ПРАКТИКУМ: Как грамотно заключить договор купли-продажи недвижимости

Любая сделка с недвижимость, как известно, заканчивается подписанием договора и дальнейшей его регистрацией в соответствующих органах. Грамотно оформленный договор является определенной защитой от возможных неприятностей в будущем. Ведь как говорит пословица: «Что написано пером». Так на какие моменты нужно обратить внимание при заключении договора? Что надо знать при его оформлении?

Пользователей портала «Метросфера» консультирует Андрей Кочкин, юрисконсульт группа компаний «Перспектива».

Вопрос № 1. Особенности договора

1. Для договора обязательна письменная форма. Он должен быть составлен в виде одного документа (количество экземпляров зависит от количества сторон договора), подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

2. Переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). При продаже жилого помещения, государственной регистрации подлежит также сам договор (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Он считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Нотариальное заверение договора не требуется.

3. Если продавец является собственником земельного участка, на котором расположено продаваемое здание, то вместе со зданием к покупателю переходит право собственности на участок (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Внимание! По общему правилу установленная в договоре цена здания включает в себя стоимость земельного участка, занимаемого зданием. Законом или договором может быть предусмотрено иное (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

4. Если продавцу не принадлежит земельный участок, на котором находится здание, то покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Вопрос № 2. Существенные условия договора.

Существенные условия договора - это условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

1. Данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Внимание! При продаже помещений, находящихся в составе зданий, в договоре недостаточно указать адрес здания, необходимо четко обозначить, какие именно помещения подлежат передаче покупателю. Такие обстоятельства, как отсутствие у продавца других площадей в здании, наличие акта приема-передачи помещений и т.д., не означают, что договор считается заключенным (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 N 11011/01 по делу N А40-23029/00-37-199).

2. Условие о цене передаваемого объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ). При продаже жилого помещения - перечень лиц, имеющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем. При этом необходимо указать, на каких именно правах указанные лица пользуются жилыми помещениями.

Вопрос № 3. Возможные риски

1. Случаи мошенничества (подделка документов, двойная продажа и т.п.). Для исключения подобных случаев лучше доверится профессионалам.

2. При неполной оплате со стороны покупателя, продавец часто считает, что он может расторгнуть договор и потребовать квартиру обратно, вернув полученные деньги. На практике нет. Гражданский кодекс предусматривает, что в случае если покупатель не оплачивает товар, то продавец имеет право потребовать оплаты товара и уплаты процентов (п. 3 ст. 486 ГК РФ). На практике может произойти следующее: заключен договор (условия оплаты: 50% до регистрации, 50% после регистрации), покупатель оплатил 50%, договор зарегистрирован, покупатель проживает в квартире, а оставшиеся 50 % по условиям договора оплачивать отказывается. Продавец выселить покупателя не сможет (он собственник), расторгнуть договор не сможет (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Обратившись в суд, продавец, конечно, получит решение о взыскании с покупателя недостающей суммы и процентов, но когда он получит реальные деньги - это большой вопрос! Что бы избежать подобной ситуации, рекомендуется в договор включать пункт о возможности расторжения договора в случае неполной оплаты до определенного срока (п. 2 ст. 450 ГК РФ) и тогда покупатель, лишившись приобретенного жилья (при не оплате в срок), будет «бегать» за продавцом и требовать свои переданные 50%.

3. Снятие зарегистрированных лиц с регистрационного учета после продажи жилого помещения. В договор включают фразу: «продавец обязуется сняться с регистрационного учета и обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц до такого-то числа». Этот пункт не совсем полный, потому что при отказе продавца сняться с регистрационного учета, покупатель, конечно, обратившись в суд, получит решение о признании утратившим право пользования и снятии с регистрационного учета продавца, но когда? При этом компенсация морального вреда вряд ли возможна. Если в договоре предусмотрен штраф продавца за просрочку выполнения обязательства, то это служит хорошим стимулом для снятия с регистрационного учета в срок.

4. Если в жилом помещении зарегистрированы несовершеннолетние, то следует знать, что пункт 4 статьи 292 ГК РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения. Другими словами даже если несовершеннолетний не собственник квартиры, при возникновении спора о его выселении, к участию в деле будут привлечены органы опеки и решение, вероятно, будет не в пользу покупателя. Во избежание неприятной ситуации в этом вопросе также лучше довериться профессионалам.