В каких случаях гражданам будет отказано в государственной регистрации прав на комнаты, квартиры, дома, коттеджи и другие объекты недвижимости?

9 августа 2011 г.

Любая процедура государственной регистрации прав на объекты недвижимости (квартира, дом, дача, коттедж, земельный участок и т.д.) начинается с приема документов и заканчивается одним из двух возможных результатов: проведением государственной регистрации соответствующего права на объект недвижимости недвижимости или сделки (т.е. внесением в Единый государственный реестр прав записей о произведенной регистрации, совершением надписей на правоустанавливающих документах и выдачей свидетельств о регистрации прав) или отказом в государственной регистрации.

Второй вариант является отрицательным итогом вышеуказанной процедуры и является, кроме того, весьма неприятным для обладателя соответствующего имущества, например, комнаты, доли в квартире, земли, таун-хауса. Сегодня мы расскажем об отказе в государственной регистрации прав на недвижимость и особенности его обжалования в судебном порядке.

Основания для отказа в государственной регистрациина объекты недвижимости

В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

• право на объект недвижимого имущества (квартиры в новостройке или на вторичном рынке недвижимости, загородного дома или части дома, участка земли) о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом о регистрации;
• с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
• документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
• акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество (например, комнаты, дачи) признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости;
• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
• правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данную недвижимость;
• правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества;
• не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав;
• имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости.
• Следует учитывать, что в регистрации права на недвижимое имущество, установленного решением суда, не может быть отказано на основании п. 1 ст. 28 Закона о регистрации.

Негативные последствия отказа в государственной регистрации

Во-первых, это невступление договора в силу. Например, в соответствии с действующим законодательством для ряда сделок с недвижимостью государственная регистрация обязательна, при этом сама регистрация является моментом заключения таких сделок.

При отсутствии государственной регистрации в таком случае сделка считается не заключенной, и она не порождает никаких правовых последствий для ее сторон. Иными словами, отказ в государственной регистрации сделки означает для сторон, что они по сути её не совершили.

Во-вторых, это потеря уплаченной за проведение регистрации государственной пошлины. В соответствии с п. 5 ст. 20 Закона о регистрации уплаченная пошлина в случае отказа в регистрации не возвращается.

Решение

В случае получения отказа в государственной регистрации заявленного права (сделки) у обладателя объекта недвижимости (например, дома в коттеджном поселке, квартиры в многоквартирном доме, земельного участка) остается два выхода:

1) Повторно обратиться с заявлением о регистрации права (сделки), исправив при этом документы или устранив иные замечания, указанные в уведомлении об отказе в регистрации. Законом о регистрации не установлено каких-либо ограничений в отношении количества обращений с заявлением о регистрации прав на один и тот же объект недвижимости, поэтому заинтересованное лицо может обращаться в регистрирующий орган с этой целью сколько угодно раз (оплачивая каждый раз государственную пошлину).

Например, купив комнату, гараж или таун-хаус, вы можете обращаться в регистрирующий орган хоть 10 раз, если вам отказывают в государственной регистрации права на вашу недвижимость. Данный случай подходит для ситуации, когда замечания, указанные в уведомлении об отказе в регистрации, в целом устранимы, например, если были обнаружены неточности в представленных документах (опечатки, расхождения, отсутствие подписей и печатей сторон на договоре, не точно описан объект недвижимости (к примеру, не правильно указана жилая площадь квартиры) и т.п.), либо необходимые для проведения регистрации документы представлены не были.

2) Обжаловать отказ в суде или подать в суд иск о признании права. Данный случай подходит для ситуации, когда замечания, указанные в уведомлении об отказе в регистрации, устранить обладателю недвижимости не представляется возможным. Например, если на долю в квартире, дом, другие жилые помещения и объекты недвижимости зарегистрировано право другого лица, истребуемые регистрирующим органом документы отсутствуют и т.д.

Форма и процедурные сроки при отказе в регистрации

В соответствии с п. 3 ст. 20 Закона о регистрации при принятии решения об отказе в государственной регистрации заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение (письмо) о причине отказа.

Письмо об отказе в регистрации должно быть подписано регистратором прав и содержать причины принятия такого решения, нормы законов и иных правовых актов, которые были нарушены при приобретении прав на недвижимость. Письмо об отказе в регистрации сделки направляется всем ее сторонам.

В письме об отказе должна быть ссылка на соответствующую норму пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, на основании которой принято решение об отказе.

Основания для приостановления регистрации

Следует учитывать, что в п. 1 ст. 19 Закона о регистрации предусмотрена процедура приостановления государственной регистрации сроком на 1 месяц, которая осуществляется регистратором прав в случае возникновения у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор по закону обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

В этом случае регистратор в письменной форме уведомляет заявителя о причинах, препятствующих регистрации, и, по сути, предлагает их устранить (т.е. донести недостающие документы, исправить существующие и т.д.). В случае если в течение срока такого приостановления замечания устранены не будут, то регистратор обязан отказать заявителю в регистрации права (п. 2 ст. 19 Закона о регистрации).

Однако одной из особенностей установленной Законом о регистрации процедуры является то, что в случае обнаружения в представленных документах каких-либо замечаний регистратор может принять решение об отказе в регистрации сразу, не приостанавливая её и не давая возможности заявителю устранить замечания (остается только обращаться за регистрацией заново, или - обжаловать отказ в суде).

На практике регистраторы в случае обнаружения замечаний в представленных документах почти никогда не отказывают в регистрации сразу, хотя формально имеют на это право. Сначала регистрация приостанавливается, заявителю предоставляется возможность устранить замечания, и лишь потом, в случае если сделать это не удалось, следует отказ.

Обжалование отказа в регистрации в суде

В соответствии с п. 5 ст. 2 Закона о регистрации отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в течение трех месяцев со дня получения уведомления об отказе.

Если суд удовлетворит требования истцов, то он обычно признает отказ в регистрации прав на предмет недвижимости незаконным и обязывает регистрирующий орган совершить регистрацию в установленный судом срок. Копия такого решения направляется правообладателю и в регистрирующий орган. Следует учитывать, что решения арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, за исключением случаев, если в самом решении не установлены иные сроки.

Регистрирующий орган обязан на основании решения суда произвести регистрацию права на объект недвижимости, при этом нет необходимости подавать новое заявление о регистрации и повторно оплачивать государственную пошлину за регистрацию.

Особенно следует отметить отличие признания судом незаконным факта отказа в государственной регистрации права от случаев признания судом права на недвижимость (в случае подачи соответствующего иска о признании права). Второй случай подпадает под действие п. 1 ст. 28 Закона о регистрации, согласно которому права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, то есть с подачей на государственную регистрацию заявления, необходимых документов, оплатой государственной пошлины за регистрацию.