Квадратные метры: вопросы по налогам и содержанию

27 октября 2010 г.

Входит ли балкон в общую площадь квартиры?

Правила подсчета общей площади жилого помещения установлены ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), согласно которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Данный порядок подсчета общей площади жилого помещения, действующий с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (с 1 марта 2005 г.), существенно отличается от ранее действовавшего порядка подсчета площадей. В силу п. 3.37 инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (далее - Инструкция), утвержденной Приказом Минземстроя России № 37 от 04.08.1998 г., общая площадь квартиры определялась как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Изменение порядка подсчета общей площади жилого помещения, возможно, повлекло и изменение размера долей собственников жилых помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Право голоса в управлении домом

Согласно ст. 44 ЖК РФ высшим органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В силу ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Статьей 37 ЖК РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Вопросы, рассматриваемые на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, разноплановы и напрямую затрагивают интересы собственников помещений. В частности, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме согласно ст. 48 ЖК РФ относится принятие решений:

- о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

- об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

- о выборе способа управления многоквартирным домом, предусмотренного ст. 161 ЖК РФ (непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией);

- по иным вопросам, отнесенным Жилищным кодексом Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

При управлении многоквартирным домом жилищным кооперативом либо товариществом собственников жилья высшим органом управления являются, соответственно, общее собрание членов кооператива (ст. 116 ЖК РФ) или общее собрание членов товарищества собственников жилья (ст. 145 ЖК РФ). При этом, к компетенции товарищества собственников жилья помимо вопросов, указанных в ст. 48 ЖК РФ, относятся:

- внесение изменений в устав товарищества;

- принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

- избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

- установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

- образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

- принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

- утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

- рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

- принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

- определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

- иные вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации или иными федеральными законами.

Кроме участия в решении вопросов управления многоквартирным домом собственники помещений в многоквартирном доме несут также бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст. 39 ЖК РФ). Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. В силу ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Заплати налоги и спи спокойно

Размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет также значение и в сфере налоговых правоотношений. Как уже отмечалось ранее, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит, в том числе, на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом (ст. 36 ЖК РФ). Согласно ст. 392 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Сколько отапливаем, за столько платим?

Не лишним будет отметить, что размер общей площади жилого помещения имеет также значение при исчислении коммунальных услуг, обязанность по уплате которых вытекает из ст. 153 ЖК РФ. Согласно ст. 154 ЖК РФ, в структуру платы за коммунальные услуги входит, в том числе, плата за отопление (теплоснабжение). Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением правительства Российской Федерации от 23.05.2006 г. № 307, установлено, что размер платы за отопление в помещениях, не оборудованных распределителями, определяется исходя из общей площади жилых и отапливаемых нежилых помещений и нормативов потребления тепловой энергии.

Резюме Метросферы:

Как видим, размер общей площади жилого помещения в многоквартирном доме имеет значение при определении доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, что, в свою очередь, влияет на решение вопросов, перечисленных выше.

Корректировка имеющихся в архиве технической инвентаризации сведений об общих площадях жилых помещений в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями ЖК РФ, возможна только путем проведения технической инвентаризации данных жилых помещений по заявлениям заинтересованных лиц, что прямо установлено Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденным постановлением правительства РФ от 04.12.2000 г. № 921.

Конечно, это затратный способ уточнения размера площадей жилых помещений, но лишь актуальные сведения об общих площадях помещений в многоквартирном доме могут служить гарантией соблюдения прав и законных интересов собственников помещений при решении вопросов управления многоквартирным домом, оплаты расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, уплаты земельного налога, иных вопросов.

Благодарим специалистов ГУП ЦТИ Пермского края за помощь в подготовке материала

Метросфера.ру