Новостройки: пока клиент «въезжает» – «ликвид» дорожает

26 августа 2011 г.

Рынок первичной жилой недвижимости сегодня все больше привлекает особое внимание аналитиков. «Дефицит нового жилья», который рынок обсуждает уже не один год, дает о себе знать с каждым новым сезоном рыночной активности все ярче и заметнее. Однако насколько данный фактор станет первенствующим в ряде обстоятельств, влияющих на рыночную динамику на рынке нового жилья г. Перми, попробовали спрогнозировать специалисты Аналитического центра Группы Компаний «RAM-group».

В течение текущего 2011 года динамика средних цен на жилье в пермских новостройках характеризуется исключительно положительными изменениями. Если рассматривать общую среднеценовую картину в разрезе изменений по месяцам, то лишь - январь и март - оставили рынок первичного жилья г. Перми без изменений. По итогам этих месяцев средняя стоимость квадратного метра осталась неизменной, что уже можно считать положительной стабильной характеристикой рынка. А вот в остальные 4 месяца цены демонстрировали уверенный рост.

Таким образом, по итогам первого полугодия средняя цена «квадрата» в новостройках г. Перми увеличилась на 5,7% или на 2100 рублей. Для сравнения, рынок вторичного жилья подорожал вдвое меньше - всего на 2,6% или на 1070 рублей за квадратный метр.

Размер имеет значение

Для того, чтобы понять, с чем связан столь значительный относительно предыдущих кризисных этапов рост цен, необходимо изучить ситуацию, так сказать, изнутри. И начнем мы с типологического деления в зависимости от количества комнат.

В разрезе количества комнат в квартире цены на новое жилье за 2011 год изменялись следующим образом:

	Средняя цена предложения кв. метра (тыс.руб.)
количество комнат	дек.10	янв.11	фев.11	мар.11	апр.11	май.11	июн.11
1-комн.	37,74	37,65	38,58	38,75	39,37	39,50	40,12
2-комн.	36,17	36,75	36,67	36,75	37,42	38,19	38,86
3-комн.	37,16	37,76	37,57	37,16	37,85	38,46	38,91
4 и более	37,68	37,73	38,36	38,18	36,60	36,36	36,91

При этом процентное изменение за полгода составило:

 

1-комнтаные: +6,3% или +2380 рублей

2-комнатные: +7,4% или +2690 рублей

3-комнатные: +4,7% или +1 750 рублей

4 и более комнатные: -2,0% или -770 рублей

Таким образом, отрицательную динамику показали лишь наименее ликвидные объекты с количеством комнат от 4 и более. Данный наиболее дорогостоящий тип жилья сегодня практически не востребован, и сделки по таким объектам единичны и эксклюзивны.

«Ликвид» дорожает, причем рост цен отмечен даже на объекты с весьма средним уровнем ликвидности (на 3-комнатные квартиры), а рост цен на 2-комнатные объекты опережает ценовые изменения в сегменте 1-комнатных квартир. Такое положение дел свидетельствует о преимущественной доле сделок с целью улучшения жилищных условий.

Однако это не означает, что 1-комнатные квартиры пользуются меньшим спросом, нежели 2-х и 3-комнатные объекты. Покупка ликвидной 1-комнатной квартиры в новостройке сегодня - достаточно сложный процесс. «Ликвидной» считается квартира стоимостью до 1 500 тысяч рублей в доме, располагающемся в 15-20-минутной транспортной доступности от городского центра и находящемся в 70% и более стадии готовности (срок сдачи - вторая половина 2011 года).

На пермском рынке таких объектов всего лишь 1,7% от общего числа 1-комнатных квартир в новостройках. При поиске такого объекта у большинства потенциальных покупателей возникают вполне объяснимые трудности.

Если рассматривать наиболее ликвидные объекты рынка новостроек г. Перми в зависимости от цены, то складывается достаточно интересная картина:

Таким образом, наибольшую долю рынка «ликвида» в сегменте 1-комнатного нового жилья г. Перми занимают объекты стоимостью более 2500 тысяч рублей. Таким образом, достаточно весомая часть потенциальных покупателей предпочитает за такие же средства купить уже 2-комнатную квартиру, что в свою очередь, сказывается на ценовой динамике.

Данную ситуацию предсказывали с самого начала кризиса. Дефицит наиболее доступного «ликвида» вызывает повышение спроса на более дорогое, но при этом большее по площади жилье.

Рынок перешел на новый формат

За период кризиса весьма популярным стало деление новой жилой недвижимости на классы, поскольку в условиях тотального снижения доходов существенно обострилась тема увеличения объемов наиболее доступного жилья.

На сегодняшний день структура пермского рынка новостроек в зависимости от класса выглядит следующим образом:

Наибольшую долю (52,6%) занимают объекты класса «эконом». Стоит отметить, что с начала 2011 года доля таких объектов выросла на 6,7%, и данный тип стал превалирующим на рынке (в январе 2011 года наибольшую долю рынка (46,8%) занимал класс «эконом+»).

Данное обстоятельство весьма красноречиво свидетельствует о переходе рынка на новый формат, о котором в прошлом году заявляли основные пермские застройщики и о необходимости которого говорили все наиболее авторитетные эксперты рынка недвижимости.

О востребованности жилья классов «эконом» и «эконом+» на современном рынке показательно говорят и ценовые изменения.

Так, с начала года стоимость квадратного метра в зависимости от класса новостройки изменилась следующим образом:

класс «эконом»: +11,3% или +3680 рублей

класс «эконом+»: +5,8% или +2 220 рублей

класс «бизнес»: -0,8% или -410 рублей

класс «бизнес+»: -1,6% или -1 080 рублей

Динамика строительства

Динамика строительства нового жилья в Пермском крае также пока не вызывает особых иллюзий относительно улучшения ситуации в сторону увеличения объема предложения. В течение 2009-2010 годов объемы ввода нового жилья, по данным Пермьстата, оставались практически неизменными. Активность нескольких пермских застройщиков, проявившаяся в 2010 году, удержала относительное спокойствие на рынке.

Однако в течение января-мая текущего года объемы ввода нового жилья составили лишь 85,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что свидетельствует о спаде активности строительных компаний и предвещает продолжение тенденции к ценовому росту на продающиеся объекты нового жилья наиболее востребованных форматов.

Что приготовил рынок?

Данные анализа рынка нового жилья г. Перми показали, что в среднесрочной перспективе сохранится тенденция к увеличению цен в сегменте эконом-классов, в особенности на объекты, располагающиеся в хорошей транспортной доступности от центральной части города. На современном рынке новостроек даже такой традиционный фактор, как сезонность, ушел на второстепенные роли влияния, и, судя по итогам конца весны - начала лета 2011 года, летнее затишье никак не повлияло на положительный ценовой тренд.

Поэтому до осени прогнозируется увеличение средних цен еще на 1-2%, а с началом осеннего сезона рыночной активности стоимость «квадрата» в новостройках может начать прибавлять в среднем по 2-3% в месяц, эта тенденция сохранится до конца года.

Павел Новоселов, генеральный директор ООО «Профессиональное коммерческое объединение Риэлторов, Аналитиков, Маркетологов» (Группа Компаний «RAM-group»)