Поэтому и банки более серьезно относятся к выбору заемщиков. Да и суммы ипотечных кредитов намного более значительные, чем, например, потребительские или автокредиты. Средний размер ипотечного кредита - 1 000 000 – 1 500 000 рублей.

Специалист отдела маркетинга ОАО «ПАИЖК» Ирина Черненко:

— Получить ипотечный кредит или займ на приобретение жилья сложнее, чем на сотовый телефон, поскольку существует разница в размере кредита, соответственно, риск кредитной организации или банка значительно варьируется, поэтому и требования к заемщику выше. Кроме того, у каждого заемщика  существует своя ситуация с  определенными нюансами, которые должны учитываться при получении им ипотечного займа или кредита. При подаче заявки на получение ипотечного кредита или займа заемщик предоставляет стандартный пакет документов, но существуют кредитные организации или банки,  рассматривающие заявку на получение кредита в течении двух часов по минимальному пакету документов. Если же заемщик официально трудоустроен, получает достаточный и официальный доход, то проблем с получением кредита у него не должно возникнуть.

— Чем отличаются ипотечные программы на жилье в новостройках и вторичное жилье?

Опытом делится руководитель «Пермской ипотечной компании» Вераника Иванова:

— Кредит на покупку новостройки, как правило, дешевле. Ставка в год отличается на 1-2 % по отношению к кредитам на вторичное жилье.

Если вы выбрали конкретный дом, то нужно смотреть, в каких банках аккредитован застройщик. И подходите ли вы под стандарты этих банков  как заемщик, насколько выгодно это вам (учитывая предварительные расчеты). Если вы еще не выбрали конкретный дом, но получили уже одобрение по кредиту в банке, тогда нужно анализировать, у каких застройщиков вы можете купить квартиру, кредитуясь в этом конкретном банке. То есть при  получении кредита на новостройку и покупке новой квартиры существует взаимосвязь: банк- застройщик-квартира. Это нужно учитывать.

При получении одобрения на вторичное жилье все проще. Практически  каждый банк  выдает кредиты на покупку квартир на вторичном рынке.

Еще есть одна особенность при получении кредита на новостройку. Банк, как правило, просит у заемщика обеспечение кредита до сдачи дома в эксплуатацию и до получения Свидетельства о регистрации права собственности. Это может быть имеющаяся в собственности квартира или поручитель. После сдачи дома дополнительный залог или поручительство снимается и накладывается обеспечение на уже сданную квартиру.

При покупке квартиры на вторичном рынке все проще, обеспечение возврата кредита является сама покупаемая квартира. Она сама будет в залоге у банка. Без дополнительного обеспечения.

Ответ Сергея Данилова, специалиста пресс-центра Западно-Уральского банка ОАО «Сбербанк России»:

— Для получения ипотечного кредита для приобретения строящегося жилья, как правило,  требуется промежуточное обеспечение  в виде:

 - поручительства платежеспособных физических лиц;

 - залог иного объекта(или нескольких объектов) недвижимости;

 - залог прав требования участника долевого строительства или прав требования по договору паенакопления.

Промежуточное обеспечение зависит от программы и объекта кредитования.

Отвечает Ирина Черненко, специалиста отдела маркетинга ОАО «ПАИЖК»:

— Ипотечные кредиты на приобретение жилья в новостройках и на вторичном  рынке отличаются, помимо значения процентной ставки, требованиями  к объекту недвижимости.  Если жилье приобретается на этапе строительства, то список объектов недвижимости возможных к покупке может быть существенно ограничен, в отличие от приобретения жилья на вторичном рынке.  При отсутствии аккредитации застройщика в каких либо кредитных организациях  для ее приобретения  может потребоваться дополнительный залог имеющейся недвижимости, при этом заемщик должен осознавать, что все риски неполучение объекта недвижимости им в случае недобросовестности застройщика он принимает на себя.