ПРАКТИКУМ: как купить или продать жилье по доверенности

Иван Сергеевич живет в Мурманске и является владельцем панельной «двушки» в Перми. Долгое время он сдавал квартиру родственникам, а сейчас решил продать. Стал у знакомых и коллег интересоваться, как лучше это сделать, чтобы в Пермь не приезжать. Одни сказали: найди риэлтора и выпиши на него доверенность - он сам всё сделает. Другие стали отговаривать: мол, доверенность - это большой риск, ты же все права на недвижимость чужому человеку отдаешь, и где гарантия, что он этим не воспользуется в своих целях?

Наш сегодняшний практикум мы посвящаем сделкам с жильем по доверенности. Что следует знать продавцам и покупателям, участвующим в таких сделках? Об этом специально для пользователей портала «Метросфера» рассказывают эксперты-практики пермского рынка недвижимости.

Cветлана Николаевна Сунцова, директор АН «Жилищная инициатива»:

- Всем известно, что и физические, и юридические лица имеют право вести свои дела как лично, так и через своих представителей. В своей практике по сопровождению сделок, связанных с отчуждением или приобретением недвижимого имущества, мы часто сталкиваемся с заключением сделок сторонами по доверенности.

Для максимального снижения рисков необходимо знать и понимать следующее:

1. Лицо, выдающее доверенность, должно быть субъектом гражданского права, то есть юридическим или физическим лицом, обладающим гражданской право- и дееспособностью, таким же требованиям должен отвечать и поверенный. Доверенность должна быть исполнена письменно, путем составления документа, отражающего ее содержание.

Есть ряд реквизитов, которые должны быть в доверенности обязательно:

- в тексте доверенности от имени физического лица должны быть указаны место и дата составления документа, ФИО, дата и место рождения, адрес места жительства лица, выдавшего доверенность, а также лица, на имя которого она выдана;

- доверенность на отчуждение или приобретение недвижимости должна быть нотариально удостоверена, то есть составлена на специальном бланке, скреплена печатью и подписью нотариуса;

- в доверенности обязательно должна быть указана дата совершения доверенности, определяющая начало и окончание ее действия;

- доверенность, в которой не отражена дата ее выдачи, ничтожна;

- доверенность обязательно должна быть подписана лицом, ее выдавшим;

- действие доверенности ограничено конкретным сроком, который в ней указан. Срок действия доверенности не может превышать 3 года. Однако, если срок действия доверенности не указан, она действительна в течение 1 года с момента ее совершения.

2. Если представлена доверенность, выданная в порядке передоверия, необходимо помнить, что такая доверенность также подлежит нотариальному удостоверению, право передоверия должно быть прямо указано в доверенности и срок действия такой доверенности не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.

3. Доверенность - это односторонняя сделка, и для ее совершения необходимо представленному изъявить свою волю. Это же достаточно сделать и для прекращения полномочий по доверенности, но уже путем ее отмены, поэтому при заключении сделки с лицом, действующим по доверенности, особенно если это лицо выступает на стороне продавца, рекомендуем принять необходимые меры и убедиться в том, что доверенность не отменена.

4. Если возникла необходимость в оформлении полномочий на продажу недвижимости, при выдаче доверенности следует проявлять осторожность при выборе поверенного, так как указанные сделки имеют не только правовые, но и финансовые последствия.

Ольга Олеговна Мальцева, генеральный директор АН «Надежда»:

- В силу различных обстоятельств (болезнь собственника, преклонный возраст, командировка, и пр.) возникает масса случаев, когда квартира может быть продана только по доверенности. Однако существует довольно много рискованных обстоятельств, сопутствующих такой сделке.

Что надо знать о доверенности? Доверенность - это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Полномочие - это право, предоставленное в установленном законом порядке одному лицу совершать сделки от имени и в интересах другого лица в качестве его представителя.

Доверенность является односторонней сделкой, поскольку для ее совершения необходимо и достаточно выражения воли одной стороны - доверителя.

Гражданский кодекс РФ устанавливает следующие правила совершения доверенностей:

1. Доверенность на совершение сделок, требующих государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

- доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;

- доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор, удостоверенные командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;

- доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;

- доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

В случае отсутствия в населенном пункте нотариуса нотариальные действия (в том числе выдачу доверенности) имеет право совершать глава местной администрации.

3. В доверенности обязательно указывается:

- место и дата подписания доверенности;

- сведения о представителях и представляемых:

* в отношении физических лиц - фамилии, имена и отчества полностью, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания (при совершении нотариальных действий от имени иностранных граждан также указывается их гражданство);

* в отношении юридических лиц - полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического места нахождения);

- предоставляемые полномочия;

- срок действия доверенности (обозначается прописью);

- занимаемая должность представителей юридических лиц (в некоторых случаях).

4. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично (то есть не может быть одновременно продавцом и покупателем по договору купли-продажи).

5. Максимальный срок действия доверенности - 3 года.

Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.

6. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если имеется на это указание в тексте доверенности либо вынуждено к этому силой обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности.

7. Действие доверенности прекращается вследствие:

- истечения срока доверенности;

- отмены доверенности лицом, выдавшим ее;

- отказа лица, которому выдана доверенность;

- ликвидации юридического лица, от имени которого выдана доверенность;

- ликвидации юридического лица, которому выдана доверенность;

- смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

- смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

С прекращением доверенности прекращаются полномочия поверенного.

8. Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от нее. Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана.

Закон не устанавливает, в какой форме должно быть выражено извещение об отмене доверенности, но, учитывая, что при возникновении спора обязанность доказывания факта извещения соответствующих лиц об отмене доверенности возлагается на доверителя, в его собственных интересах позаботиться о порядке и форме такого извещения и его доказательственной силе. Возможно вручение такого письменного извещения под расписку, отправление его заказным письмом с описью вложения.

9. В случае действия одного из супругов по доверенности от имени другого супруга, при совершении сделок с недвижимым имуществом, не требуется предоставления в орган регистрации нотариального согласия супруга на сделку (поскольку согласие выражено посредством выдачи доверенности).

Говоря о рисках покупки квартиры, когда от имени собственника действует лицо по доверенности, можно отметить, что самый большой риск при работе с доверенностью - это ее прекращение в самый неожиданный для покупателя момент. Проверить, не отменена ли доверенность и не прекращена ли, достаточно сложно. Нотариус вправе не предоставлять таких сведений. А если доверенность была удостоверена не нотариусом, то такая проверка еще сложнее.

Поэтому при работе с продавцом, действующим по доверенности, необходимо:

- тщательно выяснить, по какой причине собственник не может совершить сделку лично;

- встретиться с собственником лично, чтобы выяснить, что он жив-здоров, выдал доверенность по доброй воле и не отменил ее. Предложить собственнику присутствовать на сделке лично или попросить от собственника соответствующее заявление о том, что он не может быть на сделке. Если собственник или поверенный отказываются представить такое заявление, это должно насторожить покупателя;

- проверить, чтобы перечень полномочий поверенного был достаточным для совершения сделки (на практике бывает, что собственник доверяет только подписание договора купли-продажи и его регистрацию, а на получение денежных средств полномочий не предоставляет);

- убедиться, если в доверенности не указан срок ее действия, что с момента ее выдачи прошло менее 1 года;

- тщательно проверить, правильно ли указаны данные доверителя и поверенного в доверенности;

- убедиться при проверке истории предыдущих сделок с объектом недвижимости, что при их совершении собственники совершали их лично. Если же сделки совершались по доверенности, проверить все обстоятельства таких сделок и правомочность доверенностей.

Благодарим экспертов за помощь в подготовке материала

и желаем всем участникам рынка недвижимости удачных, юридически безупречных сделок!

 

Метросфера.ру