Пресс-центр / Публикации /

Рынок недвижимости – 2014: тренды года

Рынок недвижимости – один из самых чувствительных секторов экономики. Он быстро реагирует как на малейшие изменения спроса, так и на перемены ситуации в мировой экономике в целом. 2014 год не стал исключением. Эксперты рассказали об основных трендах развития рынка недвижимости Перми и Пермского края.

Одной из основных тенденций 2014 года, по мнению ряда застройщиков, можно считать дальнейшее смещение покупательского спроса в сторону более доступного жилья.

– Уже сейчас наметилась тенденция изменения предпочтений покупателей, – говорит Ирина Малыгина, директор по инвестициям ГК «Строительные проекты». – Интерес к домам средней ценовой категории постепенно снижается, люди делают выбор в пользу более доступного жилья. Обеспеченные граждане предпочитают квартиры бизнес-класса. Поэтому постепенно будет увеличиваться доля жилья эконом-класса за счёт предложений средней ценовой категории. Способствуют этому и государственные программы, нацеленные на увеличение доступности жилья. В частности, в конце текущего года в Пермском крае началась реализация программы «Жильё для российской семьи». По её условиям определённые правительством региона категории граждан смогут покупать квартиры по цене ниже рыночной. Запланированный объём строительства – 770 тысяч квадратных метров до июля 2017 года. Достаточно значительный объём, который может повлиять на пермский рынок недвижимости.

Аналитики, в свою очередь, указывают на наличие признаков, говорящих о наступлении стагнации на рынке недвижимости и выделяют ряд основных изменений, способных в будущем повлиять на структуру спроса и предложения в разных сегментах, а также на ценообразование.

Покупатель предпочитает новостройки

Борис Николаев, главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»:

– С точки зрения объёмов и характера изменений основных показателей рынка – цен предложения и их количества, рынок многоквартирного жилья г. Перми находится в стадии насыщения. Средняя цена предложения на первичном рынке сегодня составляет около 50 тыс. руб./кв. м. Таким образом, за 2014 год новостройки «приросли» на 6%.

Колебательный характер стоимости объясняется в том числе и тем, что большинство макроэкономических показателей сигнализируют о спаде в экономике, что неминуемо должно отразиться и на рынке недвижимости. Однако геополитическая ситуация, волатильность валютных курсов, напротив, подталкивают часть населения к вложению денег в недвижимость. Этому также способствует сохраняющаяся низкая обеспеченность населения жильём.

В 2014 году можно говорить о «перетоке» определённой части покупателей со стороны вторичного рынка на первичный. Вызвано это двумя взаимодополняющими причинами: продолжающимся устареванием существующего жилого фонда (причём не только в физическом, но и, что не менее важно, в моральном плане) с одной стороны и расширением «линейки» предложений нового жилья. Это и высотное строительство (25-этажные жилые дома по ул. Вильямса, ООО «Петрострой»), и малоэтажные комплексы до четырёх этажей (район ТРК «Столица, м/р Нижняя Курья, Мотовилихинский район).

Рынок становится и несколько более дифференцированным с точки зрения классности предлагаемой к приобретению недвижимости – от домов с компактными квартирами-студиями от 20 кв. метров до «клубных» домов с ограниченным числом квартир и большими площадями. К числу последних можно отнести ЖК «Симфония» по ул. Советской, 30, жилой дом по ул. Пермской, 53, дом по ул. Куйбышева, 82/1, ул. Окулова, 11. В количественном выражении за период с декабря 2013 г. по октябрь 2014 г. количество предложений, публикуемых в Пермской мультилистинговой системе, на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми выросло на 53% и составило 3271 единицу.

Фактор надёжности застройщика остаётся чрезвычайно важным при принятии решения о покупке строящегося жилья – у ведущих компаний сроки экспозиции на 40–50% короче, чем в среднем по рынку. При росте напряжённости на рынке можно ожидать, что в дальнейшем роль данного фактора будет только усиливаться.

Цены на вторичку «заморозились»

Олег Тиунов, руководитель центра продаж вторичного жилья компании «Перспектива»:

– Если вспомнить ситуацию, которую мы наблюдали на рынке вторичного жилья в предыдущем, 2013 году, то в целом её можно было охарактеризовать как стабильный рост. Начиная со второго квартала мы констатировали ежемесячное увеличение средней цены квадратного метра вторичного жилья. Наименьшая стоимость была зафиксирована в апреле – 54,22 тыс. руб./кв. м, максимальная в декабре – 56,55 тыс. руб./кв.м. Значительный скачок цен был отмечен в ноябре (+1,36% относительно предыдущего месяца), а самое большое снижение произошло в марте (–1,96% относительно предыдущего месяца).

В 2014 году ситуация складывалась немного иначе. За 10 месяцев 2014 года цены на вторичном рынке практически не изменились: средняя цена держалась в промежутке 56,26–56,90 тыс. руб./кв.м. Самая высокая стоимость на жилую недвижимость была зафиксирована в мае –57,05 тыс. руб. за квадратный метр, минимальная – в начале осени (тогда за 1 кв. м продавцы просили 56,04 тыс. руб.). Как видно, разница между максимальным и минимальным значениями небольшая. По нашим прогнозам, к концу 2014 года средняя удельная цена изменится незначительно и окажется в пределах 56,5–57 тыс. руб. за квадратный метр – приблизительно как и в конце 2013 года.

Интересно, что, по нашим наблюдениям, самыми стабильными в 2014 году оказались цены на двухкомнатные квартиры, средняя стоимость которых увеличивалась в течение всего периода стабильно, без каких-либо колебаний (+2,16% с начала года). Стоимость 1- и 3-комнатных квартир была подвержена краткосрочным изменениям и показала результат в 1,58% и 1,74% с начала года соответственно.

Цена за квадратный метр в 4-комнатных квартирах в апреле начала падать, тогда как 2013 году такие квартиры закончили с положительной динамикой (+11,6% с начала года), осенью цена остановилась на отметке 58,55 тыс. руб. (–8,91% с начала года).

В разрезе анализа стоимости одного квадратного метра по районам средняя стоимость относительно начала года увеличилась во всех районах, кроме Мотовилихинского (–3,02%). Максимальное увеличение средней цены за год произошло в Свердловском районе – на 8,21%.

По поводу того, как будет складываться ситуация на рынке вторичного жилья в 2015 году, дать чёткий прогноз на сегодняшний день довольно сложно. Логично было бы предположить, что, при ослабевании рубля, люди захотят сберечь свои средства от обесценивания, вложив их в недвижимость. Как следствие, большого падения цен, а также резкого снижения спроса, по крайней мере в начале года, ожидать не стоит.

Загородка без сенсаций

Дарья Опутина, ведущий аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»:

– В 2014 году в сегменте загородной недвижимости наблюдался общий рост числа посёлков и возврат по этому показателю на докризисный уровень (середина 2008 года). На рынок было выведено девятнадцать новых проектов, причём, как и в предыдущие годы, в основном это проекты по продаже земельных участков с подрядом или без подряда.

Помимо традиционных направлений (Усть-Качка, п.Полазна, с.Хохловка, п. Сылва) в этом году началось развитие нового направления – в районе посёлка Ильинского (вариант для дачного строительства). Здесь появились такие проекты, как «Решетники в заливе», «Камские просторы». Объект продажи – земельные участки без подряда на строительство.

Также в этом году мы отмечаем развитие точечной застройки таунхаусов в «эконом»-сегменте на территории г.Перми. Причём, по сравнению с докризисным периодом, застройщики стали уменьшать площади квартир в таунхаусах и выводить на рынок предложения в более низком ценовом сегменте. Такие проекты достаточно быстро уходят с рынка, так как предложений немного (например, в комплексе таунхаусов «Берёзовая роща», где площадь квартиры составляет 80–100 кв. метров, в докризисные годы предлагались квартиры по 300–400 кв. метров, в продаже было всего 12 квартир).

Ценовая ситуация в сегменте загородной недвижимости на протяжении всего 2014 года оставалась достаточно стабильной. В первом полугодии изменения стоимости земельных участков, также как и объектов в организованных коттеджных посёлках, отмечались лишь по ряду объектов. Так, в отдельных проектах цена на домовладения снижалась посредством проведения различных акций (например, в посёлках «Тихие пруды», «Строгановский посад»).

Ситуация немного скорректировалась лишь во второй половине года. В этот период в сегменте организованных коттеджных посёлков мы наблюдали неоднозначную ценовую картину, когда некоторые застройщики, пытаясь «нащупать» рынок, снижали или повышали цены (такое поведение мы отмечали у 40% участников рынка). Остальные – держали их в неизменном виде.

Относительно спроса, то, в отличие других сегментов рынка, в 2014 году загородная недвижимость не показала каких-либо скачков. Если под воздействием геополитической ситуации и сопутствующего ей новостного фона в начале года покупатели увидели в сегменте многоквартирного жилья надёжный инструмент для вложения накопленных средств, что привело к значительному росту продаж в первые пять месяцев в 2014 года по сравнению с аналогичным периодом 2013-го. То на рынке индивидуальной жилой недвижимости ажиотажного спроса не последовало. Это свидетельствует лишь о том, что покупатель не рассматривает данный рынок как возможность вложения или сохранения собственных средств.

Как и прежде, основной спрос на земельные участки и домовладения сконцентрирован в Пермском районе. При покупке земельного участка потенциальный владелец обращает внимание на наличие коммуникаций и на состояние подъездных путей к участку. Основной спрос зафиксирован в «эконом»-сегменте (это небольшие земельные участки, 10–15 соток, под строительство/домовладения с подрядом до 3 млн руб.).

Коммерция в стадии перенасыщения

Павел Новосёлов, генеральный директор ООО «РАМ-групп», специалист комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край»:

– В настоящий момент российский рынок коммерческой недвижимости переживает настоящий девелоперский бум. За девять месяцев 2014 года было введено в эксплуатацию около 110 тысяч кв. метров торгово-офисной недвижимости (напомню, что в 2013 году было сдано 123 тыс. кв. м). Таким образом, в настоящий момент строительная активность близка к историческому максимуму, рынок практически находится в стадии перенасыщения.

Между тем в 2014 году рынок коммерческой недвижимости проявил заметную склонность к стагнации. За 11 месяцев средние цены практически не изменились. Наиболее существенную динамику показал лишь сегмент купли-продажи офисных помещений, где среднеценовой показатель вырос на 5–6%. В остальных типах коммерческой недвижимости стоимость изменилась в пределах плюс-минус 2%, что фактически является показателем стагнации.

В сегменте аренды ситуация похожая с одной лишь сменой позиций – арендные ставки в 2014 году росли только в сегменте торговых площадей, прибавив в среднем около 12–14%, при этом основной рост пришёлся на подсегмент стрит-ритейла площадью менее 100 кв. метров как наиболее ликвидного формата коммерческой недвижимости в аренду. Остальные типы коммерческой недвижимости в сегменте аренды даже несколько просели по цене. Так, аренда офисной недвижимости подешевела на 3%, производственно-складской – на 4%.

В целом, по нашим наблюдениям, ситуация складывается неблагоприятная для положительных ожиданий в перспективе. Ждать от 2015 года положительных трендов на пермском рынке коммерческой недвижимости было бы нелогично. Общеэкономические факторы сегодня однозначно определяют характер рынка на ближайшие 1,5–2 года как нестабильный с явными тенденциями к снижению. Следствием политического и экономического давления на отечественные рынки энергоресурсов, банковскую сферу, ослабление рубля и прочее станет удорожание кредитов, рост цен на импортные товары, снижение зарплат, сокращение штатов организаций. И в результате упадет платёжеспособность конечного потребителя, снизятся доходы бизнеса и, в конечном итоге, сократиться спрос на коммерческую недвижимость.

В такой ситуации наиболее стабильным сегментом может остаться стрит-ритейл, который в том числе будут поддерживать сделки с целью вложения денежных средств в условиях девальвации рубля.