Рынок жилья: кризис меняет ситуацию к лучшему

29 апреля 2010 г., просмотров: 2310

28 апреля профессионалы пермского рынка недвижимости и журналисты в очередной раз встретились на пресс-конференции, чтобы на экспертном уровне обсудить состояние и прогнозы развития рынка жилья краевого центра. Также в выступлениях участников мероприятия были освещены такие вопросы, как ценовые тренды, состояние строительной отрасли Пермского региона, объемы и условия жилищного кредитования за текущий период. Эксклюзивную, что называется, из первых рук, информацию предоставили спикеры: Алексей Соловьев, председатель НП «РГР. Пермский край», Любовь Юдина, управляющий банком «Газэнергопромбанк», Эдуард Тур, начальник инвестиционного отдела ОАО «ПАИЖК», и Павел Новоселов, руководитель Аналитического центра «Медиана».

Представляем вашему вниманию итоги пресс-конференции. Уверены, они будут интересны всем, кто держит руку на пульсе и следит за тем, как меняется ситуация на пермском рынке жилья.

Павел Новоселов, руководитель Аналитического центра «Медиана»:

- Рассматривая динамику ключевых показателей пермского рынка многоквартирного жилья в I квартале 2010 года, прежде всего охарактеризуем ситуацию на рынке новостроек. Среди факторов, положительно влияющих на рост этого рынка, следует отметить активизацию наиболее крупных городских застройщиков и повышение уровня спроса на наиболее ликвидные объекты - 1-2-комнатные квартиры, находящиеся в домах высокой степени готовности в центральных или прилегающих к центру районах Перми. Также инвестиционно привлекательны объекты недвижимости в домах, находящихся на начальном этапе строительства, возводимых застройщиками с надежной репутацией и планируемых к сдаче в 2011 году. На нулевом этапе эти объекты стоят на 30-40% дешевле той стоимости, которую приобретут, когда дом будет сдан. К тому же рост их стоимости будет подкреплен дефицитом нового жилья, который обязательно скажется через год-полтора ввиду сегодняшнего падения темпов возведения новых жилых объектов.

Среди сдерживающих факторов рынка новостроек - снижение объемов строительства (на 63-65% от докризисного уровня), низкие темпы строительства (в активной стадии строительства в Перми находится не более 35-40% домов, из них около 40% готовится к сдаче в ближайшие месяцы). Также к ограничивающим рост факторам следует отнести низкий уровень доверия к застройщикам и высокие инвестиционные риски (сроки сдачи многих объектов затягиваются или вовсе замораживаются из-за финансовых проблем строителей), а также низкий уровень покупательской способности и ограниченность банковского ресурса. Сегодня около 80% населения Пермского края не могут позволить себе ипотеку: ежемесячные платежи при покупке 1-комнатной квартиры ценой 1,5 млн. рублей (если кредит взят на 25 лет) составят 13000 - 15 000 рублей, а средний подушевой доход в Пермском крае по итогам 2009 года достигал не более 17000 рублей в месяц.

Средняя стоимость 1 кв.м на пермском первичном рынке многоквартирного жилья по итогам I квартала 2010 года составила 36 840 рублей. По-прежнему в ценовых лидерах Ленинский район (51140 руб./кв.м), а самое недорогое жилье - в Кировском районе (29670 руб./кв.м).

Если рассматривать ценовую структуру рынка новостроек, то порядка половины всех предлагаемых объектов (47,79%) составляют квартиры стоимостью 30000 - 40000 рублей. Отмечена тенденция увеличения доли предложений (примерно на 5-7% в месяц) в категории от 40000 до 60000 рублей за 1 кв.м.

Динамика объема предложения на первичном пермском рынке многоквартирного жилья за период кризиса позволяет увидеть, что с III квартала 2008 года по настоящее время объем предложения сократился вдвое (на 49%), а в I квартале 2010 года количество предложений уменьшилось на 10,5%. Уменьшение это объяснимо, поскольку то, что уже представлено на рынке новостроек, потихоньку раскупается, а новых объектов сдается мало. Думаю, что по этой причине среднемесячное снижение объема предложения на 3-5% будет сохраняться и в следующих кварталах текущего года.

За период кризиса, с сентября 2008 года по ноябрь 2009-го, средняя цена 1 кв.м упала на треть (на 32%). С ноября 2009 года по конец марта 2010-го цены практически не менялись: колебательные отклонения в сторону увеличения составили не более 0,5% (это означает повышение цены 1 кв.м на 500-600 рублей).

Теперь рассмотрим ситуацию на вторичном рынке пермского жилья. Среди положительных тенденций - увеличение объема предложения (на 24,5% с конца февраля 2010 года), сохранение стабильного ценового тренда (с сентября 2009 года цены не снижаются, а их прирост за этот период составил 6,4%), а также сокращение количества предложений объектов по завышенным ценам и рост активности покупателей. Сегодня покупатель грамотный, он выходит на рынок подготовленным, изучает цены, и объекты уже не раскупаются как горячие пирожки, как это было до кризиса.

Снизилась так называемая скидка на торг: дисконт, предоставляемый продавцами при заключении сделки, упал с 10-15% до 3-7%. За период кризиса объем вторичного рынка сократился в два раза. Однако отметим, что вторичный рынок имеет более значительные ресурсы для восстановления и увеличения объемов рынка, чем первичный, поскольку все его объекты построены, нет рисков незавершенного строительства.

Сдерживающими факторами для «вторички» выступают низкий уровень покупательской способности, ограниченная доступность банковского ресурса и низкая инвестиционная привлекательность. Она заключается в том, что, по прогнозам нашего аналитического центра и других аналитиков, цены на вторичное жилье не будут расти достаточно долго, к этому нет предпосылок.

По ценам: самый дорогой, как и в случае с новостройками, Ленинский район (53110 рублей за 1 кв.м), а самый дешевый - Орджоникидзевский (33730 рублей за 1 кв.м). Средняя стоимость 1 кв.м на вторичном рынке многоквартирного жилья Перми по итогам I квартала 2010 года составила 41 750 рублей. Общая тенденция на первичном и вторичном рынке, сохраняющаяся длительное время: самыми дорогими объектами по цене за 1 кв.м являются 1-комнатные квартиры, т. к. они наиболее ликвидны.

По ценовой структуре наибольшие, примерно равные доли рынка занимают предложения стоимостью 30000 - 40000 рублей и 40000 - 50000 рублей за 1 кв.м. Так же, как и на первичном рынке, отмечена тенденция увеличения доли предложений (примерно на 3-4% в месяц) в категории от 40000 до 60000 рублей за 1 кв.м.

Динамика объема предложения на вторичном пермском рынке многоквартирного жилья за период кризиса такова: с сентября 2008 года по начало 2010 года объем предложения сократился на 50,3%. Однако в I квартале 2010 года количество предложений увеличилось на 18,6%, при этом основной прирост объема предложения пришелся на март 2010 года. С сентября 2008 года средняя цена 1 кв.м вторичного жилья упала на 33%, однако уже в I квартале 2010 года средние цены увеличились на 3,6%.

Если говорить о прогнозах, то можно разделить текущий год на три периода. В конце весны - середине лета рыночная активность покупателей уменьшится под влиянием сезонного фактора. Цены за этот период могут снизиться в пределах 3-5%. В конце лета - осенью начнет проявляться дефицит наиболее ликвидного типа жилья в новостройках, а покупательская активность возрастет ввиду сезонных особенностей развития рынка. Это означает, что цены на первичном рынке начнут постепенный уверенный рост. Под влиянием дефицита первичного жилья и активизации покупателей на вторичном рынке увеличится объем спроса, что положительно отразится на ценовой конъюнктуре и объеме предложения. В конце 2010 года средние ценовые показатели на рынке многоквартирного жилья увеличатся на 10-15% по сравнению с концом 2009 года, объем предложения на первичном рынке сократится на 30-40% относительно конца 2009 года, а количество предложений на вторичном рынке относительно конца прошлого года увеличится на 30-35%.

В целом уровень цен на первичном рынке сегодня соответствует уровню цен конца IV квартала 2006 года, а уровень цен на вторичном рынке - уровню цен начала I квартала 2007 года.

По данным УФРС по Пермскому краю, в I квартале 2010 года зарегистрировано:

56 650 действий (прав и сделок, наложений ограничений и обременений) с жилыми помещениями: рост по сравнению с аналогичным периодом 2009 года - 13%

877 договоров долевого участия в строительстве: рост по сравнению с аналогичным периодом 2009 года - 225%;

3544 ипотеки жилья в силу закона: рост по сравнению с аналогичным периодом 2009 года - 270%.

Алексей Соловьев, председатель НП «РГР. Пермский край»:

- С начала года действительно есть некоторое оживление на рынке среди покупателей, но если обычно увеличение спроса тянет за собой увеличение предложения и рост цены, то в данный период этого не происходит. Увеличение количества сделок на 10% или чуть больше не делает погоды на рынке. Инвестиционных сделок как таковых нет: люди по-прежнему приобретают жилье для себя, для собственного проживания. Объекты эконом-класса, интересные с точки зрения вложения средств, на сегодняшний день уже куплены - их было достаточное количество на рынке в свое время. И сегодня есть покупатель, который ищет подобные объекты, чтобы перепродать их, когда рынок пойдет вверх. Правда, сейчас предложения инвестиционных объектов разовые, и исходят они от подрядчиков, а не от застройщиков.

Положительной тенденцией рынка недвижимости мы считаем стабилизацию цен, которая наблюдается с осени прошлого года. Надеемся, что эта стабилизация перейдет в фазу роста и согласимся с аналитиками: на сегодняшний день эта фаза роста на рынке вторичного жилья пока соответствует уровню инфляции. По строящимся объектам, исходя из того временного провала, который мы наблюдали, наступит дефицит, особенно в сегменте жилья эконом-класса. Поэтому рост цен на новостройки в данном сегменте в определенный промежуток времени будет очень существенным.

По некоторым сегментам мы наблюдаем новый для нас опыт: при росте количества предложений цена на объекты недвижимости не снижается. Связано это прежде всего с тем, что ситуация полуторагодовалой растерянности на рынке недвижимости сменилась спокойным ожиданием. Все смирились с тем, что срок экспозиции объекта на рынке теперь не две недели, а два-четыре месяца. Цены стабилизируются, и многие продавцы находят своего покупателя. Некоторые продавцы приходят к профессиональным участникам рынка недвижимости только после того, как в течение нескольких месяцев не смогли продать свою квартиру самостоятельно. Это связано с тем, что сейчас большинство объектов вторичной недвижимости принимает участие в сложных сделках-«цепочках», которые в состоянии срастить только команда профессиональных риэлторов.

Сегодня Пермская гильдия риэлторов продолжает выполнять свою миссию - формировать цивилизованные отношения на рынке недвижимости. В кризисное время мы нашли взаимопонимание между профессиональным сообществом риэлторов и органами власти по вопросам социальной ответственности бизнеса. В частности, подписано соглашение по взаимодействию с аппаратом Уполномоченного по правам человека в Пермском крае Т. И. Марголиной. Открыта интернет-приемная по проблемным вопросам строительства (ситуация с обманутыми дольщиками и т. д.). Министерство регионального развития совместно с депутатами Законодательного собрания пригласили нас на выездной круглый стол, который проходил в городе Кизеле и был посвящен проблеме реализации программы переселения граждан, проживающих на горных отводах и в ветхих домах. Достигнута договоренность об открытии в Кизеле консультационного пункта РГР: наши специалисты помогут жителям города реализовать свое право на качественное жилье и не отдать государственные жилищные субсидии мошенникам.

Эдуард Тур, начальник инвестиционного отдела ОАО «ПАИЖК»:

- ПАИЖК - своеобразный маркер событий, происходящих на рынке ипотечного кредитования. Цифры за 2009 год такие: нашей организацией было выдано ипотечных кредитов по стандартной схеме на сумму порядка 500 млн. рублей, то есть это примерно 500 кредитов. За I квартал этого года выдано 226 кредитов на общую сумму 240 млн. рублей. Если сравнивать с данными прошлого года, то наблюдается очевидный рост: за I квартал 2009 года было выдано 115 кредитов на сумму 110 млн. рублей. Как видим, более чем в два раза возросли выдачи.

АИЖК (московский оператор ипотечного рынка, претворяющий в жизнь и некоторые социальные функции, возложенные государством) объявил 2010 год годом новостройки, разработал два пилотных проекта, которые будут запущены в регионах: программу «Новостройка» и программу «Стимул».

На данный момент ПАИЖК прорабатывает эти программы по Перми. Обсуждая со строителями возможные варианты сотрудничества по данным программам, мы столкнулись с некоторым непониманием, и хотелось бы пожелать, чтобы застройщики не так инертно реагировали на то, что происходит вокруг. Из 15 строительных организаций возможным участием в программах заинтересовались 2-3. Крупные игроки строительного рынка Перми - «Камская долина», ПЗСП, СтройПанельКомплект - ориентировочно готовы в этом участвовать, поскольку базовая ставка, исходя из которой рассчитывается ипотечный кредит физическому лицу, в программе «Новостройка» составляет 10,5% и даже меньше, если, например, заемщик проходит по программе «Молодая семья» или цена объекта недвижимости составляет не более 30000 рублей за 1 кв.м.

Еще раз призываю застройщиков: давайте претворим совместные проекты по новостройкам в жизнь, потому что они интересны и покупателям, и строителям. К тому же по вторичному жилью, т. е. по программам стандартной ипотеки, АИЖК объявило о повышении процентной ставки со второго полугодия этого года - цифру пока не озвучивают. На данный момент ставки по стандартной ипотеке и по новостройкам примерно равны. По вторичному жилью сейчас ставка АИЖК равна 9,39%, ставка ПАИЖК - 9,5%, но они будут выше.

Программа «Новостройка» рассчитана на жилье высокой степени готовности (на объекты, которые сдаются в 2010 году). Если жилье будет сдано в 2011-2013 годах и застройщик вошел со своим объектом в наши программы, подписав соответствующие соглашения, заявляйтесь на федеральную программу «Стимул».

Любовь Юдина, управляющий банком «Газэнергопромбанк»:

- На текущий момент главный сдерживающий фактор для развития ипотечного кредитования - нестабильная экономическая ситуация. В каких-то отраслях идет рост, в каких-то - спад, но психологический настрой населения показывает, что у людей нет уверенности в завтрашнем дне. Второй фактор - неэффективность финансово-правовых инструментов: как показал кризис 2008-2009 годов, люди, взявшие крупный долгосрочный кредит, не защищены со стороны государства. Оно, предлагая программы перекредитования, не дает возможности сохранить жилье и решить эту проблему.

Третий фактор, на мой взгляд, это завышенная цена квадратного метра жилой недвижимости. Мне кажется, она должна быть не более 20000 - 25000 рублей за 1 кв.м социального жилья и около 30 000 - 40000 рублей за 1 кв.м элитного жилья. За рубежом соотношение дохода и цены 1 кв.м составляет 3 : 4, у нас - 1 : 10. Почему цены так взлетели? Цена была подогрета оживленным спросом, желанием инвесторов, строителей и риэлторов получить высокую прибыль.

Мы открыли активное ипотечное кредитование в 2004-2005 году, когда государство начало внедрять механизм ипотеки для решения жилищного вопроса граждан. Старый механизм, действовавший в СССР (обеспечение жильем за счет предприятий и организаций), был разрушен, и возникла пустота. Купить квартиры за свой счет могли единицы, люди с уровнем дохода значительно выше среднего. Как снежный ком нарастала проблема ветхого жилья, отсутствие новых строительных объектов, отсутствие возможности приобретения жилья И тогда государство решило расшевелить рынок недвижимости, создать АИЖК, наполнив его фонд собственными ресурсами.

Зарубежные страны имеют значительно более давний опыт и иные механизмы ипотеки. Но потихонечку, с пробуксовкой, пошла ипотека и у нас. Помню, первые кредиты люди брали под 16% годовых, и конечно, это были люди обеспеченные, потому что нужно было внести достаточно большой первоначальный взнос.

Когда к АИЖК подключились коммерческие банки, оживление на рынке стало еще более заметным. Ставки стали падать, дошли до уровня 10-10,5%. К чему это привело? Все почувствовали привлекательность рынка ипотеки, в него вошли и инвесторы, и застройщики, и риэлторы, квартиры стали раскупаться как горячие пирожки. Спрос намного стал превышать предложение, а на рынке жилья стали скупать и вторичку, и новостройки на этапе котлована, не интересуясь репутацией и финансовым положением застройщика. А кризис заставил людей осознать свои ошибки, показал, как легкомысленно доверять организациям-однодневкам с единственной площадкой.

Многие инвесторы сейчас придерживают жилье: они могут позволить себе продать его не сегодня, а завтра. Поэтому предложение на рынке будет появляться за счет того, что цена 1 кв.м будет подрастать и инвесторы будут «выбрасывать» на рынок свои объекты.

Сложнее ситуация с людьми, потерявшими возможность погашать кредит. Ни они сами, ни банки не были готовы к этому, никаких механизмов решения проблемы не было. Перекредитование не спасает, потому что кризис - явление затяжное, и нужны какие-то дополнительные меры и гарантии от государства. За счет фондов, которыми оно располагает, можно каким-то образом помочь гражданам.

Если бы государство предоставляло строителям дешевые площадки, не нагружало их дорогостоящими техусловиями и фиксировало цену квадратного метра социального жилья, проблему обеспеченности жильем можно было бы решить. Нужно строить 1- и 2-комнатные квартиры, потому что малоимущие люди, молодые семьи начинают всегда с малых «квадратов». А тенденция позапрошлого года - строительство больших площадей, улучшенных планировок даже для 1-комнатных квартир.

Доступность кредитных ресурсов сейчас на приемлемом уровне. Если в прошлом году на рынке работало только АИЖК и его партнеры (Сбербанк, ВТБ24), а большинство коммерческих банков свернуло ипотечные программы, то сейчас кредитные организации активизировались. Процентные ставки снижаются: начинали с 16-17%, дошли до 11-13%. По нашему банку могу сказать: продукты кредитные вернулись сейчас на докризисный уровень. Можно купить не только вторичку, но и новостройку, если банк уверен в платежеспособности и надежности застройщика. И конечно, новостройка должна находиться на стадии сдачи, иметь высокую степень готовности - банки пока не готовы кредитовать «котлованы».

Набирают силу программы по рефинансированию ипотечных кредитов. Заемщик может переоформить дорогой кредит, взятый в прошлом или позапрошлом году, под более низкий процент, и процедура это очень простая.

Поскольку все эти схемы и продукты ипотеки вновь начинают работу, рынок будет оживать. Есть доступные кредитные ресурсы, слегка улеглась кризисная волна, многие, потеряв точку опоры, нашли новую работу С учетом того, что рынок цен пока, наверное, остановился, то многие понимают: как только активизируются объемы продаж, рынок поползет вверх.

Сейчас на рынке покупателей два основных вида участников: одни покупают жилье за счет собственных средств, возможно, с целью инвестирования, другие - чтобы реализовать государственные жилищные субсидии и сертификаты (таких покупателей в масштабах Перми пока 5%, но их количество будет расти).

Резюме Метросферы:

Участники пресс-конференции единодушно отметили главный положительный момент кризиса: откат цен на жилье до уровня 2006 года позволил взять ипотеку тем семьям, которые в 2007-2008 году об этом и не помышляли. Чтобы привлечь покупателей на рынок, банки предлагают привлекательные ставки, застройщики - новые форматы (например, «Квартира за миллион»). Ситуация на пермском рынке вторичного жилья и новостроек определенно меняется к лучшему.

© Метросфера.ру

 

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить