Пресс-центр / Публикации /

Сила нотариального договора

Актуальной темой для обсуждения в блогах, различных форумах, в том числе юридических, остается недвижимость. Это связано как с предстоящими изменениями в законодательстве, так уже вступившими в законную силу. Снова встает вопрос, стоит ли нотариально удостоверять договоры, связанные с отчуждением недвижимого имущества, или довольствоваться полюбившейся многим простой письменной формой договора.

Олеся Голубева, Нотариус Ильинского нотариального округа:

– Напомню, что законодатель с 1 января 2015 года придал особый статус нотариальным документам, вступили в действие изменения в ст. 61 ГПК РФ. В рамках новеллы можно говорить, что теперь сторонам оспорить нотариальный договор будет очень сложно, только в случае существенного нарушения порядка совершения нотариального действия или установления подложности документа. В последнем случае уже будет идти речь не о нотариальном документе, а о «подделке».

В качестве одного из аргументов за квалифицированную – нотариальную форму договора выступает имущественная ответственность нотариуса. Для удостоверения сделки нотариус самостоятельно запрашивает информацию из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и получает информацию об объекте недвижимости, если необходимо, то и справку о содержании правоустанавливающих документов, в электронном виде, бесплатно и довольно оперативно. Это касается и кадастровой стоимости объектов недвижимости, если законодателем не установлен иной вид оценки отчуждаемого имущества, нотариус может воспользоваться общедоступными сведениями на сайте Росреестра.

Для нотариального договора при отчуждении жилья важным документом будет так же справка о количестве лиц, состоящих на регистрационном учете, которая позволит защитить интересы покупателя.

Еще одним инструментом защиты интересов сторон от оспаривания сделки в суде будет истребование согласия супругов на удостоверяемую сделку с обеих сторон, тогда как для простой письменной формы договора достаточно согласие супруга отчуждающей стороны, например, дарителя, продавца. При нотариальной форме договора купли-продажи недвижимости для нотариуса будет важно и согласие супруга покупателя.

Поскольку ст. 35 СК РФ в зависимости от вида имущества устанавливает два разных правила совершения сделок одним из супругов по распоряжению имуществом, составляющим совместную собственность, положения п. 3 ст. 35 СК РФ, для совершения сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и(или) регистрации в установленном законом порядке, требуется письменное нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При этом не важно, знал ли супруг покупателя о сделке, или должен был знать о ней, или покупатель заведомо должен был знать о несогласии своего супруга на совершение данной сделки, необходимо лишь одно условие – получение письменного нотариально удостоверенного согласия другого супруга. По таким сделкам предусмотрен сокращенный срок исковой давности – один год с момента, когда супруг, чье согласие не было получено, узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Выбирая квалифицированную форму договора купли-продажи недвижимости, стороны дополнительно защищают совершаемую сделку посредством нотариуса, который истребует пакет документов, достаточный для обеспечения прав и интересов обеих сторон – продавца и покупателя. Тогда как при совершении договора купли-продажи в простой письменной форме отсутствие согласия супруга на покупку делает такую сделку оспоримой.