Ипотека: НАВСТРЕЧУ ЛЮДЯМ

10 октября 2005 г., просмотров: 1219

В июне 2005 года произошло, пожалуй, самое нашумевшее изменение – ставка за пользование кредитом была снижена с 15 до 14%. Эксперты связывают это, прежде всего, с размером инфляции: в этом году она держится на отметке 11% годовых. Анатолий Маховиков, генеральный директор ПАИЖК добавляет, что снижение носило во многом политический характер. Оно продемонстрировало конкурентоспособность всего ипотечного механизма. Федеральное жеипотечное агентство (АИЖК), в свою очередь показало, что способно работать под 14% годовых. Это не предел, ставка может и дальше снижаться.

В то жевремя, сотрудники Пермского ипотечного агентства отмечают, что снижение процентной ставки не привело к резкому увеличению числа желающих взять ипотечный кредит. На их взгляд, снижение вызвало скорее психологический, нежели экономический эффект.

Начиная с марта текущего года происходит постепенное увеличение срока ипотечного кредитования. Первоначально это был срок в 20 лет, сегодня жеипотечный кредит можно взять на 30 лет.

Увеличение срока кредитования дает возможность уменьшить ежемесячный платеж, что очень важно для молодых семей, которые только начинают самостоятельную жизнь. С другой стороны, от срока кредитования зависит напрямую и размер кредита – чем больше срок, тем большую сумму может получить заемщик.

Таким образом, ипотечный кредит сегодня можно взять на срок от 1 года до 30 лет. Безусловно, большой срок кредитования не означает, что кредит придется погашать непременно в течение всех 25–30 лет. Возможен вариант досрочной выплаты. Единственное условие – кредит можно погасить досрочно, только спустя 6 месяцев после его оформления.

Сотрудники агентства по ипотечному кредитованию приводят следующий пример. Человек взял кредит 430 тысяч рублей на 20 лет. Через полгода внес единовременно 50 тысяч, тем самым, уменьшив срок кредитования на целых 8 лет.

«Сегодня в ипотечном агентстве мы наблюдаем волну досрочных погашений – рассказывает Анна Волынец, главный специалист отдела по работе с ценными бумагами. – Интересно, что многие из тех, кто взял кредит год-полтора назад, сейчас приходят и погашают его полностью. Дело в том, что когда эти люди брали кредит, квартиры стоили гораздо дешевле, чем сейчас. В то время средний размер кредита составлял 200 тысяч, сегодня это 500 тысяч рублей. Доходы людей с тех пор также значительно выросли, соответственно, у заемщиков появилась возможность досрочно погасить кредит».

Генеральный директор Пермского ипотечного агентства Анатолий Маховиков поясняет: «Оформляя ипотечный кредит, Вы документально фиксируете стоимость квартиры, точнее, стоимость своих обязательств. Например, квартира стоит 1 миллион рублей. 300 тысяч Вы заплатили сразу, то есть Ваши обязательства – 700 тыс. рублей. И даже если Ваша квартира через 2 года будет стоить 2 миллиона рублей, Ваши обязательства останутся прежними».

Появление новых стандартов ипотечного кредитования, кроме всего прочего, подразумевает увеличение максимального возраста заемщика до 75 лет. «В оформлении кредита может участвовать три человека – рассказывает Анна Волынец. – Очень во многих сделках в качестве созаемщиков участвуют родители. Действительно, кто из «просто знакомых» согласится разделить с Вами такую серьезную ответственность! Обычно, родителям тех, кто готов купить квартиру, уже исполнилось 50 лет и больше. То есть по старым стандартам, если они и могли выступить в качестве созаемщиков, то только лет на 5–7. Естественно, при таком коротком сроке кредитования, ежемесячные суммы выплат просто непосильны для многих семей. Теперь жекогда возраст созаемщиков увеличен до 75 лет, молодые семьи могут спокойно рассчитывать на доходы родителей».

Величина первоначального взноса пока остается прежней – это 30% стоимости квартиры, которые человек вносит сам. «Самостоятельно принять решение об уменьшении величины первоначального взноса, скажем до 20%, мы пока не можем – говорит Анатолий Маховиков. – Ведь, если человек не выплатит 30%, закладная будет недействительна в АИЖК. То есть продать ее федеральному ипотечному Агентству мы не сможем. Нам придется держать закладную на собственном балансе. Произойдет замораживание капитала на длительный период. Позволить себе это мы сможем лишь существенном увеличении собственного капитала».

Частичную компенсацию первоначального взноса может взять на себя Администрация города Перми, например, через программу поддержки молодых семей. Этот вопрос будет решен уже в конце этого года. Одним из обязательных условий предоставления ипотечного кредита является приемлемый для заемщика размер ежемесячных выплат. По стандартам федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, он не может превышать 35% от совокупного семейного дохода заемщика. Это достаточно тяжелая нагрузка, особенно в первые несколько лет. Но, известно, что доходы населения не находятся на одном уровне. Они растут и растут выше, чем на 14% в год. То есть, быстрее, чем издержки по процентам. Например, сегодня 5 тыс. рублей – это треть Вашего дохода, завтра – четверть. А через 10 лет Ваши доходы вырастут еще больше, а выплаты останутся прежними.

Большинство клиентов Пермского ипотечного агентства – это люди, которые уже имеют какое-то жилье и с помощью ипотечного кредита планируют расшириться, улучшить свои жилищные условия. Иногда на их пути возникают самые неожиданные проблемы.

«Многие люди сегодня имеют об ипотеке достаточно смутное представление – рассказывает Анна Волынец. – Часто наши заемщики находят для себя подходящую квартиру, но продавец ее ставит очень жесткие сроки. А заемщику еще нужно время, чтобы продать свое старое жилье. Наши риэлторы иногда покупают квартиру для клиента, оформляя ее на себя, чтоб человек мог спокойно продать свою прежнюю квартиру и после этого выкупить новую. Кроме того, сейчас мы продумываем возможности покупки старых квартир наших заемщиков. Это позволит принимать прежнее жилье людей в зачет нового».

Процедура оформления ипотечного кредита также совершенствуется. Оформление договора займа, подписание закладной и договора купли-продажи, регистрация сделки – все это занимает 10 рабочих дней. То есть с момента, когда человек принес в ипотечное Агентство необходимые документы, до момента получения продавцом денег за квартиру проходит недели полторы.