«Дно» наощупь не найти

27 февраля 2009 г.

Эксперты Дискуссионного клуба аналитиков убеждены, что «дно» рынка жилья будет определено «задним числом».

 

Ведущие аналитики в области недвижимости убеждены, что, несмотря на сегодняшние условия, недвижимость не перестает быть самым привлекательным сегментом для инвестиций. Снижаясь в цене сегодня, она непременно догонит и перегонит докризисный уровень. При этом эксперты Дискуссионного клуба аналитиков отмечают, что «дно» рынка жилья будет определено «задним числом», уже после того, как рынок пойдет в рост. Таким образом, все публикующиеся сегодня прогнозы относительно момента преломления стагнирующего тренда являются не более чем экспертной оценкой.

В рамках IV Камского форума провел свое первое заседание Дискуссионный клуб аналитиков. Ведущие аналитики из Перми, Москвы, Челябинска, Ульяновска представили свои сценарии относительно перспектив развития рынка недвижимости.

По мнению руководителя аналитического центра компании «Камская Долина» Эльвиры Епишиной, исходя из развития ситуации в январе-феврале текущего года, наиболее вероятным для России на среднесрочную перспективу является пессимистический сценарий развития. Этот сценарий предусматривает сохранение цены на нефть на уровне 30-60 долларов за баррель, уменьшение спроса на российскую продукцию приведет не только к снижению ВВП, но и дефициту бюджета. Согласно пессимистическому сценарию, инвестиции в основной капитал снизятся на 50%. Рост поглощений за счет скупки предприятий-должников по «бросовой цене», рост суммарной задолженности по заработной плате будет находиться в пределах 30-40% от уровня 2008 года, а рост безработицы в стране вырастет на 1-3 пункта по сравнению с ноябрем 2008 года. По этому сценарию развития, выход из кризиса можно ожидать не ранее 2011 года.

По прогнозам аналитического отдела «Камской долины», согласно пессимистическому сценарию, уровень цен на вторичном рынке жилья к июлю 2009 составит порядка 48 тысяч рублей за квадратный метр, к январю 2010 года - 46 тысяч рублей.

По мнению генерального директора «Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», Владислава Луцкова, в 2009 году существует опасность возникновения второй волны кризиса. Это может стать следствием сворачивания инвестиционных программ и планов по развитию российскими компаниями и объявлением ими дефолта к своим обязательствам. В то же время г-н Луцков отмечает, что сегодняшние условия оптимальны для приобретения недвижимости. Когда на рынке представлен достаточно широкий выбор квартир, при этом при покупке на вторичном рынке уместен торг, а на первичном предлагаются различные виды скидок и бонусов, то для потенциальных покупателей, желающих улучшить свои жилищные условия, это более чем благоприятная ситуация. Тем более что в настоящее время недвижимость - это самая надежная форма вложения.

Очевидно, что все сектора недвижимости в среднесрочной перспективе будут развиваться по-разному. По словам Константина Апрелева, вице-президента «Российской гильдии риэлторов», самые высокие риски и потери в недвижимости связаны с сектором нового жилья, со строительством. Потеря спроса в кризисных условиях для этого сектора связана с неизбежностью корректировки цен и замораживания проектов. «Еще один рынок, который также претерпит изменения - это земельный, - говорит г-н Апрелев. Сектор, который я отношу к среднерисковому, - это элитное жилье. Этот сектор также ждут серьезные потрясения, в том числе потому, что именно бизнес-элита в результате кризиса больше всего нуждается в деньгах. Поэтому те активы, которые сегодня могут быть проданы для сохранения бизнеса, - будут проданы, в частности, элитная жилая и офисная недвижимость».

Самые невысокие риски на ближайший период - это жилье эконом-класса. В недвижимости эконом-класса находятся деньги среднего класса - людей, у которых второго жилья нет. Вероятнее всего, избыточного предложения в этом секторе не появится. С моей точки зрения, жилье эконом класса - это тот ресурс, который позволит лучшим образом сохранить сегодня средства.

Если рассмотреть нереализованное на сегодняшний день предложение на пермском рынке новых домов, становится очевидно, что уже к осени 2009 года может создаться дефицит предложения готового жилья, особенно в секторе эконом-класса. По оценкам руководителя Аналитического центра «Медиана» Ольги Ябуровой, на сегодняшний день не реализовано только 14% из сданных новостроек, причем, эта цифра в большей степени создается предложением бизнес-класса. Предложение новостроек, готовящихся к сдаче в 2009 году, на сегодня составляет 38%, порядка 62% квартир уже реализовано. Естественно, что наименьшим спросом пользуются дома, которые планируется сдать в 2010 году и позже. В этих домах, по данным Аналитического центра «Медиана», продано всего 4% квартир. Причем, за последние 2 месяца эта цифра не изменилась.

Что касается ценообразования на пермском рынке недвижимости, то здесь примечателен тот факт, что средняя цена квадратного метра по объектам, вышедшим на рынок в январе 2009 года, на 2,9% ниже, чем у объектов, перешедших из декабря 2008 года. Это говорит о том, что снижение курса квадратного метра продолжится, поскольку цены на новые объекты будут «тянуть» за собой цены на объекты из предыдущего периода.

В то же время максимальное отклонение между средней ценой новых предложений и объектов, перешедших из предыдущего периода, наблюдалось в ноябре. Именно тогда наблюдалось значительное снижение цен на вторичном рынке жилья. Сегодня этот показатель плавно сокращается, поэтому такого сильного понижения цен, как в ноябре-декабре, аналитики не прогнозируют.

Более оптимистично к осмыслению сегодняшней ситуации подходит директор центра аналитики и консалтинга группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев. По его мнению, кризис стал холодным душем для российского рынка недвижимости. «За последние годы все привыкли, что рынок постоянно растет: увеличиваются объемы строительства, растут цены на недвижимость. Но этот процесс не мог продолжаться бесконечно, иначе бы мы пришли к нереальным ценам на жилье. Поэтому кризис на рынке недвижимости вполне закономерен. Мы уже научились работать на растущем рынке, научимся и на стагнирующем», - резюмирует г-н Бобашев.

 

 

Врезка в статью: «Кризис стал холодным душем для российского рынка недвижимости. За последние годы все привыкли, что рынок постоянно растет: увеличиваются объемы строительства, растут цены на недвижимость. Но этот процесс не мог продолжаться бесконечно, иначе бы мы пришли к нереальным ценам на жилье. Поэтому кризис на рынке недвижимости вполне закономерен».

Елена Фаст