Коммерческая ипотека в Перми - где искать выгоду?

18 сентября 2007 г., просмотров: 2407

Коммерческая ипотека в Перми - где искать выгоду?

Переезд в новый офис, расширение сети магазинов или приобретение большого склада ставит перед руководителем компании один вопрос - извлекать на покупку коммерческой недвижимости средства из оборота компании или брать ипотечный кредит?

Оказывается, сегодня взять в Перми кредит под залог приобретаемой коммерческой недвижимости удаётся не всем, поскольку данный вид кредитования почти не развит, а многие банки приоритетным направлением считают жилищную ипотеку.
В то же время желающих воспользоваться возможностью получения ипотечного кредита на покупку коммерческой недвижимости становится всё больше. По данным «Пермского агентства недвижимости» спрос на коммерческую ипотеку достаточно высок, но в то же время сделок осуществляется немного, в частности только три клиента «ПАН» сумели получить такой кредит за несколько месяцев текущего года.
Об этом же свидетельствуют данные опроса, проведённого порталом «Метросфера.ру», - более 40% опрошенных считают, что рынок коммерческой ипотеки не развит, хотя потенциальный уровень потребительского спроса на данный вид кредитования очень высокий. Для малых и средних компаний ипотека становится способом обрести стабильность положения, став собственником офисных, торговых, складских площадей и перестав быть арендатором, для крупных – возможностью приобрести недвижимость, не извлекая собственный капитал из оборота.
Казалось бы, банковским и кредитным структурам коммерческая ипотека более интересна, поскольку доход от коммерческой недвижимости стабильнее, чем от жилой. С другой стороны – в случае с приобретением жилья у участников сделки есть такой инструмент регулирования как ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», тогда как о коммерческой недвижимости в законе нет соответствующей формулировки, что создаёт определённые проблемы для кредитора в части оформления залогового обеспечения выданного кредита.

Галина Матвеева, руководитель Первого ипотечного центра ОАО КБ «Камабанк»:

- Основной причиной, препятствующей развитию коммерческой ипотеки, является несовершенство законодательства, которое в отличие от жилищной ипотеки не позволяет одновременно с регистрацией права собственности приобретателя нежилой недвижимости за счет кредитных средств регистрировать залог этой недвижимости в пользу банка. Таким образом, стороны по договору купли-продажи коммерческой недвижимости должны оформить переход права собственности в течение месяца, затем приобретатель регистрирует залог в пользу банка по договору об ипотеке (в течение 7 дней), получает кредитные средства и рассчитывается с продавцом по договору купли-продажи.
Нашим банком сейчас разрабатывается такая программа. Но для того, чтобы эта схема заработала, нужно предусмотреть возможность закрытия рисков всех участников ипотечной сделки.

22% участников опроса, проведённого порталом «Метросфера.ру», считают, что причины неразвитости рынка коммерческой ипотеки кроются в отсутствии у пермских банков отдельных программ по ипотечному кредитованию коммерческой недвижимости. Как показал анализ деятельности пермских банков, это действительно так. На территории края осуществляет финансовые операции порядка 60 банков, а оформить коммерческую ипотеку готовы лишь некоторые, среди них Урса-банк, Абсолют-банк, Сбербанк, Урал-ФД. Но даже здесь не готовы удовлетворить весь спрос на коммерческую ипотеку. Хотя, как утверждают эксперты, кредит под залог недвижимости выгоднее обычного кредита на развитие бизнеса, который зачастую выдаётся под залог не здания, а оборудования. Как правило, недвижимость - более ликвидный актив, чем производственные мощности. Но есть другие причины неразвитости коммерческой ипотеки.

Юрий Аликин заместитель Председателя Правления ОАО АКБ «Урал ФД»:

- По сравнению со сделками на приобретение жилой недвижимости, доля сделок с коммерческой недвижимостью не велика. Во-первых, в связи с тем, что эти сделки относятся к классу предпринимательской деятельности. Во-вторых, если жилищные условия желает улучшить почти каждый, то вот заниматься предпринимательской деятельностью готова совсем небольшая часть экономически активного населения. Практика выдачи кредитов на приобретение коммерческой недвижимости в Перми есть, но подобные сделки совершаются далеко не массово. С ростом и развитием класса предпринимателей будут увеличиваться и подобные сделки. Коммерческая недвижимость – дорогостоящая недвижимость, поэтому начинающему предпринимателю сложно нести такую ношу.
Если говорить о возможности получения такого кредита физическим лицом, то при рассмотрении кредитной заявки важным для банка будет являться возможность обслуживания клиентом полученного кредита. Для этого будут учтены все доходы, наличие которых необходимо подтвердить соответствующими документами, показать информацию в цифрах.
Отдельно выделенной программы кредитования под коммерческую недвижимость для физических лиц в банке «Урал ФД» нет. Заявки такого рода рассматриваются в рамках программы кредитования предпринимателей. Для физических лиц в данном случае наиболее подходящим является кредит - «Универсальный», с возможностью получения крупной денежной суммы на потребительские нужды. Основные условия кредита для приобретения коммерческой недвижимости: минимальный первоначальный взнос должен составлять не менее 10% от стоимости объекта, диапазон процентных ставок - 15-17% годовых сроком до 15 лет. Более подробные условия кредита будут зависеть от конкретного случая – заёмщика и объекта.

Коммерческая ипотека в России и за рубежом

В России, по словам экспертов рынка недвижимости, коммерческая ипотека только начинает развиваться. В основном она пока доступна крупным компаниям. Но уже сейчас аналитики рассматривают приобретение офисов, складов, торговых помещений по коммерческой ипотеке в качестве выгодной инвестиции, сравнимой с приобретением квартиры, обеспечивающей стабильный прирост капитала.
Спрос на коммерческую ипотеку растет во всех регионах России, поэтому банки реагируя на этот спрос, начинают разрабатывать кредитные программы по приобретению коммерческой недвижимости. В частности в августе текущего года новосибирский филиал Ланта-банка, сообщает журнал «Квадрум.ру», обозначил свои планы на развитие этой услуги. По словам управляющего банком, кредиты будут предоставляться на срок 5-7 лет под 15-17% годовых, в качестве залога по кредиту будут выступать офисные, складские и производственные помещения.
Условия ипотечного кредита для приобретения коммерческой недвижимости, по словам экспертов, зависят от цен на недвижимость в каждом конкретном регионе. Чем больше существует предложений на рынке недвижимости, тем больше становится  демпинг цен на неё и тем различнее могут  быть  кредитные программы на её приобретение.
Для мирового рынка недвижимости коммерческая ипотека – широко распространенное явление. Западный опыт показывает, что приобретение нежилой  недвижимости в кредит для последующей сдачи в аренду или перепродажи с целью получения прибыли давно стало отдельным видом бизнеса, приносящим большой доход.
Перспектива развития коммерческой ипотеки в России заключается в необходимости внесения поправок к закону об ипотеке, предусматривающих возможность одновременного перехода права собственности и возникновения обязательств по залогу. В этом случае ипотека коммерческой недвижимости будет развиваться не менее динамично, чем кредитование жилых помещений.