БУДЕТЕ В ЛОНДОНЕ – ЗАХОДИТЕ!

21 февраля 2006 г.

Недвижимость за границей всегда была знаковой для российских предпринимателей. Свой дом в Лондоне или в Нью-Йорке - лучший показатель стабильности бизнеса и высокого положения в обществе. Кроме того, большой российский бизнес, уверенно позиционирующий свои интересы за рубежом, находится в постоянном поиске офисов в самых разных регионах мира, комфортного жилья, складских помещений. Новый сегмент рынка недвижимости – недвижимость за границей, - уверенно становится актуальной темой для инвесторов.
Инвестиции в недвижимость за рубежом – тема малоизвестная для российских инвесторов. В мировой практике приняты несколько бизнес-схем, которые доказали свою действенность на протяжении многих лет. В этой публикации «Метражи» предлагают лишь некоторые из них, самые популярные.

Покупка через инвестиционные фонды.

         К примеру, в США активно действует схема "real estate investment trust (REIT)". На первом этапе REIT ,как управляющая компания, принимает деньги отдельных инвесторов. Затем инвестирует эти деньги в недвижимость. Доход, поступивший от сдачи недвижимости в аренду, делится между инвесторами. Соотношения в разделе доходной части могут быть разными. Наиболее привлекательным как для инвесторов, так и для управляющей компании, может стать общепринятый вариант, когда соучредители получают до 90% дохода. Анализ доходности этого сектора инвестиций в недвижимость показывает, что учредители компаний, работающих по схеме REIT,получают около 15 % годового дохода.
       "Европейская" схема инвестирования в зарубежную недвижимость более консервативна. Инвестиционный продукт Closed-ended funds (закрытые фонды) только в Германии привлекает до 10 миллиардов евро в год. Интересно, что в инвестициях в режиме CеF могут принять участие даже те, кто готов вложить не больше пяти-шести тысяч евро, и получать потом свою доходную часть. Консервативность такого подхода в том, что вложения должны быть долгосрочными (от пяти до пятнадцати лет). Средний доход – от 8 до 10 % годовых.
       Участие в рынке зарубежной недвижимости через другой механизм, - mutual funds (инвестиционные фонды),- может стать высокодоходным предприятием. Однако, вид инвестиций через MF сопряжён с большими рисками. Как правило, эксперты MF скупают акции компаний, работающих на рынке недвижимости. Имея штат профессиональных экспертов, многие фонды, работающие в таком формате, распределяют свои активы одновременно между вложениями в коммерческую, промышленную недвижимость, офисы и торговые здания. Так, известный на этом рынке услуг Моргановский фонд за последние три года принёс своим вкладчикам более 50 % дохода. Появление подобных организованных инвестиционных структур в Пермском крае – вопрос ближайшего времени.

«Прямая» покупка.

Другая малоизведанная тема для пермских инвесторов на рынке зарубежной недвижимости – вложения в прямую покупку так называемых «доходных домов». Учитывая ощутимо высокие цены за аренду (к примеру, в Германии от 8 евро за кв. м в Берлине до 14 евро в Мюнхене), сдача собственности в аренду представляется очень интересным видом доходного бизнеса. Доходность от вложений составит от 7 до 15 процентов годовых. Нотариальные расходы составляют до 1-1.5% от стоимости объекта. К этому прибавятся налог на добавленную стоимость- 3.5 % от стоимости объекта и от трёх до пяти процентов на услуги маклера. Естественно, плюсом стоимость самого объекта. Зато после приобретения недвижимости вы получаете визы типа «С» сроком на 90 дней и сразу же «приобретаете вес» как материально состоявшийся владелец недвижимости. То есть переходите в категорию людей, которая пользуется уважением в любой стране.

Покупатель, помни!

Большая покупка, - а, тем более, покупка недвижимости,- всегда требует учёта многих факторов: строительство, урбанизация, юридическое оформление (кредиты, право собственности), налоги. Такая покупка немыслима без хорошей юридической подготовки. Свои комплексные услуги могут предоставить местные власти, мэрии или особые информационные агентства, агентства недвижимости. Коллегиальные риэлтерские агентства практически во всей Европе признаны как учреждения, имеющие право на сделки с недвижимостью. Консультации, помощь и экспертная оценка объектов недвижимости, поиски дома или квартиры, подбор специалистов, обеспечивающих правовую часть купли-продажи, - вот далеко неполный перечень видов услуг, предоставлемых риэлтерами.
Покупателю недвижимости за рубежом нужно помнить, что самое надёжное подтверждение статуса собственника - регистрация собственности в территориальном подразделении. Зарегистрированная покупка недвижимости сводит к минимуму возможные риски по поводу собственности. Окончательное оформление права собственности аналогично российской процедуру: акт купли-продажи должен быть зарегистрирован государственным реестром. Поэтому, покупателю лучше заранее побеспокоиться и получить в местной полиции так называемый N.I.E. (идентификационный номер иностранца), чтобы затем открыть банковский счёт, с которого в дальнейшем будет оплачиваться приобретённая недвижимость. С момента подписания нотариального акта купли-продажи, проплаты всех контрактных сумм, покупатель получает Нотариальную Простую Копию Купчей. Оригинал Купчей представляется в соответствующий Реестр Собственности для регистрации, как Владельца и для последней проверки правильности оформления акта. По истечении 1,5-2 месяцев (срок устанавливается Реестром), покупатель получает на руки Зарегистрированный Оригинал Купчей.

Если обманут, то свои

Кто может обмануть на рынке зарубежной недвижимости? Прежде всего, свои. Отечественные методами надувательства давно уже приобрели международные масштабы. Один из самых простых примеров - проект, который давно и активно раскручивается на российском рынке. Речь идёт о недвижимости в Объединённых Арабских Эмиратах. В частности, продажа искусственных островов в The Palm и The World, дома на которых стоят около 1 млн. долларов. Проект завуалирован такой успешной рекламной компанией, что только опытные реэлтеры смогли распознать реальную опасность для средств инвесторов. Недвижимость в ОАЭ – настолько специфичная тема, что правильнее было бы говорить об инвестициях в долговременное строительство, чем в законченные объекты. Причем всегда нужно быть готовым к тому, что объект до ввода в эксплуатацию сменит до десятка владельцев. Люди играют на этом рынке, также как на рынке акций, приобретая объект на стадии оформления документов на застройку и продавая его дороже на одной из следующих стадий строительства. Приведённый пример – далеко не единичный на рынке зарубежной недвижимости. Операторы рынка недвижимости открыто говорят о том, одна из проблем для этого сегмента - наличие за рубежом большого количества российских риэлтеров и агентств недвижимости. «Я интересовался рынком недвижимости в Майами, – сказал RBC daily один из инвесторов, пожелавший сохранить анонимность. – И обнаружил, что там сидит большое количество наших людей, которые так же, как и в России, могут продать заведомо провальный проект, который никогда не будет завершен».
Поэтому многие россияне просто не знают куда обращаться и предпочитают совершать покупки на месте. По свидетельству экспертов, только пятьдесят процентов российских покупателей ищет зарубежную недвижимость через компании, базирующиеся в России. Остальные поисками недвижимости в других странах занимаются самостоятельно.