Возьмите новоселье взаймы у банка

6 марта 2006 г., просмотров: 1412

26 веков банковской ипотеки

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI века до н.э и обозначал ответственность должника перед кредитором определенными земельными владениями (ранее таким залогом была личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). На границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью «эта земля в залоге». На столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I веке н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
В период правления императора Антония Пия (II век н. э.) было разработано первое законодательство для ипотечных банков.
Государство оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых.
Сложные ипотечные сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. Поэтому вместе с закатом эпохи Древнего мира была забыта и ипотека. Возродилась она только несколько веков в средневековом европейском законодательстве.

Тенденции и планы

Ипотечные программы сегодня в Перми предоставляют практически все банки. Условия радужными не назовешь. Отличаются «ипотечные тарифные планы» лишь деталями, а целом выдаются на срок до 30 лет, под процент от 11% (минимум) процентов в рублях. Средняя процентная ставка составляет 14-16%. Первый взнос – от 10 до 30% суммы кредита.
О том, почему в России ипотека предоставляется не на самых лучших условиях, говорилось много. Не грех повторить.
Сухие факты непреклонны: объемы ипотечного кредитования в нашей стране еще в 2003 году составляли 0,2% ВВП, а в прошлом году так и не преодолели даже 1% рубежа. В то же время в развивающихся странах бывшей социалистической Европы темпы роста составили от 10 до 15% ВВП. Про развитые западные страны, где средние цифры по ипотеке равны 60-70% ВВП или про США, где больше 90% населения покупает себе жилье в кредит, даже не хочется упоминать, - на их фоне российская статистика выглядит совсем уж безрадостной. Впрочем, наши власти планируют, что в 2010 году объем ипотечного кредитования может составить 5% от ВВП.
Пожелаем им успехов, а сами разберемся в причинах. Во-первых, одной из проблем ипотечного кредитования аналитики называют сложность формирования долгосрочной ресурсной базы банков. Сейчас ресурсы свыше 3 лет составляют только 6% банковских пассивов и 11.5% активов. Для обеспечения должного объема ресурсов необходимо включение в банковский оборот наиболее длинных ресурсов, включая ресурсы пенсионного фонда.
Кроме того, проблемами ипотечного кредитования являются низкая платежеспособность населения, высокие процентные ставки, вопросы страхования ипотечных рисков.
Не лучшим образом влияет на объемы ипотеки уменьшение объемов жилищного строительства.
Улучшения, впрочем, тоже есть. За последние три года процентная ставка снизилась с 20 до 11%. Многие банки стали более внимательными к своим клиентам. Например, появились удобные ипотечные программы для молодых семей (с минимальным первым взносом и льготными платежами за банковское обслуживание). Если раньше банки учитывали только официальный доход заемщика, то в 2005 году появились программы, учитывающие «серую» зарплату (вас попросят предоставить справку от работодателя по банковскому образцу), дополнительный доход (всевозможные «шабашки») и даже средства созаемщиков (которые теперь могут быть не только родственниками).

Кому выгодна ипотека?

Выгодна ли ипотека банкам? Мало кто ответит на этот вопрос отрицательно. Может быть, баснословных доходов кредиты и не приносят, но стабильный доход на долгие года – обеспечен. Проценты то немаленькие. Сами банки объясняют такой «грабеж» их собственными высокими рисками: нестабильность экономики страны, "серые" доходы населения, невозможность распоряжаться заложенной квартирой. Ведь практически банк не может выставить ее на торги в случае, если заемщик окажется неплатежеспособным, этого не позволяет действующее российское законодательство. Если прописаны несовершеннолетние дети – проблема становится практически неразрешимой. По общему мнению банкиров, в законодательстве есть перевес в сторону защиты прав заемщиков, а кредитор официальными бумагами почти не защищен.
В общем, кровными деньгами нам с вами приходится расплачиваться за нестабильность российской жизни. Хотя… на семинарах было наглядно показано, что ипотека может быть выгодной. Каким образом? Смотрите.
В 2004 году стоимость жилья подскочила аж на 64%! Ипотечные проценты были высоки – 18%, но все же более низкими, чем инфляция. Получается, если бы вы копили деньги вместо того, чтобы взять кредит, инфляция просто «скушала» бы значительную их долю. В прошлом году рост цен на недвижимость несколько замедлился, однако все равно оставался более высоким, чем средняя процентная ставка, и составил 25%. А ставки по рублевым займам снизились до 13%. В 2006 году ряд банков уже предлагает ипотечные кредиты в рублях под 11% годовых, в валюте – под 9%. Так что копить бесполезно.
Кроме того, если вы покупаете себе жилье впервые в жизни, вам положена единовременная налоговая льгота, которая постепенно, но вернет вам большую часть затрат на квартиру.
220-я статья налогового кодекса РФ говорит о том, что из суммы подвергаемой налогообложению, должны исключаться затраты налогоплательщика «на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам, фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры».
В законах всегда «мало масляное», так что скажу проще: у вас не будет вычитаться подоходный налог до тех пор, пока сумма «невычетов» не составит один миллион рублей.
Кстати говоря, если вы будете делать ремонт в новой квартире – вам разрешат не платить налоги в размере стоимости всех купленных отделочных материалов. Но с одним условием: если в договоре купли-продажи было указано, что квартира продавалась без отделки.
Кроме того, налоговые льготы понизят вашу процентную ставку. Опять же в форме вычетов.
Правда, чтобы получить льготу – придется выстоять немало очередей в налоговой и собрать кучу документов. Что ж, игра стоит свеч, не так ли?

Выбираем банк

Убедились в том, что ипотека подойдет вам? Давайте пройдем последний экзамен. В нем всего три вопроса:
•является ли ваш доход достаточно стабильным?
•способны ли вы документально подтвердить свою платеже- и кредитоспособность?
•готовы ли вы значительно переплатить за квартиру?
Да? В таком случае сделайте следующий шаг – реально оцените свои финансовые возможности. Рассчитайте:
•первоначальный взнос, который вы готовы внести;
•размер ежемесячного платежа в счет погашения кредита;
•срок кредитования.
Если все прошло хорошо, приступим к выбору банка. Как я уже говорила, их достаточно много. А так как ипотека – услуга выгодная, на этом рынке появилась уже и конкуренция. Все ипотечные программы, предлагаемые пермскими банками, в конечном итоге разорят вас примерно одинаково. Но в процессе получения кредита могут быть различия. Кто-то не дает деньги людям с областной пропиской, кто-то более лоялен к «серым» доходам, кто-то – к созаемщикам и поручителям. У кого-то процентная ставка выше, а срок кредита меньше, у кого-то – наоборот. Кто-то берет мало комиссионных, кто-то больше. Кто-то готов идти навстречу молодым семьям, кто-то – высокообеспеченным бизнесменам. Кто-то предлагает собственные программы, кто-то является оператором федеральных жилищных проектов, а кто-то работает с зарубежными банками-партнерами.
Порядок начисления процентов – отдельный момент. У одних банков эта система аннуитетная (каждый месяц вы платите одну и ту же сумму, в которую уже включены проценты). У других - дифференцированная система платежей. Проценты здесь начисляются на остаток. То есть сначала ваши выплаты будут большими, но к концу кредитного периода начнут стремиться к нулю. Процентная ставка по таким кредитам обычно ниже.
Лучше всего собрать информацию обо всех банковских предложениях (например, в интернете) и дома, в спокойной обстановке выбрать то, что вам подходит.
В первую очередь обращайте внимание на процентную ставку кредита и срок, на который он выдается. Однако не следует забывать, что существуют дополнительные платные услуги, поэтому необходимо уточнить полную стоимость всех процедур.
Немаловажно уточнить:
•возможность досрочного погашения кредита (может караться штрафами до 3% от суммы остаточной задолженности);
•долю выплат (ежемесячный платеж составляет, как правило, не более 40% от совокупного дохода семьи);
•действия банка в случае вашей неплатежеспособности на протяжении нескольких месяцев (за каждый день просрочки платежа обычно начисляются штрафные санкции и пени, а в случае систематических нарушений сроков выплат банк может подать на вас в суд).

Одиннадцать шагов к мечте

Давайте по пунктам перечислим все основные шаги, которые вам придется сделать для того, чтобы получить кредит в банке.
Шаг 1. Первое интервью с кредитным экспертом.
Шаг 2. Повторная встреча. На ней нужно будет передать сотруднику банка все необходимые бумаги:
•Документ, удостоверяющий личность. Это может быть как паспорт гражданина РФ, так и удостоверение личности иностранного гражданина. Большинство коммерческих банков сейчас не настаивает на российском гражданстве заемщика.
•Документ, подтверждающий наличие регистрации. Как правило, банки требуют, чтобы и заемщик, и его поручители имели либо постоянную, либо временную регистрацию в городе, где выдается кредит.
•Документы, подтверждающие семейное положение заемщика. Прежде банки с опаской относились к семьям с несовершеннолетними детьми, поскольку для сделок с жильем требовалось согласие органов опеки и попечительства. Теперь этот барьер снят, и получение кредитов для родителей должно упроститься.
•Документ, подтверждающий состояние здоровья заемщика. Чем больше размер кредита и чем старше заемщик, тем вероятнее, что страховая компания попросит пройти медобследование. Для граждан со слабым здоровьем страховые взносы повышаются – банки рисковать не любят.
•Документы, подтверждающие доходы: копии трудового договора и трудовой книжка, справка о зарплате.
Шаг 3. Ожидание. Ипотечные заявки обычно рассматриваются в сроки от недели до месяца.
Шаг 4. Подбор помещения, которое вы хотите купить. Обычно на это дается 3-4 месяца.
Шаг 5. Оформление страховки. Необходимо будет застраховать:
•вашу жизнь, здоровье и трудоспособность;
•вашу будущую квартиру от ущерба (протекший потолок сюда не входит, страховой случай наступит, если жилье будет сильно повреждено в результате каких-то форс-мажорных ситуаций);
•ваше право собственности на квартиру (так называемое титульное страхование на случай расторжения сделки купли-продажи).
Шаг 6. Передача банку документов на квартиру. Необходимо будет взять у продавца правоустанавливающие документы, техпаспорт, справку о зарегистрированных в квартире лицах. Кроме того, потребуется отчет об оценке жилья.
Шаг 7. На этом коротком этапе банк проверяет все документы и выносит окончательное решение о выдаче кредита.
Шаг 8. Открытие на ваше имя счета «до востребования» с ограниченным доступом.
Шаг 9. Заключение кредитного договора.
Шаг 10. Оплата банку комиссии за услуги.
Шаг 11. Перечисление денег на счет продавца.

А нужен ли риэлтор?

Охотно верю, что все вышеперечисленные «бумажные» процедуры, подбор оптимальной ипотечной программы и многочисленные хождения в банк особого энтузиазма у вас не вызвали. Спешу вас обрадовать: вы можете этого не делать. Достаточно обратиться к хорошему риэлтору. Опыта у него море, все программы он наизусть знает (а их в Перми более 20) и в считанные минуты предложит оптимальный вариант. А также:
•Определит возможный размер кредита.
•Назовет список документов, которые будет необходимо собрать.
•Сам отнесет их в банк, подаст заявку, дождется решения кредитного эксперта.
•Поможет подобрать квартиру, проверит ее юридическую чистоту, возьмет необходимые документы у продавца. Здесь также стоит отметить, что для ипотеки подходит не каждая квартира. Жилье из «риэлторской цепочки» (несколько связанных продаж с последующей покупкой), приобрести таким способом довольно сложно, так как деньги продавцу переводятся с банковской задержкой. В некоторых случаях агентство недвижимости может пойти навстречу клиенту и выкупить для него квартиру.
•Риэлтор проведет акт оценки квартиры в оценочной компании и застрахует ее.
•Заверит договор купли-продажи, оформит ваше право собственности.
Ну и … возьмет за свои услуги от 3 до 8% стоимости квартиры.
Специалисты отмечают: если еще год-два назад банки советовали заемщикам не тратиться на риэлторов, то сегодня все наоборот. Банки поняли все удобство работы с профессионалами в области недвижимости. С ними и ошибок в документах меньше, и все шаги уже не раз отработаны. А заемщик должен будет появиться в банке лишь три раза: открыть счет, подписать кредитный договор, получить деньги.
Самое главное, если вы выбираете работу с риэлтором – четко пропишите в договоре все то, что он должен будет для вас сделать. Некоторые недобросовестные специалисты, например, понимают под «сопровождением сделки» простые консультации по телефону.

Дополнительные траты

Отправляясь в банк оформлять кредит, знайте, что слишком дешево вы от этой затеи не отделаетесь.
•Для начала, конечно же, у вас должен быть первоначальный взнос – от 10 до 30% стоимости квартиры.
•Когда ваш кредит одобрят, и вы подберете себе жилье, банк должен будет удостовериться, а действительно ли квартира стоит столько, сколько вы сказали. Для этого нужно будет обратиться в оценочную компанию. Как правило, каждый банк работает с определенными фирмами, их список вам предоставит кредитный эксперт. Услуги по оценке обходятся в 1500-2000 рублей.
•Единовременные платежи банку: за рассмотрение заявки, за проверку документов, за открытие счета, за его обслуживание, за конвертацию валюты, за обналичивание денег, за аренду личного сейфа и т.д. Все эти комиссии могут сложиться в кругленькую сумму – до 50 тысяч рублей. Хотя во многих банках часть вышеперечисленных услуг предоставляется бесплатно.
•Ежемесячные платежи банку: за ведение кредитного дела, за пользование кредитом проценты по кредиту.
•За страховку придется заплатить от 1 до 2% от суммы кредита. Список доверенных страховых компаний также можно взять в банке.
•Заверение документов нотариусом, регистрация следки купли-продажи и права собственности «отнимут» у вас примерно 2-3 тысячи рублей.

Ольга Мелентьева