Выкупить и продать

25 февраля 2009 г., просмотров: 1353

Пермские банки отмечают, что количество заемщиков, готовых продать банку квартиру и вернуть себе кредитные деньги, растет. Если банки займутся продажей таких квартир, то падения цен на рынке жилья не миновать.

Как стало известно «bc», в банках, работающих в Перми, зафиксированы случаи обращения заемщиков, которые готовы отдать банку квартиру, купленную в ипотеку, в обмен на расторжение кредитного договора и закрытие кредита. Источник «bc» рассказал, что банки сейчас изучают почву и готовят программы по реализации квартир.
Представители кредитных организаций подтвердили, что в банках появились подобные заявки от заемщиков, однако назвать это явление массовым нельзя. В частности, Александр Яцков, заместитель председателя правления банка «Урал ФД», ранее сообщал корреспонденту «bc», что заемщики просят банк выкупить у них квартиру в обмен на закрытие кредита, но они не рассматривают такие предложения. Оксана Авраменко, директор управления кредитования частных клиентов Западно-Уральского банка Сбербанка России, в свою очередь отмечает, что пока к ним не обращались люди, готовые отдать квартиру, купленную в ипотеку, взамен на закрытие кредита и возвращение денег. «Это можно объяснить тем, что 95-98% людей, купивших квартиры в ипотеку, приобрели ее для жизни, а не для спекуляций»,- объясняет собеседница «bc». Однако она не исключает того, что обращения появятся, поскольку цены на недвижимость продолжают снижаться. Анастасия Гилева, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Перми, говорит о том, что, если возникнет ситуация, при которой заемщик будет испытывать сложности в выплате кредита, в первую очередь банк предложит ему различные варианты реструктуризации займа.
Анастасия Гилева:
- Если предложенные варианты будут неприемлемы для заемщика, он сможет самостоятельно реализовать предмет залога. То есть клиент сам ищет покупателя квартиры, с разрешения банка проводится сделка купли-продажи, часть полученных денег возвращается в кредитную организацию в счет погашения кредита, а оставшаяся сумма возвращается заемщику. Такой вариант погашения кредита, как правило, более выгоден, чем судебное решение о реализации квартиры или о продажи ее на аукционе, так как клиент имеет право самостоятельно определять цену квартиры и искать покупателя.
Проблема квартир, которые куплены на кредитные деньги и за которые заемщик не в состоянии расплатиться по разным причинам, озаботила и Центральный банк Российский Федерации. Он, по сообщению федеральных СМИ, обсуждает с Агентством страхования вкладов возможность создания компании, которая занялась бы выкупом у банков квартир, которые в дальнейшем сдавала бы в аренду тем же самым заемщикам с правом последующего выкупа.
Пермские специалисты в области недвижимости считают, что эта идея вряд ли будет реализована. Станислав Цвирко, исполнительный директор компании «Перспектива- Жилая недвижимость», полагает, что реализацией квартир банки заниматься не будут, хотя создание аффилированных структур вполне возможно. «Массовость невыгодна ни банку, ни заемщикам, поэтому будем надеяться, что этого не произойдет»,- говорит г-н Цвирко.
Марина Медведева, финансовый директор управляющей компании «РИАЛ», прогнозирует, что в том случае если банки разработают программы реализации квартир, купленных в ипотеку, это может обрушить вторичный рынок жилья. Владимир Пучнин, финансовый директор «Камской долины», не исключает ситуации, что цены на вторичном рынке жилья могут упасть. Однако он придерживается точки зрения о том, что доля ипотечных квартир, попавших на рынок, не будет столь существенной, чтобы оказать влияние на конъюнктуру.
Владимир Пучнин:
- В нашей стране, в отличие от Америки, к заемщикам, которые не справились со своими обязательствами по кредиту, относятся с жалостью, а не как к людям, нарушающим бизнес-процессы. Поэтому продажа ипотечных квартир, владельцы которых не могут погасить кредит, не станет массовым явлением. Уже сейчас государство принимает меры, направленные на поддержку ипотечных заемщиков.
Напомним, что Государственная программа по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов предусматривает две формы поддержки: выдача нового кредита на погашение предыдущего ипотечного, а также выдача стабилизационного займа на 12 месяцев для погашения текущих ежемесячных платежей.
Сами же банки пока не представляют, каким может быть механизм выкупа ипотечных квартир. По словам Оксаны Авраменко, в практике Сбербанка России пока был единственный случай добровольной реализации ипотечной квартиры заемщиком, но это было не в последнее время, и поэтому квартира была реализована по адекватной цене.
Кроме того, эксперты «bc» видят ряд препятствий в реализации таких квартир. По мнению Марины Медведевой, часть людей побоится брать выкупленные ипотечные квартиры и поэтому будет приобретать недвижимость на первичном рынке жилья. «Найдутся и такие, которые захотят рискнуть и тем самым воспользуются предложениями банков»,- продолжает г-жа Медведева. Станислав Цвирко в свою очередь утверждает, что механизм изъятия предмета залога не отработан, это может привести к длительным судебным тяжбам.