Несбыточная американская ипотечная мечта

6 марта 2006 г., просмотров: 1295

Скопили – и купили

Как известно, квартиру можно взять в ипотеку двумя способами – либо накопить, либо купить, а потом выплачивать. Первый способ называется системой контрактных сбережений. Ему уже «стукнула» не одна сотня лет.
Контрактные системы были введены в Пруссии еще в 1872 году, в Австрии – в 1811 г., в Саксонии – в 1843 г.
Немецкая система – одна из самых известных и устойчивых. Здесь с XVIII века действуют строительные сберегательные кассы. В их основу лег очень простой принцип: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. А если 10 таких людей объединятся, выходит – первый может приобрести жилье уже через год, второй — через два и т.д.
Сегодня строительные сберегательные кассы – одна из основ жилищной сферы Германии. Каждая четвертая квартира покупается именно участником таких объединений. Финансовая схема не намного изменилась. Разве что вкладчиков стало больше, а государство всячески поощряет их накопления. К примеру, за каждый определенный период участия в накопительной системе, будущий покупатель квартиры получает от властей денежную премию.
Немцы обычно копят деньги по 5-6 лет. После этого приобретают жилье и еще 12 лет (максимальный срок) выплачивают остаток долга. Проценты вполне «божеские» - 5-6% годовых.
Французская модель несколько отличается от немецкой. Здесь действуют специальные жилищно-сберегательные счета. Первый называется «сберкнижка А». Если накопить на нем сумму до 100 тысяч франков, государство даст льготный жилищный кредит в 150 тысяч франков под 3,75% годовых, и каждый год будет «награждать» заемщика премией размером в семь с половиной тысяч франков.
Второй вид жилищных сберегательных счетов предназначен для людей с запросами повыше. Он называется «счет PEL» (план жилищных сбережений). Если накопить на нем до 400 тысяч, то государство «расщедрится» на сумму до 600 тысяч франков под 4,8% годовых.
В Великобритании уже два века работает система строительных обществ. Принцип их работы похож на немецкий, вот только для получения кредита быть членом общества не обязательно. В последнее время в Англии сложно разграничить услуги коммерческих банков и строительных обществ. Механизмы работы очень похожи.

Купили – и долго платили

Второй принцип приобретения жилья в кредит – это банковская ипотека.
В Германии как открылись в 1900 году ипотечные банки, так с тех пор ни один из них не разорился. А проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн.
В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Сначала объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, затем — кредитование жилищного строительства.
В Дании работает система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется (преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке) с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объёмам ипотечных ценных бумаг Дания считается европейским лидером.
В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрёл характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки.
В Аргентине эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. В стране работает гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств). Его функция – выкуп у банков-участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Для создания Фонда Мировой Банк предоставил Аргентине15-летний заем на сумму 500 млн. долларов США.

Двухуровневая мечта

Все, о чем мы вам сейчас рассказали – примеры одноуровневой ипотечной системы.
Но есть и двухуровневая система кредитования, где кредитор и эмитент (лицо, несущее обязательство перед владельцами ипотечных ценных бумаг) разделены. В первую очередь это обусловлено необходимостью поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Такая система была придумана в США.
В ней существуют три категории участников ипотечной схемы.
Первая – Длинные Деньги. Это потребители ипотечных кредитов - физические лица, которые хотят купить жилье в кредит на 10-20 лет.
Вторая - Короткие Деньги. Это банки, которые могут дать необходимые деньги, но на короткий срок и с обязательной возможностью получения этих денег назад в любой момент.
Для разрешения очевидного противоречия между первой и второй категорией существует третья категория это - Рынок Закладных.
Выдав кредит, участник Короткие Деньги получает от участника Длинные Деньги закладную. Она представляет собой ценную бумагу с двумя видами дохода: первый вид - это проценты по кредиту, которые выплачивает регулярно участник Длинные Деньги, и второй - рыночная стоимость объекта заложенной недвижимости.
Ликвидность третьего участника Рынок Закладных обуславливается алчностью финансовых спекулянтов, биржевых игроков и, конечно же, жилищным кодексом, посредством торговых площадок, где обращаются закладные или пулы закладных.
В итоге Длинные Деньги имеет доступное жилье и выплачивает долг за него с небольшими процентами (так как Короткие Деньги между собой конкурируют).
Короткие Деньги тоже не остается в накладе. Он получает процент от кредита, дополнительный доход от разницы цен на объект закладной и осознание надежности этой ценной бумаги (так как обуславливается недвижимостью).
Рынок Закладных тоже всем доволен. Он получает новый высоколиквидный финансовый инструмент, огромную емкость рынка по всей стране и новых игроков этого рынка. Потому что маклеры и спекулянты, которые покупали недвижимость с целью перепродажи, перестанут заниматься этим неблагодарным делом и отправятся на торговые площадки, где смогут вместо реальной квартиры в течение нескольких минут купить закладную, чтобы потом ее выгодно перепродать.
Кстати говоря, именно благодаря своей ипотечной системе американцы в свое время вышли из кризиса – снизилась безработица, «ожил» рынок, по всей стране развернулась масштабная стройка. Соответственно, улучшилось положение и в других отраслях промышленности, резко вырос ВВП.
Сейчас в США строительство кредитуют не «жадные» до денег банки, а, в конечном итоге, участники Рынка Закладных – то есть население, так как деньги через куплю закладных перетекают в строительство. Это значительно повышает надежность рынка недвижимости. Стройке в Америке можно доверять. В отличие от России, где ипотека, по сути, - долгосрочный дорогостоящий кредит, который банк купил на рынке межбанковских кредитов и перепродал заемщику под огромный процент.
Кстати говоря, в последнее время многие европейские страны начинают внедрять у себя ипотечную модель США. А многие исследователи смело называют ее идеальной. Ведь в ней каждый знает свое место. Если в России банки «задирают» проценты, объясняя это тем, что не уверены в завтрашнем дне (по нашим законам выселить должника из квартиры крайне сложно, даже если даже она находится в залоге), то в Америке владелец закладной в считанные дни может отправить неплательщика из объекта залога на все четыре стороны. Не посмотрев на то, что там, может быть, «прописаны» его дети, мамы, папы, дедушки, бабушки Национальная американская поговорка – «Не хочешь работать - иди жить в вагончик».

Возьми кредит и получи бонус

Кстати, о дедушках. В США о них еще как заботятся. К примеру, существует целая Администрация по делам ветеранов (VA), созданная в 1944 году по указу Конгресса. Она предоставляет выгодные ипотечные кредиты ветеранам войны, защищая кредиторов от возможной неуплаты. Первоначально VA выдавала сертификаты гарантии на 50% выданного кредита или 2000 долларов, в зависимости от того, какая из этих величин меньше. Сегодня эта сумма увеличена до 46 000 долларов.
Думают о людях не только в США. В Германии, например, заемщик получает ежегодный денежный бонус за пользование кредитом. Если в семье рождается ребенок, государство берет на себя обязанность погасить часть долга.
В Израиле заемщику при получении кредита сразу же компенсируется часть стоимости квартиры или дома.
В Испании на существенную финансовую подмогу от властей могут рассчитывать малоимущие семьи, решившиеся на ипотеку.
В Болгарии еще интереснее. Здесь людям, приобретающим жилье в кредит, можно не предоставлять в налоговую службу отчет об источнике своих доходов.

Марина Ракинцева