Пресс-центр / Публикации /

Настоящее и будущее жилищно-строительных кооперативов. Интернет-конференция

В настоящее время термин «жилищно-строительный кооператив» определен в статье 110 Жилищного кодекса Российской Федерации. Это одна из форм самоорганизации граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Создание ЖСК для целей строительства было связано с многочисленными аферами на рынке недвижимости. ЖСК как организационно-правовую форму объединения граждан для строительства используют обманутые дольщики, желающие достроить свое жилье после того, как строительные компании, привлекавшие их средства, прекращают строительство.

На основные вопросы, связанные с темой ЖСК, в рамках данной интернет-конференции ответили опрошенные нами эксперты.

— Кому выгодно вступать в жилищно-строительные кооперативы?

Станислав Шестаков, член Адвокатской палаты Пермского края, юрист Пермского Фонда содействия ТСЖ:

— В соответствии со ст. 110 Жилищного Кодекса РФ члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Таким образом. основная задача ЖСК – все-таки жилищное строительство, а не управление домом. Жилищно-строительные кооперативы создаются для строительства или реконструкции многоквартирного дома, но, когда эта цель реализована, оставаясь в той же организационно-правовой форме, начинают управлять домом, как и ТСЖ.

И если управлять домом должны профессионалы, то уж осуществлять деятельность в качестве застройщика, однозначно, на мой взгляд, должны только и исключительно профессионалы.

При этом, действительно, например, Федеральным законом от 18 июля 2011 г. N 244-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» установлены определенные преференции для некоторых категорий граждан. В соответствии с данным Законом Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) осуществляет передачу земельных участков Фонда под строительство бесплатно различным видам жилищных кооперативов, объединяющих государственных служащих, военных, педагогических и научных работников. Так что, как мне представляется, только вышеуказанным категориям граждан и выгодно создавать ЖСК, поскольку доля расходов на землю в себестоимости жилья составляет для многоквартирных домов  серьезную сумму – в размере около 10 %, соответственно, данные категории граждан могут здесь неплохо сэкономить.

Валерий Васькин, практикующий пермский юрист, эксперт журнала «Жилищное право»:

— Жилищный кодекс РФ определяет ЖСК как добровольное объединение граждан и в установленных законом случая юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

На практике представить группу граждан, которые объединяются для строительства многоквартирного жилого дома, сложно. В нашем регионе юридическая конструкция кооператива используется чаще всего застройщиками в целях привлечения денежных средств граждан для строительства. Это некий способ обхода жестких требований ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Поэтому очевидных выгод для какой-либо категории граждан я не вижу.

Человек покупает квартиру, а схему, по которой он будет вносить денежные средства, предлагает застройщик.

Андрей Кочкин, ведущий юрисконсульт ООО «Перспектива-Жилая недвижимость»:

— Если сказать коротко, то форма привлечения денежных средств с граждан посредством кооперативов выгодна для застройщиков, которые через аффилированных лиц и создают кооперативы, но менее выгодна гражданам. Хотя может быть и другое мнение...

— Какие проблемы могут ожидать членов ЖСК?

Станислав Шестаков:

— В первую очередь, проблемы кроются в организации управления таким юридическим лицом как ЖСК. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Соответственно, при таком положении вещей не могут не возникать проблемы отсутствия кворума, проблемы согласованности и оперативности решений, и, как следствие, проблемы с контрагентами ЖСК.

Однако при этом необходимо отметить, что если глава 14 Жилищного Кодекса РФ, посвященная ТСЖ, детально регламентирует вопросы порядка организации и проведения общего собрания членов ТСЖ, а также компетенцию органов управления ТСЖ, то аналогичные жесткие нормы по отношению к жилищно-строительным кооперативам в Жилищном Кодексе РФ отсутствуют.

Из положений главы 11 Жилищного Кодекса РФ, посвященной ЖСК, следует, что состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, определяются Уставом кооператива в соответствии с жилищным законодательством.

С одной стороны, такое отсутствие четкой регламентации прав и обязанностей как самого кооператива, так и его органов управления предоставляет учредителям ЖСК достаточно широкие возможности для самостоятельного определения этих прав и обязанностей, а также для установления наиболее удобного порядка принятия решений для каждого конкретного случая. С другой стороны, закрепление основных прав и обязанностей организации, прав, обязанностей и порядка организации органов управления на законодательном уровне позволило бы, возможно, избежать множества проблем и разногласий.

Валерий Васькин:

— Правовой статус ЖСК и его членов определен в ЖК РФ, однако правовое регулирование данных отношений не достаточно подробное, поскольку предполагается, что более подробная регламентация должна содержаться в уставе ЖСК и иных внутренних документах.

При вступлении в ЖСК у гражданина возникает обязанность по внесению взносов, как правило, это вступительный взнос, паевой взнос, членские взносы, могут предусматриваться и иные платежи. Данные вопросы следует выяснять заранее.

На отношения между членом ЖСК и ЖСК не распространяется закон об участии в долевом строительстве, соответственно, покупатель такого жилья не имеет права на установление гарантийного срока на объект недвижимости, в случае просрочки передачи квартиры у него отсутствует возможность взыскания неустойки и т.п.

На практике известны случаи использования ЖСК мошенниками, когда привлекались значительные средства граждан, а дом не строился, организаторы ЖСК бесследно исчезали.

Андрей Кочкин:

— По моему мнению, положение членов ЖСК значительно менее защищено в сравнении с участниками долевого строительства, при прочих равных обстоятельствах (надежность застройщика и его репутация на рынке и и.п.).

Меньшая защищенность выражена в том, что при задержке передачи готового объекта участник долевого строительства может предъявить застройщику пени на основании 214-ФЗ, а также моральный вред и пени на основании закона о защите прав потребителей. Член кооператива не имеет прямого договора с застройщиком и требования может предъявлять к кооперативу на основании договора паенакопления, в котором обычно ответственность кооператива сводится к общим фразам: «на основании закона», т.е. предъявить возможно чаще всего проценты за пользование чужими денежными средствами на основании 395 ГК РФ (это очень мало). Моральный вред в этом случае, как правило, не удовлетворяется.

Отмечу еще один момент – это расходы. Вступая кооператив необходимо внести вступительный взнос, регулярно вносить текущие взносы, после окончания строительства компенсировать расходы кооператива по регистрации права собственности за кооперативом. Общая сумма расходов может измеряться десятками тысяч рублей. Участник долевого строительства же должен оплатить 100 рублей за регистрацию договора долевого строительства. Регистрация права в том и в другом случае одинаковая – 1000 рублей.

— Как может нарушить ЖСК порядок привлечения денежных средств?

Валерий Васькин:

— Как я уже говорил, законодательство не содержит жестких условий, при которых ЖСК вправе привлекать денежные средства, в отличие от того же Закона об участии в долевом строительстве. Порядок и условия внесения денежных средств определяются уставом кооператива, а не законодательством, в связи с чем какие-либо нарушения здесь маловероятны.

Станислав Шестаков:

— В соответствии со ст. 125 Жилищного Кодекса РФ порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.

Согласно ст. 113 Жилищного Кодекса РФ, в уставе жилищного кооператива должны содержаться, в том числе, сведения о порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

Таким образом, если и возникают нарушения в сфере привлечения денежных средств в ЖСК, то они связаны либо с нарушением процедуры голосования, либо с прямой фальсификацией протоколов решений общего собрания членов ЖСК.

— Насколько большое распространение получила в последнее время форма ЖСК?

Валерий Васькин:

— На мой взгляд, данная форма объединения граждан именно в тех целях, которые определены ЖК РФ, практически не используется.

ЖСК используют лишь застройщики для привлечения денежных средств в целях создания для себя более благоприятных условий в отличие от договора участия в долевом строительстве.

Станислав Шестаков:

— В настоящее время успешно продолжают функционировать созданные еще в советское время для строительства домов ЖСК, осуществляя в настоящее время функции управления общим имуществом многоквартирного дома.

В советское время деятельность ЖСК регулировалась главой 5 Жилищного Кодекса РСФСР, и организовывались ЖСК как при исполнительных комитетах местных Советов народных депутатов, так и при предприятиях, учреждениях и организациях.

Не сказать, чтобы их было много, поскольку, несмотря на частичную финансовую поддержку исполкомов и предприятий, самим гражданам, как многие, наверное, помнят также необходимо было внести огромные, практические неподъемные для обычного советского человека денежные средства, измеряющиеся тысячами рублей.

В постсоветский период поддержка органов местного самоуправления при образовании ЖСК практически прекратилась, поэтому новые ЖСК в условиях жесточайшей конкуренции на строительном рынке почти не создавались.

Только в последнее время стала внедряться практика создания ЖСК при банкротстве застройщика по договорам участия в долевом строительстве. Федеральным законом от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и ст. 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, предусмотрено, что в ходе процедур банкротства собрание участников строительства вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.

— Каковы дальнейшие перспективы ЖСК в России?

Валерий Васькин:

— Честно говоря, я не считаю данную форму объединения граждан перспективной. По крайней мере в современном Жилищном кодексе РФ данная конструкция существует почти 10 лет и каких-либо явных преимуществ для граждан, по сравнению с тем же договором участия в долевом строительстве, я не вижу.

 ЖСК были бы интересны в том случае, если бы государство или органы местного самоуправления оказывали им содействие, реализуя таким образом некоторые жилищные программы, как это было, например в советский период.

Станислав Шестаков:

— Реанимировать деятельность жилищно-строительных кооперативов в какой-то мере может Федеральный закон от 18 июля 2011 г. N 244-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства». В соответствии с данным Законом Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) осуществляет передачу земельных участков Фонда различным видам жилищных кооперативов под строительство бесплатно. Правда, это касается только кооперативов, объединяющих государственных служащих, военных, педагогических и научных работников. А поскольку доля расходов на землю в себестоимости жилья составляет для многоквартирных домов составляет около 10%, данный закон, безусловно, призван стимулировать создание ЖСК данными категориями граждан.

Всем остальным, на мой взгляд, лучше воспользоваться другими способами решения жилищных проблем, например, с помощью договора участия в долевом строительстве, тем более, что законодательство идет по пути обеспечения все больших гарантий для граждан, выбравших данный способ строительства жилья.