ИПОТЕКА. СЧИТАЕМ ВЫГОДУ

28 июня 2005 г., просмотров: 1201

На первый взгляд ипотека кажется затеей достаточно затратной и хлопотной. Но при ближайшем рассмотрении обнаруживается ряд весьма серьезных преимуществ.

КИРПИЧИК ЗА КИРПИЧИКОМ

Рассрочка платежа. Обстоятельство, крайне важное для людей со средним, но стабильным доходом. Многие помнят сказку про Чиполлино и кума Тыкву, который покупал в год по кирпичику, в надежде когда-нибудь построить собственный дом. В современных условиях накопить на квартиру самостоятельно почти также нереально. Инфляция обесценивает домашние сбережения, а цены на квартиры неуклонно растут. Ипотечный же кредит позволяет приобрести квартиру сразу, а расплачиваться постепенно.

УТРОМ – СТУЛЬЯ, ВЕЧЕРОМ – ДЕНЬГИ

Одно из главных преимуществ приобретения жилья через ипотечный кредит – то, что выбранную квартиру вы сразу получаете в собственность. То есть, не выплатив и половины стоимости будущего жилья, Вы можете в него вселиться, начать делать ремонт. Следует понимать, если вы взяли ипотечный кредит на 20 лет, то это совсем не значит, что ближайшие 20 лет вы обязаны жить в этой квартире, выплачивая долг. Если ситуация изменилась (нашлось более подходящее жилье или просто решили сменить место жительства), вы вполне можете поменять, продать или подарить квартиру, предварительно получив согласие кредитора. Возможны и более интересные варианты. Например, вы взяли ипотечный кредит на покупку квартиры стоимостью 1 миллион рублей: 300 тысяч заплатили сразу, на 700 тысяч оформили кредит. Через год ваша квартира выросла в цене до 1,4 млн. рублей. Вы ищете покупателя, он 700 тысяч платит в банк, оставшиеся 700 отдает вам. То есть, вы вложили 300 тыс. (плюс выплаты по кредиту), а через год получили 700. Выгода налицо. Кроме того, очевидна и экономическая эффективность – появляются возможности свободного оборота квартир на рынке.

И НИ КОПЕЙКОЙ БОЛЬШЕ

Беря ипотечный кредит, вы документально фиксируете стоимость квартиры, точнее, стоимость своих обязательств. Например, квартира стоит 1 миллион рублей. 300 тысяч вы заплатили сразу, то есть ваши обязательства – 700 тыс. рублей. И даже если ваша квартира через 2 года будет стоить 2 миллиона рублей, ваши обязательства останутся прежними.

В НАЧАЛЕ ТЯЖЕЛО

Одним из обязательных условий предоставления ипотечного кредита является приемлемый для заемщика размер ежемесячных выплат. По стандартам федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, он не может превышать 35% от совокупного семейного дохода заемщика. Это достаточно тяжелая нагрузка, особенно в первые несколько лет. Но, известно, что доходы населения не находятся на одном уровне. Они растут и растут выше, чем на 15% в год. То есть, быстрее, чем издержки по процентам. Например, сегодня 5 тыс. рублей – это треть вашего дохода, завтра – четверть. А через 10 лет ваши доходы вырастут еще больше, а выплаты останутся прежними. Главное потерпеть в начале, потом будет проще.

ТОЛЬКО БЕЛОЕ

Известно, что многие предприятия сегодня предпочитают выдавать зарплату сотрудникам «в конверте». То есть часть доходов населения остается «серыми». Но доходы эти, порой весьма значительные, не могут быть гарантией погашения ипотечного кредита. Пермский областной ипотечный фонд, опираясь на стандарты федерального ипотечного Агентства, требует от заемщиков официальной справки с места работы, подписанной руководителем и главным бухгалтером, о доходах за последние полгода. То есть работает только с «белой» зарплатой заемщика. Можно понять и ипотечный фонд, и банки, желающие таким образом подстраховаться. Но на практике часто происходят нелепые ситуации. Человек прилично зарабатывает, но документально подтвердить свой доход не может. Таким образом, получает ипотечный кредит в несколько меньшем размере, чем может себе реально позволить. Ясно, что это вопрос несовершенства российской налоговой политики и пробелов в работе профсоюзов.

РАСПЛАЧИВАЙСЯ, КОГДА ХОЧЕШЬ

На Западе кредитные организации официально вводят штрафы за досрочное погашение кредита. Это вполне логично. Например банк выдал кредит на 10 лет под 15% годовых. То есть ближайшие 10 лет он рассчитывает получать стабильный доход в размере 15% и в соответствии с этим строит свои финансовые планы. В случае преждевременного погашения кредита заемщиком, банк терпит убытки. В России ограничение на погашение кредита действует только первые полгода. После этого можно спокойно выплатить долг досрочно.

ОПЛАТИТЕ ПРОЕЗД

Как таковая, плата «за вход» в системе ипотечного кредитования отсутствует. Тем не менее, перед тем, как обратиться в ипотечный фонд за кредитом, нужно запастись значительной суммой наличных. Ипотечные сделки неизбежно сопровождает ряд расходов:

• оценка квартиры – 1200 руб.;
• регистрация договоров в Пермской областной регистрационной палате 1030 руб.;
• оформление договора купли-продажи и доверенности на закладную – 1000 руб.;
• страхование по всем видам – 1,5% от стоимости квартиры;
• услуги аккредитованной риэлторской компании – до 3,5% от стоимости квартиры.

Другое дело, что с каждым годом издержки при ипотечном кредитовании существенно падают. Нотариальные издержки исчезли совсем, сократились выплаты по всем видам страхования. Есть надежда, что упадет и процентная ставка.

ХОЧЕШЬ – ПОКУПАЙ ГОТОВОЕ, НЕТ – СТРОЙ САМ

Сегодня ипотечный кредит можно взять не только на покупку вторичного жилья, но и для участия в долевом строительстве. До недавнего времени это было невозможно – нет квартиры, нет и залога для кредита. Сегодня залогом возврата кредитных средств могут выступать права требования заемщика как инвестора к застройщику и поручительство самого застройщика.

Ипотечный кредит дает возможность войти на ранней стадии долевого участия в строительстве, никто другой на это денег не даст. В то время, как вход в долевое строительство на ранней стадии позволяет существенно снизить стоимость квадратного метра. Известно, что, чем выше готовность дома, тем выше стоимость квартир в нем.

Елена СМЫШЛЯЕВА

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить