Плюсы и минусы ипотеки без первого взноса

21 августа 2006 г., просмотров: 1644

Характерной тенденцией 2006 года стало сокращение и даже отмена первоначального взноса. Банки, стараясь обойти конкурентов, делают условия ипотечных кредитов все более привлекательными для населения. Однако на самом ли деле ипотека без первоначального взноса столь выгодна?

Первыми банками, отменившими первоначальный взнос, стали «Внешторгбанк 24 и «Банк Москвы» (правда, последний распространил эту практику только на летний период). Отменил первоначальный взнос (на квартиры стоимостью от $ 200 000 до $ 300 000) и ипотечный брокер «Фосборн Хоум» – отказ от первоначального взноса становится характерной тенденцией текущего года. Все перечисленные финансовые учреждения объяснили этот шаг тем, что на сегодняшний день нехватка накоплений для первоначального взноса является существенной проблемой даже для людей с доходом, достаточным для получения ипотечного кредита.

Однако ситуация не столь радужна как может показаться на первый взгляд. По мнению многих специалистов, ипотечные кредиты без первоначального взноса означают повышенный риск для банков (риск невозврата кредита) и клиентов (риск того, что клиент не справится с долговой нагрузкой). При ипотечном кредитовании первоначальный взнос выступает для банка в роли «страховки» от падения цен на недвижимость. Ведь если предположить развитие ситуации по худшему сценарию: дефолт заемщика и продажу квартиры в условиях снизившихся цен – именно первоначальный взнос, который оплатил заемщик при получении кредита, позволит банку избежать серьезных потерь, связанных с реализацией залога по более низкой цене.

С другой стороны, нулевой взнос, привлекает новых клиентов. При введении подобных программ очень важно, насколько банк сможет быстро и правильно оценить платежеспособность нового клиента, в частности его умение копить деньги и жить в кредит. В свою очередь для заемщика будет гораздо труднее доказать банку свою платежеспособность.

Многие банки пока не готовы кредитовать тех заемщиков, для которых приобретение квартиры является неким спонтанным решением. Для банка тот факт, что заемщик накопил на первоначальный взнос и решение об ипотечном кредите принял не в одну минуту, положительно характеризует клиента. Люди, которые не вложили ни копейки в приобретаемую по ипотеке квартиру, по своей психологии больше похожи на арендаторов, а не на реальных покупателей. При кризисной ситуации они будут скорее склонны избавляться от кредитов, которые не смогут выплачивать, чем те, кто вложили собственные деньги и рискуют ими.

Несмотря на сложившуюся тенденцию уменьшения размера первоначального взноса, отказываться от него в принципе большинство участников рынка пока не готово. Однако многие находят компромиссные решения. Например, один из банков кредит на 100% стоимости приобретаемой квартиры и даже выше могут получить клиенты, у которых уже есть в собственности какая-либо недвижимость (квартира, индивидуальный дом или загородный участок). В этом случае они оформляют два кредита: первый – на приобретение квартиры (до 85 % от стоимости квартиры) и второй – под залог имеющейся недвижимости. В этом случае банк может точно посчитать, сколько клиент может платить по кредиту, а клиент достаточно мотивирован на выплату кредита даже при неблагоприятном сценарии. Это намного более разумный вариант, чем просто кредитование на 100 % приобретаемой и закладываемой недвижимости. Важно отметить, что кредиты на 100 % от стоимости заложенной недвижимости очень сложно и невыгодно рефинансировать.

По мнению ряда специалистов, кредиты без первоначального взноса не могут и не должны стать обычной массовой практикой за исключением двух случаев:

а) при одновременном получении в одном банке двух кредитов (на приобретение недвижимости и под залог имеющейся в собственности недвижимости);

б) для узкого круга наиболее кредитоспособных клиентов в рамках общего лимита данного кредитора на такой тип кредитов.