АНАТОЛИЙ МАХОВИКОВ: НАМ НУЖЕН ФИНАНСОВО САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ МЕХАНИЗМ

4 июля 2005 г., просмотров: 1154

Анатолий Юрьевич, как сегодня обстоят дела в сфере ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне?

— В Министерстве финансов и в Министерстве развития активно обсуждается вопрос о государственной поддержке системы ипотечного жилищного кредитования. Разработана и уже подписана Германом Грефом соответствующая концепция. Она предусматривает поддержку со стороны государства в размере около 300 млрд. рублей в виде гарантий и в виде прямых инвестиций – 30 млрд. Концепция утверждена решением наблюдательного Совета и вынесена на обсуждение правительством.

Какая роль отводится государству в системе ипотечного кредитования?

— Ясно, что без государственной поддержки, только на рыночных механизмах, система ипотечного кредитования работать не сможет. Связано это с тем, что ипотека нуждается в длительном финансовом ресурсе. А организовать его без поддержки государства нереально. Концепция стремится, с одной стороны, обеспечить поддержку ипотеки со стороны государства, с другой – свести участие государства к минимуму. Роль государства заключается в пролонгировании обязательств в обеспечении возможности расплачиваться в течение более долгого срока. Это даст возможность брать кредиты не на 5, а на 20 и более лет. Поддержка государства может быть по купонным доходам, либо в виде гарантий только основной суммы кредита. Кроме того, государство может предоставлять льготы при кредитовании отдельных слоев населения через субсидирование процентной ставки.

Чем вызвано недавнее понижение ставки за пользование ипотечным кредитом с 15 до 14% годовых?

— Сегодняшнее снижение ставки вызвано, прежде всего, размером инфляции: в этом году она держится на отметке 11% годовых (плюс 3% сверх инфляции, итого получается 14%). Кроме того, снижение носит также политический характер. Оно продемонстрировало конкурентоспособность ипотечного кредитования. Система, которая поддерживается государством всегда более конкурентоспособна, чем частная.

Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) в свою очередь показало, что способно работать под 14% годовых. Это не предел, ставка может и дальше снижаться. Главная задача сейчас – разработать систему гарантий государства в ипотечной системе. И в зависимости от степени поддержки государства, система будет развиваться быстрее или медленнее.

Каковы направления развития системы ипотечного кредитования в Пермской области?

— Лично я считаю целесообразным строительство максимально финансово-самостоятельного ипотечного механизма. Хорошо ориентироваться на АИЖК, иметь такой ресурс. Но гораздо надежнее иметь систему, максимально независимую от воли Москвы. Она должна ориентироваться на возможности Пермского края, как субъекта федерации, и на возможности пермского ипотечного фонда, как регионального ипотечного оператора. У нас есть надежный инструмент в виде закладных. Он может быть использован, во-первых, для продажи в Москву, во-вторых, как предмет купли-продажи банком. Уже сегодня многие банки хотят продать пакет закладных только для того, чтоб разместить свои средства. Пакеты ипотечных жилищных кредитов, подобно автомобильным или потребительским кредитам, стали предметом купли-продажи. В-третьих, закладные могут быть переданы в паевой инвестиционный фонд (ПИФ). Люди смогут получать доход и проводить накопление средств для первоначального взноса на покупку жилья. В-четвертых, появляется возможность выходить на внешний рынок с заимствованиями под гарантии Пермской области.
Очевидно, что есть различные варианты финансирования системы ипотечного жилищного кредитования. Чем успешнее мы их реализуем, тем меньше будем зависеть от Москвы.

Что сегодня мешает развитию ипотеки в Пермской области?

— Одна из главных проблем – неоправданно завышенные цены на жилье. Это касается квартир как на первичном, так и на вторичном рынке. Ситуация, в которой стоимость квадратного метра почти в три раза превышает среднюю заработную плату, — ненормальна.

Кроме того, препятствием для широкого распространения ипотечного кредитования в Пермской области является низкая информированность населения о программе. Многие пермяки сегодня находятся в ситуации безысходности. Понимают, что самостоятельно купить квартиру им не под силу, но о других вариантах просто не знают. Есть люди, готовые взять квартиру в кредит, но просто не знающие, куда обратиться.

Есть и другие проблемы, но сегодня ясно одно: что быни говорили, «закрыть» ипотеку уже не получится – люди взяли кредиты на 27 лет. Кроме того, огромное количество усилий и бюджетных средств потрачено на то, чтобы система заработала. Теперь она будет развиваться в любом случае. А быстрее или медленнее – зависит от государственной поддержки.

Анатолий Юрьевич, к какими аргументам, доказывающим целесообразность ипотеки, Вы прибегаете в диалоге с властями?

— Один из значимых для государства экономических аргументов – это формирование дополнительной налогооблагаемой базы. Прежде всего, речь идет о налоге на приобретаемое имущество. Кроме того, чтоб получить ипотечный кредит, необходимо показать свои доходы, и естественно, заплатить с них налоги. Далее, человек покупает новую квартиру и, соответственно, обои, мебель, сантехнику – товарооборот растет, растут и взимаемые налоги.

С другой стороны, ипотека способствует формированию экономически активного человека. Человек взял кредит, и естественно, он должен добросовестно работать, чтоб своевременно с ним расплатиться. Кроме того, ипотека способствует улучшению демографической ситуации в стране. Известно, что сегодня многие молодые пары отказываются от мысли завести ребенка именно из-за проблем с жильем.

Очевидно, что сегодняшние условия кредитования отнюдь не оптимальны, тем не менее, ипотека выгодна и населению. Прежде всего, она позволяет решить проблему с жильем. Кроме того, выражаясь языком экономистов, позволяет получить доходы будущих периодов, то есть деньги человек еще не заработал, а в новой квартире уже живет.

Какими доходами должна обладать семья, чтоб иметь возможность воспользоваться ипотечным кредитом?

— Согласно стандартам АИЖК, по которым мы работаем, ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 30% от совокупного семейного дохода заемщика. К примеру, чтоб взять кредит на 20 лет на покупку 2-х комнатной квартиры в конце 2004 г., среднемесячный доход заемщика должен был составлять не менее 12 тыс. рублей. Размер допустимого кредита вычисляется специалистами ПОИФ в каждом конкретном случае.

Сегодня социальный портрет среднего заемщика таков: примерно 35 лет, занят в бюджетной сфере или работает на крупном предприятии. Средний совокупный доход семьи по выданным кредитам – 15160 рублей. Средний срок кредитования – 15 лет.

— Насколько заинтересованы другие участники рынка недвижимости в развитии ипотечного кредитования?

На первый взгляд это может показаться странным, но в нынешнем своем виде ипотека не особенно выгодна банкам. Сегодня объемы ипотечного кредитования столь незначительны, что говорить о реальной прибыли, которую оно приносило бырано. Другое дело, ипотечные кредиты помогают банкам расширить круг клиентов и создать базу кредитных историй, что не может не пригодиться в будущем.

Пока ипотека для пермских банков является одним из видов кредитования, вариантом диверсификации портфеля, наряду с кредитованием крупного, среднего и малого бизнеса, работой со вкладами населения. Банковский бизнес рискован, а диверсификация портфеля придает уверенности. Кроме того, ипотечные кредиты обладают высокой ликвидностью. Банк может держать ипотечные закладные у себя и получать по ним стабильный доход, либо в любой момент продать их ипотечному фонду, получив единовременную прибыль. То есть ипотека позволяет осуществлять долгосрочные операции с обеспечением, достаточно прибыльные и с приемлемым риском.

Строителям ипотека приносит пока только косвенную пользу, поскольку способствует поступлению денег на рынок недвижимости. Рано или поздно эти деньги будут вложены в строительство и обороты его увеличатся.
Пермские строительные организации не проявляют особого интереса к ипотеке.

Строительная отрасль в городе находится на подъеме, спрос активен. Таким образом, проблем с реализацией построенного жилья нет. Большинство квартир раскупается еще на стадии строительства, и привлекать через ипотеку дополнительных покупателей необходимости нет.

— Как обстоят дела с ипотекой в городах Пермской области?

Главной проблемой на сегодняшний день является отсутствие необходимой инфраструктуры рынка жилья в ряде территорий. По данным ПОИФ в муниципальных образованиях Пермской области оформлено только 11 кредитов, соответствующих стандартам АИЖК (в городах Березники, Кунгур, Краснокамск, Лысьва). В большинстве территорий есть возможности софинансирования ипотечных расходов из муниципальных бюджетов. Но только в 3 муниципальных образованиях (Краснокамск, Чердынский и Красновишерский районы) были приняты соответствующие целевые программы.

Беседовала Елена СМЫШЛЯЕВА

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить