ПРАКТИКУМ: как грамотно снять жилье

Кто-то очень любит слово "халява", а кто-то очень хорошо этим пользуется. Как ни прискорбно звучит, но люди до сих пор готовы отдать заработанные потом и кровью деньги и сэкономить на элементарной проверке юридической чистоты сделки. Лучшая защита от мошенников - здравый смысл и поддержка профессионалов. О том, как уберечься от мошенников при найме жилого помещения, нам рассказали специалисты пермских агентств недвижимости.

Памятка арендатору

В первую очередь, если вы обратились за помощью в агентство недвижимости, не подписывайте никакие соглашения и договоры «информационного обслуживания» и уж тем более не передавайте денежные средства «за информацию».

Помните! Агентство недвижимости имеет право получить комиссию за свою работу только после того, как вы подписали договор найма (аренды) с собственником или его управомоченным представителем (данное условие четко отражено в любом юридически чистом договоре «на поиск объекта жилой недвижимости внаем (в аренду)»).

Нередки случаи, когда мошенничество совершается еще на стадии поиска съемного жилья. Суть такого мошенничества сводится к следующему:

В газете, на сайте, в любом другом информационном источнике потенциальный квартиросъемщик находит объявление о сдаче внаем (в аренду) квартиры ну по очень привлекательной цене (к примеру, 1-комнатная квартира на ул. Большевистской (рядом с ост «Универсам») за 6 тысяч рублей в месяц). У человека, далекого от рынка недвижимости, такое объявление в большинстве случаев вызовет не подозрение, а заинтересованность, тем более, если он ищет именно 1-комнатную квартиру и, причем, недорого и срочно. Не обращая внимания на остальные вмиг ставшими «неадекватными» объявления с ценой за аналогичные объекты от 10-12 тысяч рублей в месяц, страждущий обрести уникальную квартиру с дрожью в сердце хватает телефонную трубку и начинает спешно набирать номер телефона агентства-благодетеля, боясь упустить столь выгодное предложение. «Мало ли, может собственник просто тоже хочет сдать побыстрее, вот и выставляет низкую цену за съем», - думает в этот момент будущий счастливчик. И, о чудо, квартира еще не сдана и можно хоть сейчас приехать в агентство и подписать договор (какой и о чем нашего героя уже не интересует).

Быстро собравшись, человек бежит, едет, летит к заветной цели. В агентстве его встречает какая-нибудь миловидная особа с улыбкой чеширского кота и с приветливостью олимпийского мишки предлагает присесть и ознакомиться с договором. Договор оказывается не на съем квартиры, а на какое-то там «информационное обслуживание» или «предоставление информации». Но девушка, не снимая с лица добродушной улыбки, поясняет, что это договор с агентством и как только вы его подпишете и оплатите, Вам тут же передадут телефон собственника квартиры. Уже начиная что-то подозревать, человек всматривается в раздел «Цена договора» и видит сумму в пределах 2000-3000 рублей. Успокоившись, что даже если его обманут, то ненамного (но, может, все-таки, не обманут), человек ставит подпись и отсчитывает указанную сумму прямехонько в кошелек миловидной особы, получив от нее взамен «золотой» телефонный номер и, в лучшем случае, приходный ордер с размазанной печатью.

А далее все просто. Человек приезжает домой и начинает звонить, уже представляя себя пусть временным, но все ж таки владельцем отдельной квартиры в центре города. Сначала телефон долго не отвечает. Ближе к вечеру, а то и на следующее утро в трубке, ну наконец-то, слышится недовольный голос хозяина (или хозяйки), мерно и по начитанной вещающий о том, что квартира вот 5 минут назад как сдана, и что Вы, мол, чуть-чуть опоздали со своим звонком (либо что-то иное в том же духе и с тем же смыслом - не видать вам сей жилплощади). Спорить и ругаться с ним бесполезно, натренированная психика оппонента выдерживает все агрессивные выпады и определения в свой адрес. В агентстве также говорят о законности всех совершенных действий, поскольку по договору фирма не несет ответственности за дальнейшее развитие событий, и в ее обязанности входит лишь предоставление информации, а поможет эта информация заказчику или нет, это уже не ее забота. В общем, кругом тупик - ни квартиры, ни потраченных на агентство денег, ни потерянных нервных клеток.

Это пример лишь одного из многочисленных вариантов мошенничества на первом этапе поиска жилья, причем далеко не самый страшный.

Советы по предотвращению неприятных ситуаций при найме жилья:

1. Если вы решили самостоятельно искать объект, перед тем, как начинать поиск, потратьте пару часов на изучение рынка и определение примерного диапазона цен. Как правило, однотипные квартиры, находящиеся в одной части города, сдаются по цене, различающейся в пределах 1-3 тысяч рублей в зависимости от характеристик конкретного объекта. Поэтому если вы видите 5 объявлений по цене 10-12 тысяч рублей в месяц, то объявление о сдаче внаем (в аренду) объекта-аналога за 5-6 тысяч со 100% вероятностью будет «липовым».

2. Внимательно читайте подписываемые документы, а деньги уплачивайте только за качественно проделанную работу, что называется по факту, а не за обещания ее выполнить. Любое порядочное агентство недвижимости, профессионально и честно работающее на рынке, никогда не будет брать с вас деньги вперед, ему достаточно будет указания в договоре с вами вашей обязанности оплатить его услуги после подписания акта приема-передачи оказанных услуг.

3. При возникновении подозрений лучше лишний раз проконсультироваться со специалистами (юристами, риэлторами, аналитиками), чем гнаться за лакомым кусочком в виде слишком дешевой квартиры. Помните, скупой платит дважды!

Если вы все-таки попали в такую ситуацию, не раздумывая, идите в милицию и пишите заявление. На данный момент в России уже существует немало прецедентов доведения подобных дел до суда и реального наказания мошенников.

4. Если агентство сработало на совесть и нашло Вам подходящую квартиру, не спешите расслабляться. Если Вас не обманули на первом этапе, никто не гарантирует Вам чистоты помыслов Ваших контрагентов на втором. Когда Вы нашли устраивающий Вас вариант, в первую очередь убедитесь в наличии у наймодателя (арендодателя) всех правоустанавливающих документов:

- свидетельство о государственной регистрации права собственности

- договор купли-продажи, мены, дарения, либо договор приватизации, либо свидетельство о наследовании

- нотариально удостоверенная доверенность на право подписания договора найма (аренды), выданная собственником квартиры своему представителю (если в качестве наймодателя (арендодателя) выступает не собственник квартиры).

После этого проверьте, совпадают ли паспортные данные в документах с данными паспорта наймодателя (арендодателя).

Совет: безопаснее всего заключать договор найма (аренды) с собственником квартиры, либо требовать его личного присутствия и подтверждения всех действий представителя

Если в правоустанавливающих документах указано несколько собственников, для правомочности договора найма (аренды) с одним из собственников необходимо соблюдение одного из пунктов:

- наличие письменного согласия остальных собственников сдавать свои доли совместно с долей наймодателя (арендодателя)

- наличие у наймодателя (арендодателя) нотариальной доверенности на право сдачи внаем (в аренду) долей других собственников

5. Проверьте технический паспорт помещения на соответствие всем перепланировкам в квартире (если таковые имеются).

6. Произведите тщательный осмотр квартиры на предмет наличия неисправностей, перепланировок, затем зафиксируйте все для внесения в договор найма (аренды) во избежание в дальнейшем предъявления к вам необоснованных претензий от собственника об ухудшении качества квартиры, мебели, бытовой техники или проведения несогласованных с ним перепланировочных работ.

7. Если вас устраивает состояние квартиры, ее стоимость и вы удостоверились в полномочности наймодателя (арендодателя), необходимо уточнить 3 важных момента:

- семейное положение наймодателя (арендодателя). Если квартира была приобретена в период брака, она является совместно нажитым имуществом, и на сдачу ее внаем (в аренду) потребуется письменное согласие супруги (супруга) наймодателя (арендодателя)

- количество прописанных лиц в квартире (если в квартире, кроме собственника, прописаны еще совершеннолетние, то необходимо их письменное согласие на сдачу квартиры внаем (в аренду), в противном случае вы рискуете на следующий день после заселения встретить гостя в лице одного из прописанных, изъявляющего свое законное желание проживать на снимаемой Вами жилплощади)

- находится ли квартира в залоге или под арестом (в любом из этих случаев собственник не имеет права сдавать квартиру)

Совет: получить информацию по первому пункту можно из паспорта наймодателя (арендодателя). Информацию о прописанных гражданах можно получить из домовой книги, которая должна храниться у собственника, но зачастую находится в домоуправлении. Официальную выписку из домовой книги может получить только собственник, поэтому просите его заранее предоставить вам данный документ. Что касается последнего пункта, то такую информацию проще всего получить из выписки из ЕГРН, выдаваемой УФРС (Управлением федеральной регистрационной службы). Ее выдают любому лицу при предъявлении паспорта и оплаты в размере 100 рублей.

8. При составлении договора найма (аренды) пользуйтесь услугами юриста или профессионального риэлтора. Малейший нюанс в таком документе может серьезно повлиять на ход разбирательства с наймодателем (арендодателем) при возникновении спора.

9. Не уплачивайте наймодателю (арендодателю) никакие задатки до подписания договора найма (аренды).

10. При подписании договора найма (аренды) и передаче денежных средств обязательно делайте отметку в самом договоре о получении денег наймодателем (арендодателем) либо берите с него расписку.

Помните! Если Вы совершите правильные шаги на стадии до подписания договора найма, Вы будете полностью застрахованы от финансовых потерь даже при возникновении спорных или конфликтных ситуаций в последующем.

Подведем итог:

1. Не доверяйте привлекательным предложениям с низкими ценами. Помните, ни один собственник не станет лишать себя заведомой прибыли

2. Если вы нашли объект, который предлагает посредник, постарайтесь уточнить информацию о репутации данного посредника и при малейших подозрениях отказывайтесь от работы с ним

3. Не подписывайте никаких договоров на информационное обслуживание или предоставление информации. Если посредник действительно намерен помочь вам найти объект, он предложит вам заключить договор на поиск или подбор объекта найма или аренды, а комиссию за свою работу возьмет после выполнения им своих обязательств по такому договору.

4. Не передавайте никакие денежные средства через посредников до заключения основного договора найма (аренды)

5. После того, как найден устраивающий Вас объект, удостоверьтесь в правомочности наймодателя (арендодателя)

6. Если право собственности на квартиру имеют несколько человек, к основному договору найма (аренды) должны прилагаться их письменные согласия на сдачу квартиры внаем (в аренду), либо у наймодателя (арендодателя) должна быть доверенность от данных лиц на совершение договорных действий с их долями

7. Если в квартире, кроме собственника, прописаны еще совершеннолетние лица, к основному договору найма (аренды) должны прилагаться их письменные согласия на сдачу квартиры внаем (в аренду)

8. Если квартира была приобретена (получена) в период брака собственника с третьим лицом, к основному договору найма (аренды) должно прилагаться письменное согласие супруга (супруги) на сдачу квартиры внаем (в аренду)

9. Просите наймодателя (арендодателя) предоставить Вам все необходимые документы для подтверждения всей информации о квартире. Если все чисто, то для него это не составит особого труда, а Вы будете совершенно спокойны за чистоту сделки

10. Зафиксируйте все переделки, неисправности и недостатки в квартире, а также повреждения на мебели, бытовой технике и т.п. (если таковая имеется) и внесите их в основной договор найма (аренды). Это исключит у собственника мотив предъявлять к Вам претензии за то, что уже было неисправно или испорчено до начала вашего проживания в квартире

11. Составляйте договор найма (аренды) только под контролем специалиста. Если вам предлагают подписать форму договора, составленную наймодателем (арендодателем), лучше всего пригласить на сделку знакомого юриста или риэлтора либо попросить предоставить вам договор заранее, чтобы у вас было время с ним ознакомиться и показать специалисту

12. Фиксируйте в письменной форме и под личную подпись наймодателя (арендодателя) любой факт передачи ему от вас даже незначительной денежной суммы

Единственным универсальным советом, который гарантирует вам грамотность всех ваших действий по найму (аренде) жилья, а также юридическую чистоту сделки с наймодателем (арендодателем) может быть только пожелание обращаться за подобными услугами к профессионалам, зарекомендовавшим себя на рынке. Заплатив всего около 50% от месячной стоимости аренды, вы гарантируйте себе спокойствие и безопасность, а также избежите рисков намного более существенных финансовых потерь. Ни одно уважающее себя профессиональное агентство недвижимости не допустит даже малейшей вероятности испортить свою репутацию при столь незначительной выгоде от мошеннических действий.

Вообще, нюансов в данном вопросе очень много. Поэтому главное, что необходимо помнить - это быть внимательным, бдительным и ко всему относиться скептически, дабы покупать лапшу в магазине, а не снимать потом с собственных ушей, нежно кусая себя за локоть. Лучше десять раз проверить и уточнить, чем один раз заплатить и всё потерять!

© Газета "Районы. Кварталы. Квартиры", № 25 (723)'2010