Пресс-центр / Публикации /

Что нужно знать о долевом строительстве. Интернет-конференция

Долевое строительство – это  форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и юридических лиц (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства. 

На сегодняшний день долевое строительство получило широкое распространение в России. Схема считается удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства. Таким образом, это эффективный способ вложения средств, если помнить о значительном повышении цен на жилье по окончании строительства.

Однако не все так просто… В некоторых вопросах, связанных с долевым строительством, помогают разобраться эксперты в данной области.

— Каковы плюсы для участников такой формы деятельности в строительстве?

Генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин:

— Существует два участника долевой формы деятельности в строительстве: застройщик и дольщик.

Выгоды для дольщика: на этапе строительства он получает более дешевое жилье. Пока нет ажиотажа, у покупателей есть выбор, они могут тщательно подойти и не торопиться в выборе той квартиры, которую они хотят. Поэтому есть большая выгода в приобретении квартиры на начальном этапе строительства.

Для застройщиков основным плюсом является привлечение недорогих денежных средств, соответственно, это ведет к удешевлению стоимости жилья.

Юрист агентства недвижимости «Галактика» Екатерина Мякинина:

— Плюс долевого строительства в первую очередь – это цена. На этапе котлована (самого начала строительства) цена квадратного метра ощутимо ниже той, которая будет в дальнейшем после сдачи дома в эксплуатацию.

Второе – это возможность оплаты стоимости строящегося жилья в рассрочку. На сегодняшний день многие застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку на короткие сроки 3-6 месяцев, либо рассрочку под какой-либо процент до конца строительства. Также есть бонусы для участников долевого строительства. Для покупателя, учитывая возможность дальнейшей продажи объекта недвижимости по цене гораздо выше, это своеобразный способ получить определенную прибыль.

В настоящее время по договоренности с застройщиком возможно выбрать себе любую отделку квартиры, вплоть до дизайнерского проекта, либо приобрести квартиру без отделки, сэкономив при этом какую-то сумму денег.

Долевое участие в строительстве еще привлекательно тем, что заключаемый при этом Договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной регистрации в Управлении государственной регистрации кадастра и картографии, что в какой-то мере дает дольщикам уверенность в будущем своих финансовых затрат.

По проектной декларации, которую большинство застройщиков, рекламируя свои объекты, выкладывают в интернете либо публикуют в газетах, можно отследить финансовое состояние организации-застройщика (долги, доходы, расходы).

Начальник юридического отдела ОАО «ПАИЖК» Мария Треногина:

— Существует три формы привлечения средств граждан – участников строительства многоквартирных домов, определенных федеральным законом об участии в долевом строительстве (ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):  путем заключения договора долевого участия, через выпуск жилищных сертификатов, через жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Форма привлечения средств граждан через заключение договоров долевого строительства имеет важное преимущество, так как данные договоры подлежат обязательной государственной регистрации. Так как многоквартирный дом еще не построен на момент привлечения денежных средств, регистрация договора долевого участия происходит в виде регистрации обременения по данному договору на земельный участок, на котором осуществляется строительство. Запись в ЕГРП, свидетельствующая о произведенной государственной регистрации договора, позволяет избежать двойных продаж одного и того же объекта долевого строительства, а также не позволяет застройщику реализовать право на земельный участок (в т.ч. передать в залог) третьему лицу, не получив предварительного согласия на это со стороны участника долевого строительства, чей договор прошел государственную регистрацию, то есть земельный участок является обеспечением исполнения обязательств застройщика по договору. Также важной особенностью данной формы работы (через договор долевого строительства) является то, что застройщики, привлекающие денежные средства по договорам долевого строительства, подпадают по надзор в области долевого строительства, производимый Инспекцией государственного строительного надзора Пермского края (далее – ИГСН). Предметом надзора ИГСН в области долевого строительства является соблюдение застройщиками требований действующего законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (федеральный закон от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Кроме того, законодательством предусмотрены довольно жесткие санкции за нарушение условий договора долевого участия, что в свою очередь является  значительным сдерживающим фактором в части недопущения нарушений обязательств по данному договору.

— Насколько велики риски для граждан стать обманутыми дольщиками?

Генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин:

— Что касается риска для граждан, он существует всегда. Будь это кризис экономический мировой или в стране, может так получиться, что компания-застройщик обанкротится. Степень риска может определяться внутренним состоянием компании, надежностью и опытом. Необходимо обязательно обратить внимание на «послужной список» застройщика: какие объекты он построил, как компания вела себя в кризис и так далее.

Руководитель департамента по работе с обманутыми дольщиками ОАО «ПАИЖК» Мария Касаткина:

— Величина рисков напрямую зависит от деловой репутации застройщика и финансово-экономической ситуации в целом. Для нивелирования всевозможных рисков неисполнения обязательств застройщика в настоящее время в федеральное законодательство внесены изменения: в федеральный закон №214-ФЗ 23.07.2013г. внесены изменения касательно страхования гражданской ответственности застройщика (ст.15.2). Данная статья предусматривает возможность страхования ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения дольщику. Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору осуществляется в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства. Страховым случаем согласно данной статье признаются следующие события:  подтвержденное вступившим в силу решение суда об обращении взыскания на предмет залога, а также определение арбитражного суда о признании застройщика банкротом и об открытии в отношении его конкурсного производства. Данная статья направлена на обеспечение финансовой защиты участников долевого строительства. Деловая практика по данной статье пока не сложилась, поэтому говорить об уменьшении объектов обманутых дольщиков в связи с появлением данной статьи не приходится. Риск стать обманутым дольщиком в настоящий момент до сих пор существует.

Юрист агентства недвижимости «Галактика» Екатерина Мякинина:

— Риски граждан стать обманутыми дольщиками тоже существуют. Застройщик может задержать сроки сдачи объекта по объективным причинам. Застройщик может обанкротиться.

Однако, интересуясь деятельностью организации-застройщика, отслеживая все изменения в проектной декларации, не изменилось ли случайно назначение общего имущества и нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома (или другого объекта долевого строительства), а также ход строительства (возможно его приостановление и есть сомнения в том, будет ли вообще дом передан участникам долевого строительства), можно вовремя расторгнуть Договор долевого строительства в судебном порядке.

— На что следует обращать внимание при заключении договора долевого строительства?

Начальник юридического отдела ОАО «ПАИЖК» Мария Треногина:

— При заключении договора долевого участия особое внимание следует обращать на степень известности застройщика. Застройщик, работающий на рынке несколько лет, имеющий опыт реализации строительных проектов, заслуживает большего доверия в сравнении с застройщиком, чей проект строительства является первым или вторым. Данную информацию можно получить из проектной декларации, которая должна размещаться застройщиком, привлекающим денежные средства граждан на основании договоров долевого участия, в интернете (на сайте застройщика) или в СМИ. Также следует обращать внимание на наличие документов-оснований для строительства: договор аренды/субаренды земельного участка/свидетельство о праве собственности на земельный участок, разрешение на строительство объекта, проектная декларация, документ, подтверждающий то, что гражданская ответственность застройщика застрахована. При наличии данных документов и при условии реального строительства объекта можно говорить о том, что рассматривать вариант вложения в данный строящийся объект денежных средств можно.

Важно отметить, что если у застройщика нет подтверждающих право на земельный участок документов, то, согласно п.16 ст.1 Градостроительного кодекса, у данного лица нет права называться застройщиком и привлекать денежные средства граждан для строительства объекта – многоквартирного дома.

Также следует обращать внимание на цены, по которым застройщик предлагает на продажу объекты долевого строительства. Если эта цена существенно ниже рыночной, существует большая вероятность того, что застройщик не собирается достраивать данный объект.

Юрист агентства недвижимости «Галактика» Екатерина Мякинина:

— При заключении договора долевого строительства всегда стоит обращать внимание на следующие моменты: есть ли у будущего застройщика разрешение на строительство, до какого числа оно выдано; на основании чего принадлежит застройщику земельный участок под застройку.

В самом договоре долевого участия должны быть отражены следующие моменты (они предусмотрены ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.):

1) обязательно должно содержаться описание (определение) конкретного объекта долевого строительства подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (или другого объекта недвижимости);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты (как правило, цена договора долевого участия остается неизменной на весь срок его действия, что тоже важно);

4) гарантийный срок долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Отсутствие вышеперечисленных условий приводит к тому, что договор считается незаключенным.

— Как вы относитесь к законопроекту об ужесточении уголовной ответственности застройщиков за обман дольщиков?

Руководитель департамента по работе с обманутыми дольщиками ОАО «ПАИЖК» Мария Касаткина:

— Наказание за мошенничество в сфере строительства должно быть соразмерным размеру причиняемого ущерба. Для многих людей, ставших обманутыми дольщиками по причине халатности или заранее преднамеренных неправомерных действий застройщиком, право на приобретение жилья, которое они планировали получить на основании договора долевого участия в строительстве, являлось единственным способом решения жилищного вопроса. Многие обманутые дольщики продавали квартиры, чтобы вступить в долевое строительство, соответственно можно сделать вывод о том, что размер причиняемого ущерба в результате неправомерных действий застройщиков для таких людей является существенным. Стоит надеяться, что ужесточение уголовной ответственности застройщиков за обман дольщиков подействует положительным образом, и количество лиц, совершающих такого рода правонарушения, сократится. Но наибольшее значение будет иметь правоприменительная практика нормы, которая позволит доводить мероприятия по уголовно-процессуальному преследованию до их логического завершения и реального наказания виновных лиц.

Генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин:

— К законопроекту об ужесточении уголовной ответственности застройщиков я отношусь отрицательно, потому что сегодня застройщик и так работает в довольно жестких законодательных рамках. Действующее законодательство достаточно жесткое, оно может быть применимо ко  всем мошенническим схемам, какие бы они не были, нужно только пользоваться этими средствами. И если строительная компания преследует мошеннические цели, то привлечь к уголовной ответственности ее можно. И примеры тому уже есть, в том числе и в Перми.