Что выбрать: ипотеку или ЖНК?

19 апреля 2007 г., просмотров: 1669

Ипотечное кредитование и жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) - совершенно разные по своей сути способы решения жилищного вопроса. Однако, не смотря на все свои особенности и специфику, сегодня обе схемы успешно уживаются на пермском рынке недвижимости, предоставляя потребителю право выбора.
Чем же отличается ипотека от ЖНК? В каких случаях выгоднее взять ипотечный кредит, а в каких стать пайщиком ЖНК? Подробнее об этом в комментариях специалистов.

ЖНК или ипотека: выбор за потребителем

Комментирует Надежда Пантелеева, директор компании «Ипотека.RU», профессиональный юрист:

- В последнее время все более популярной становится покупка жилья в кредита. В то же самое время не ослабевает интерес граждан и к участию в жилищно-накопительных кооперативах. Что между ними общего и в чем их различие? Каковы плюсы и минусы?
Прежде всего, можно сказать, что и тот и другой вариант покупки предусматривает рассрочку платежа.
В случае покупки квартиры с использованием ипотечного кредита, во-первых, квартира сразу становится собственностью заемщика. Во-вторых, кредит предоставляется на срок до 30 лет. При этом сумма кредита ограничивается только платежеспособностью заемщика. В-третьих, большим плюсом является то, что заемщик имеет возможность выбирать себе квартиру самостоятельно, руководствуясь текущей рыночной ценой квартиры и предложением к продаже. В-четвертых, благодаря длительности рассрочки платежа по ипотечному кредиту сумма ежемесячных выплат достаточно приемлемая. И еще один немаловажный аспект покупки недвижимости с использованием ипотечного кредитования: в настоящее время существуют ипотечные программы без первоначального взноса, что разительно отличает покупку по «ипотеке» от ЖНК, там без первоначального взноса не обойтись. Неудобство вызывают документы, которые заемщик должен предоставить в кредитную организацию для получения одобрения на ипотечный кредит.
Если учесть, что с ростом ипотечного кредитования банки стали лояльней относиться к предоставляемым документам и в редких случаях требуют справку о доходах по форме 2-НДФЛ, вся процедура покупки квартиры с использованием ипотечного кредита перестала быть труднодоступной.
Конечно, в случае с ЖНК ситуация совершенно иная. Во-первых, граждане заключают договор паенакопления с кооперативом на предложенный им вариант квартиры и выплачивают паевой взнос. Во-вторых, никаких документов кроме паспортов иметь для заключения договора паенакопления не нужно. В-третьих, гражданин становится собственником квартиры только после полной выплаты пая. В-четвертых, пай также как и в случае ипотечного кредитования выплачивается с процентами. В-пятых, срок выплаты пая ограничен, поэтому ежемесячный паевой взнос значительно выше, чем выплаты по тому же ипотечному кредиту.
Еще один момент, на который необходимо обратить внимание. В случае расторжения кредитного договора (объект недвижимости приобретен с использованием ипотечного кредита) реализация недвижимого имущества производится по рыночной цене и после вычета всех расходов остаток суммы выплачивается заемщику. При расторжении договора паенакопления возврату подлежит только сумма выплаченного пая без учета реальной рыночной цены объекта недвижимости.
ЖНК хорош для тех, у кого достаточно высокие доходы и отсутствует возможность подтвердить эти доходы, либо нет возможности собрать пакет документов для получения ипотечного кредита. В таком случае ЖНК можно считать относительной альтернативой ипотечному кредитованию на приобретение жилья.

Жилищно-накопительная альтернатива

Комментирует Юлия Решетникова, заместитель директора жилищного накопительного кооператива «Мой дом»:

 - Принципиальные различия кооперативной системы от банковской заключаются в следующем: во-первых, кооператив не предоставляет сразу всю сумму, необходимую для покупки квартиры а, согласно договору, добавляет к накоплениям пайщика оговоренную часть (как правило, 50-70%).
Во-вторых, для вступления в ЖНК не требуется справок и поручителей, нет ограничений по возрасту, достаточно предъявить только паспорт. И, в-третьих, минимальный процент, под который выплачивается долг, составляет в ЖНК всего 3% годовых.
Банковской ипотекой могут воспользоваться граждане, которые имеют необходимые документы и желание срочной покупки. Услугами ЖНК пользуются люди, которые не спешат с покупкой жилья или испытывают затруднения в получении кредита, ведь кредитные учреждения ставят ряд условий, таких как предъявление различных справок, наличие поручителей с достаточно высоким уровнем дохода и прочее.
Ипотекой могут воспользоваться граждане с высокими доходами, а ЖНК привлекателен для среднего класса. Тем не менее, в обоих случаях клиенту необходим стабильный доход, так как выплатить стоимость жилья придется в полном объеме. Вот только количество затрат на погашение долга существенно отличается. На погашение процентов и на прочие выплаты за одинаковый по сумме и сроку выплаты кредит клиент банка затратит сумму в четыре раза больше чем в ЖНК. Например, затраты на кредит в один миллион рублей на десять лет составят при ипотеке приблизительно 800 тысяч рублей, а в ЖНК – 200 тысяч рублей. Эта ежемесячная разница в пять тысяч рублей равна средней зарплате одного из молодых супругов и больше одной пенсии. По накопительной схеме чаще всего родители помогают взрослеющим детям приобрести их первое жилье. Ежемесячно они откладывают накопительные паевые взносы в ЖНК, в это время дети учатся, служат в армии, женятся. После того как молодые встанут на ноги, обязанности по погашению долга за квартиру родители передают им.
Другая группа потребителей услуг ЖНК желает приобрести жилье в рассрочку как можно быстрее, соглашаясь на выплату процентов даже выше банковских. Как правило, это молодые люди, арендующие жилье. Часто они даже не могут реализовать сертификаты, предоставленные им как молодым семьям. Время покупки жилья ограничено, а банки отказывают в кредите из-за низких доходов и несовершеннолетних детей.
Кооператив предоставляет возможность использовать заемные средства граждан, не членов кооператива, заплатив им проценты выше банковских.
Еще один важный момент. Чем дольше пайщик ЖНК накапливает свои сбережения, и чем меньше проценты на них начисляются, тем на более выгодных условиях ему будет предоставлена ссуда. Ведь в отличие от банка, где в кредите могут отказать без объяснения причин, ЖНК обязан предоставить ссуду своему пайщику. Таким образом, в ЖНК выгодно накапливать деньги, а затем пользоваться ссудой под низкий процент для покупки жилья. Рост цен на жилье и высокая арендная плата делают приобретение жилья с выплатой высоких процентов выгодным и быстрым решением жилищного вопроса.
Следует сказать, что предоставляемый материнский капитал – сертификат в 250 тысяч рублей, очень удобно реализовать именно с ЖНК. Ведь минимальные накопительные взносы в ЖНК «Мой дом» составляют всего 500 рублей в месяц. Даже для семьи с двумя детьми эта сумма не обременительна. Зато она гарантирует реализацию сертификата, тогда как с ипотекой молодая семья шансов почти не имеет. Ведь не секрет, что наличие детей увеличивает вероятность отказа в ипотеке.
Кроме того, ЖНК в отличие от ипотеки имеет больше инвестиционных возможностей. Клиент ЖНК может приобрести квартиру в строящемся доме по самой низкой цене. Ипотечный кредит на строительство новой квартиры будет предоставлен, скорее всего, уже по цене близкой к ценам на вторичное жилье.
ЖНК может профинансировать строительство коттеджа, обмен квартиры на дом с этапа подбора земельного участка  до оформления собственности на построенную недвижимость. Улучшение жилищных условий, переезд из деревни в город – все возможно с ЖНК.
Иллюзионным плюсом при приобретении жилья с использованием банковского или ипотечного кредита является то, что недвижимость сразу же становится собственностью клиента, в случае участия в кооперативе, имущество переходит в собственность только при полной выплате суммы предоставляемого кредита. Иллюзия данной схемы заключается в том, что в случае прекращения выплат по кредиту клиентом по различным причинам во всех случаях недвижимость продается и, невыплаченная сумма кредита переходит в собственность кредитора.

Справка

ЖНК (Жилищный Накопительный кооператив) - некоммерческое объединение граждан, которые организуют «общий котел» для удовлетворения своих нужд, а именно для покупки или строительства жилья.

Ипотека - долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья.