ПРАКТИКУМ: как грамотно сдать квартиру

Иван Евгеньевич - военный пенсионер. Здоровье и возраст еще позволяют работать, но зарплата все равно не такая, чтобы можно было домик на Сылве построить. Вот и решил Иван Евгеньевич квартиру сдать. Повесил объявление, и временные жильцы - молодая пара с ребенком - нашлись быстро.

Первые два месяца всё было гладко: и плата вовремя, и дверь с улыбкой открывали, а потом картина резко изменилась. То соседи снизу звонят, жалуются, что арендаторы кухню залили, то счет за телефон придет с астрономической суммой. И плату арендную стали жильцы надолго задерживать: нет, мол, денег. «А еще, говорят, выгодно это - квартиру сдавать», - вздыхает пенсионер. Что теперь делать-то?

Чтобы не попасть в ситуацию, в которой оказался наш герой, вооружитесь советами практикума «Метросферы». Как правильно сдать квартиру и получить доход, а не убытки?

Мы подготовили пошаговую инструкцию, опираясь на рекомендации эксперта - директора компании «Перспектива - Жилая недвижимость» Станислава Цвирко.

Шаг 1. «Предпродажная» подготовка

Не пугайтесь слова «предпродажная». Разумеется, никто не заставит вас навсегда расстаться с недвижимой собственностью. Речь о том, что квартира должна быть готова к сдаче, и чем лучше эта подготовка проведена, тем выше будет арендная плата, которую вы сможете получать с нанимателя.

Что от вас потребуется:

- позаботиться о техническом состоянии квартиры (сантехника, электропроводка, кухонная плита, телефонная линия, дверные замки и пр. должны быть исправны!);

- позаботиться о внешнем виде квартиры (не пожалейте сил хотя бы на косметический ремонт, вывезите ненужные вещи);

- позаботиться о комплектации жилья бытовой техникой и мебелью (минимальный набор: холодильник, стиральная машина, телевизор, диван, но этот пункт, как правило, обсуждается с потенциальным арендатором).

Экспресс-совет: если в квартире до сих пор нет счетчиков на газ и воду, их лучше установить. Тогда и вы, и наниматель будете знать реальный объем потребленных ресурсов, а значит, у вас не возникнет вопросов друг к другу по коммунальным счетам.

Почему этот шаг важен? Во-первых, максимальная подготовка квартиры к сдаче поможет быстрее и дороже сдать ее. Конкуренция на рынке аренды достаточно высока, поэтому вашему объекту недвижимости выгоднее отличаться от аналогичных предложений в лучшую сторону. Во-вторых, вы избавите себя от многих возможных проблем в будущем. В технически исправной квартире меньше вероятны потекшие стояки и прочие аварии. Да и арендатор не сбежит от вас потому, что бытовые условия ужасны. В-третьих, хорошая квартира может гарантировать долгосрочную аренду: арендатор не захочет расставаться с комфортом вашей квартиры, а если арендаторы не меняются часто, и вам как владельцу жилья спокойнее.

Шаг 2. Визит в агентство недвижимости

Вы все еще думаете, что в поисках арендаторов можно обойтись без поддержки профессионала? Экономия на услугах риэлтора зачастую оборачивается расходами, которые не идут ни в какое сравнение с комиссионным вознаграждением (вспомним пример Ивана Евгеньевича).

Рисков при самостоятельной сдаче жилья действительно много, даже если вы сдаете квартиру родным или знакомым, казалось бы, проверенным людям. Несвоевременные платежи или их отсутствие, испорченные ремонт и мебель, сломанная сантехника - еще цветочки. Некоторые мошенники умудряются пересдать снятую квартиру сомнительным личностям или даже продать ее по подложным документам.

Время устных договоренностей уходит. Агентство по недвижимости с солидной репутацией в обязательном порядке заключит с вами договор, а комиссию возьмет не за информационное обслуживание (опять же излюбленная уловка мошенников), а за реально найденного с учетом ваших пожеланий клиента. К тому же основная ценовая нагрузка по договору ложится на арендатора, а не на арендодателя. Договор, составленный специалистами, обеспечивает равную защиту интересов его сторон: и вы, и ваш арендатор можете быть уверены в соблюдении своих прав, пока документ остается в силе.

Экспресс-совет: не хотите брать на себя хлопоты по контролю за квартирой, нанимателем и сбором арендной платы? Не хотите чувствовать себя гостем в собственном доме? Передайте квартиру в доверительное управление, заключив дополнительное соглашение с агентством. Риэлтор будет взимать плату, перечислять ее вам и регулярно проверять состояние жилья. Также он может помочь вам и арендатору решить вопрос с уборкой, рекомендовав услуги клининговой компании.

Почему этот шаг важен? В агентстве или компании, которые давно и стабильно работают на рынке недвижимости, специалисты (риэлторы, юристы) обладают необходимым опытом, знанием тонкостей аренды и рынка в целом. Кроме того, у риэлтора-профессионала больше возможностей собрать полную информацию об арендаторе и ненавязчиво контролировать то, как он обращается с вашей недвижимостью.

Шаг 3. Оценка размера арендной платы

Парадокс, с которым нередко сталкиваются риэлторы: многие арендодатели сдают свое жилье по ставкам, которые могут быть значительно ниже рыночных. «Пусть беру недорого, зато арендатор у меня хороший», - говорят наймодатели.

Экспресс-совет: специалист по аренде всегда в курсе рыночных ставок. Он поможет вам определить оптимальную величину арендной платы, которую вы сможете получать.

Почему этот шаг важен? Неправильная оценка, завышенная или заниженная, - это упущенная выгода. В первом случае вы очень долго будете искать арендатора, рискуя его никогда не найти, во втором - станете для нанимателя в некотором роде благотворителем. Ну и немного патетики: жилая недвижимость - такой же источник личного и семейного благосостояния, как земля, например, или ценные бумаги. Это одна из самых важных материальных ценностей в жизни человека, поэтому она требует рационального к себе отношения.

Шаг 4. Страховка жилья

Процесс близится к финалу? Позаботьтесь о том, что является принятой практикой в цивилизованном мире, - о страховке. Страховать можно не только картины, мебель и ремонт, но и вашу гражданскую ответственность перед третьими лицами (проще говоря, за затопленную кухню соседей отвечать будете вы как собственник жилья, а не ваши наниматели, поэтому лучше заранее защитить свои интересы).

Услугу страхования вы можете получить как самостоятельно, так и с помощью вашего риэлтора, который пригласит агента к вам в квартиру или в свой офис.

Экспресс-совет: составьте полный перечень имущества сдаваемой квартиры от предметов мебели до бытовой техники, подпишите этот документ вместе с арендатором. Список поможет вам избежать недоразумений при необходимости разделить вещи на чужие и свои (например, если арендатор съезжает).

Почему этот шаг важен? Потому что арендатор никогда не будет относиться к вашему дому так, как относитесь вы. Ваши родные стены для него лишь временное пристанище. А вопрос о страховании дорогого жилья (элитные квартиры, коттеджи), по мнению экспертов, и вовсе не подлежит обсуждению: в этом случае пренебрегать страховкой никак нельзя.

Резюме эксперта «Метросферы»:

Алексей Соловьев, генеральный директор АН «Респект»:

- Считаю, что рынок недвижимости Перми в части сдачи объектов в аренду, в отличие от рынка купли-продажи, в большинстве своем находится в ведении профессиональных участников рынка недвижимости. Иными словами, самостоятельно сдать, не предлагая объект своим знакомым, сегодня практически нереально. А это значит, что такая недвижимость неизбежно выходит на открытый рынок, тем более что арендодатели в этом случае получают много преимуществ. На специалистах по недвижимости лежит организация всего процесса сделки по аренде, установление форм соглашения согласно действующему законодательству. По факту договор сейчас заключается практически всегда. Риски несут обе стороны, поэтому их отношения должны быть обязательно урегулированы. Считаю, что это положительная тенденция, поскольку ее результатом явилось существенное повышение юридической образованности населения. У пермяков формируется понимание того, как необходимо провести операции с недвижимостью, чтобы это было грамотно и без осложнений.

Аренда - динамично развивающийся сегмент рынка недвижимости как в нашей стране, так и в мире. Сдача жилья в аренду по-прежнему остается одним из наиболее стабильных источников хорошего дохода для одной части населения и удобным, доступным способом решения квартирного вопроса - для другой. Как избежать подводных камней этого рынка? Чем меньше самодеятельности и больше сознательности проявит арендодатель, тем лучше для него и для его арендатора.

Подготовили Вера Шибаева, Юлия Конева, специально для Метросфера.ру