ПРАКТИКУМ: сделки с жильем с участием детей

Ивановы продавали свою квартиру в Закамске, чтобы внести вырученные от продажи деньги на приобретение квартиры-новостройки, добавив кредитные средства. Собственниками квартиры в равных долях были бабушка и внук-школьник. Прописать внука Ивановы хотели в своей прежней 2-комнатной квартире (там же прописана и мать мальчика), а 1-комнатную новостройку оформить только на себя, то есть на бабушку и дедушку. Однако органы опеки не дали разрешения на прописку школьника в 2-комнатную, где проживают 6 человек: дедушка Иванов (собственник этой квартиры), бабушка Иванова, их старшая дочь (мать мальчика) и младшая дочь с мужем и ребенком. Причина отказа органов опеки ясна: налицо ухудшение жилищных условий мальчика. Поэтому осуществить сделку Ивановым удалось, лишь выделив долю внуку в приобретаемой просторной новостройке.

Тема нашего сегодняшнего практикума - права детей в сфере недвижимости. Эксперты, привлеченные нами для комментирования темы, настоятельно просили подчеркнуть: всё сказанное носит рекомендательный, ознакомительный характер и рисковать интересами ребенка, опираясь только на сведения, почерпнутые самостоятельно из различных источников, не стоит. В любом случае к участию в сделке, где фигурируют права и интересы несовершеннолетних, должны быть привлечены специалисты органов опеки и попечительства, а также профессиональные риэлторы и юристы.

А теперь - слово нашим экспертам:

Наталия Николаевна Корнейчук, риэлтор:

- Прежде всего специалист по недвижимости должен узнать, что покупается взамен продаваемого жилья несовершеннолетнего?

Когда в моей практике встречаются сделки с несовершеннолетними детьми, я говорю всем участникам сделки: никаких ускорений! Должно быть рассмотрение постановления три недели - пусть будет три недели.

Никто не сможет защитить детей, если совершается заранее незаконная сделка. В недвижимости по большей части работают женщины, у них, как правило, есть свои дети, и, прежде чем предлагать «ускорение», «незаконную сделку», нужно подумать о том, что чужих детей не бывает. Увы, у нас законодательство так называемых «сидельцев» (граждан, находящихся в местах лишения свободы) лучше защищает, чем детей. Не забывайте это, когда совершается сделка с участием несовершеннолетних.

Это я говорю про тех нерадивых мамаш и папаш, которые порой не думают о своих чадах. У нас, специалистов по недвижимости, в таком случае прежде всего  моральная задача - оградить детей от незаконности сделки. Есть такой прием риторический в искусстве управленческой борьбы - прием повтора. Иногда очень помогает повторять одно действие по несколько раз. Вот и задавайте горе-родителям один и тот же вопрос: что вы покупаете взамен продаваемого жилья? - пока не получите вразумительного и законопослушного ответа.

Конечно, по большей части совершаются законные сделки, улучшаются жилищные условия несовершеннолетних. Да, порой такой длительный срок получения постановления органов опеки и попечительства мешает. Но давайте отдадим здесь должное, закон есть закон.

А тому, кто еще сомневается в справедливости сказанной мной фразы, рекомендую записаться на прием к Уполномоченному по правам человека в Пермском крае Татьяне Ивановне Марголиной, и узнать, какие чудовищные  (незаконные) совершаются сделки в отношении несовершеннолетних детей.

Какие можно дать ключевые рекомендации? Особое внимание как покупателей, так и продавцов хочу обратить на следующее:

1. Проверьте, были ли соблюдены права детей при приватизации жилья.

Вот пример из практики. При приватизации квартиры не были соблюдены права не­совершеннолетних детей, проживающих и прописанных в этой квартире. Они не были указаны как участники общей собственности в правоуста­навливающих документах на жилье. Через некоторое время квартира была продана. Впоследствии сделка приватизации как не соответствую­щая закону была признана судом недействительной. По решению суда к сдел­ке приватизации была применена двусторонняя реституция - это означает, что квартира из частной собственности подлежит передаче обратно в государственную или муниципальную собственность. По причине того, что при совершении сделки купли-продажи продавец не имел права собственности на кварти­ру, а следовательно, не мог ею распоряжаться, эта сделка также была признана недействительной. К сторонам такой сделки купли-продажи анало­гично применяется двусторонняя реституция: покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец обязан возвратить покупателю деньги, уп­лаченные за эту квартиру.

2. Следующая особенность сделок с несовершеннолетними: ребенок в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать операции с недвижимостью лишь с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей либо попечителей. Для действительности сделки не имеет значение, получено согласие до или после ее совершения (ст. 26 ГК РФ).

Если сделка была совершена без письменного согласия законного представителя, то такую сделку суд может признать  недействительной. Исключение в таком варианте может быть, если несовершеннолетние участники сделки -  лица в возрасте от 15 до 18 лет, вступившие в брак. С момента вступления в брак они становятся полностью дееспособны. В этом случае должно быть конкретно указано, по какому решению суда или органа опеки и по­печительства ребенок объявлен полностью дееспособным.

3. К основному пакету документов по сделке должно быть приложено постановление органов опеки и попечительства, в котором при совершении сделки должно быть конкретно указано: кто совершает сделку, от чьего имени, на каком основании он имеет такие полномочия; должны быть указаны реквизиты всех пред­ставленных документов: дата выдачи, орган, который выдал документ, и т. д. Если в соответствии с законом необходимо согласие законного представителя для совершения сделки, то также требуется указать, на ка­ком основании это лицо имеет право давать такое согласие.

Помните, никто не защитит наших детей и их интересы в сделках с недвижимостью, только мы сами можем это сделать!

Тамара Андреевна Жукова, директор АН "Адрес":

- Согласна с коллегой, в такой сделке родители (представители) несовершеннолетнего, риэлтор и специалисты территориального управления минсоцразвития (представители органов опеки и попечительства) должны работать вместе. Прежде всего потому, что очень много пробелов и постоянных изменений в законодательстве. Например, не редкость противоречия между федеральным законом и локальными нормативными актами, а также возможность различных трактовок тех или иных норм. В федеральный закон № 48 "Об опеке и попечительстве", принятый в апреле 2008 года, в 2009-м уже дважды были внесены изменения, есть новеллы в Семейном и Гражданском кодексах, связанные с правами детей в сфере недвижимости. Поэтому нам, риэлторам, надо постоянно держать руку на пульсе. От профессионализма и ответственности участников такой сделки зависит слишком многое - будущее ребенка.

Резюме "Метросферы":

Как видим, сделкам с участием несовершеннолетних категорически противопоказаны небрежность и спешка. Юридическая неграмотность или корыстные интересы взрослых ее участников приводят к самым печальным последствиям. Но если продавец или покупатель рискуют только квадратными метрами и деньгами, то ребенок - благополучными условиями жизни и возможностью успешной социализации в обществе.