Ипотека в Перми: недоступная доступность

6 апреля 2007 г., просмотров: 1455

Пермская ипотека развивается, опережая самые смелые прогнозы. Пермский край в 2006 году показал рекордные темпы роста объема выданных ипотечных кредитов. Так пермский региональный оператор федеральной ипотечной программы ОАО «ПАИЖК» втрое увеличило количество оформленных ипотечных кредитов. Всего за прошедший год в крае было выдано в виде ипотечных кредитов более 3,8 млрд. рублей. По мнению экспертов, темпы роста рынка составили 300%. В то же время для многих пермяков ипотека так и остается недоступной. Этот факт подтверждают профессиональные участники рынка недвижимости, а также сами пермяки.
По данным опроса, проведенного порталом «Метросфера», 75% опрошенных считают, что сегодня ипотека доступна далеко не всем.

Ростки ипотеки в тени роста цен

Представители пермских кредитных учреждений связывают недоступность ипотеки, прежде всего, со стремительным ростом цен на жилье.

Андрей Шинкаренко, генеральный директор ПАИЖК:

 - Темпы роста цен на жилье (38%-52% в 2006 году) опережают темпы роста доходов населения. Если в начале 2006 года человек с доходом в 12 тысяч рублей и первоначальным взносом 700 тысяч рублей мог самостоятельно взять кредит и купить двухкомнатную квартиру в Мотовилихе, то в конце года это стало уже невозможным. Стоимость подобной квартиры выросла почти на 50%, а доходы остались практически на прежнем уровне. Теперь для покупки этой же квартиры доходов в 12 тысяч рублей недостаточно – нужен созаемщик.

Юрий Аликин, заместитель Председателя Правления ОАО АКБ «Урал ФД»:

- В очередной раз остановлюсь на несоответствии  между ценами на недвижимость и доходами населения. Рост цен на недвижимость, по-прежнему, существенно опережает доходы населения. И главный вопрос, возникающий у потенциального заемщика при обращении в банк,- на какую сумму кредита можно рассчитывать с нашими доходами. Сейчас, к сожалению, покупка квартиры даже с самым выгодным ипотечным кредитом недоступна для большинства граждан.

Среди других причин недоступности ипотеки специалисты указывают  проблему подтверждения доходов заемщиков, приоритетную направленность пермской ипотеки на вторичный рынок жилья, уровень инфляции и неготовность людей жить в кредит.

Андрей Шинкаренко:

 - Многие работодатели отказываются показывать официальные доходы своих сотрудников. Кредитные учреждения идут навстречу таким заемщикам, предлагая заполнить справку произвольной формы. Но руководители многих организаций отказывают своим сотрудникам и в этом.
Также большой проблемой пермской ипотеки является ее приоритетная направленность на вторичный рынок жилья. Новостройки, как правило, кредитуются очень избирательно. Федеральная ипотечная программа разрешает кредитовать строящееся жилье, документы на которое оформлены надлежащим образом. Под  эти стандарты попадают единичные предложения от застройщиков – дома, которые находятся на этапе ввода в эксплуатацию. Как правило, количество этих предложений на рынке ничтожно мало.
Таким образом, возникает дисбаланс между финансированием первичного и вторичного рынка жилья. Ввод нового жилья осуществляется медленными темпами, сокращается общий объем предложения. Это, в свою очередь, обуславливает высокие темпы роста цен на жилую недвижимость.

Юрий Аликин:

 - Еще одним сдерживающим фактором является уровень инфляции - это один из важнейших экономических показателей, который напрямую влияет на уровень ставки по кредитам. По прогнозам уровень инфляции в 2007 году составит около 9%. Следовательно, серьезного снижения ставок по кредитам ожидать не приходится.
Кроме того, во многом развитие ипотеки сдерживают психологические барьеры в головах россиян. Назвать это можно как угодно: менталитет, особенности психологии. Факт остается фактом. Хоть, и научились наши граждане пользоваться краткосрочными кредитами на потребительские нужды, автокредитованием, охотно берут бытовую технику в кредит, но долгосрочную ипотеку побаиваются. Самое распространенное суждение: мы не знаем какой «сюрприз» преподнесет государство нам завтра, и как это обернется для нас. Многим людям просто страшно брать кредит на 15-20 лет и жить, обременяя себя долгосрочными долгами. Существенную роль играет также недостаточная грамотность населения в вопросах ипотеки.

Нам нужен новый строй

Несколько иначе думают представители риэлторского бизнеса. По мнению Надежды Пантелеевой, директора агентства недвижимости «Ипотека.RU», рост цен на жилье не является главным фактором недоступности ипотеки. Основная причина – нехватка нового жилья.

Надежда Пантелеева, директор АН «Ипотека.RU»:

- Рост цен на жилье – это нормальное рыночное явление, когда спрос значительно превышает предложение. К тому же, вряд ли доходы населения сегодня не соответствуют ценам на недвижимость. Если бы большинство граждан не могли покупать квартиры, то цены на жилье не росли бы так стремительно. Однако такого не происходит. Спрос на жилье остается высоким, а это значит, что у людей есть возможность покупать квартиры и улучшать свои жилищные условия. Ипотека дает такую возможность.
Другое дело, сегодня на рынке не хватает первичного жилья. К тому же слабо развиты ипотечные программы кредитования новостроек.
Традиционно ипотечные кредиты выдаются на приобретение квартир в сегменте вторичного жилья. Идея кредитования новостроек популярна среди потребителей, но вызывает весьма осторожное отношение кредиторов. Ряд пермских кредитных учреждений выпустили продукты по кредитованию строящегося жилья. Но они, как правило, ориентированы на ограниченное число застройщиков. Некоторые новостройки готовы кредитовать ПАИЖК, Сбербанк, Камабанк, УРСАбанк. Но большинство программ все же подразумевает залог имеющегося жилья.
Понятно, что банки не хотят рисковать, поскольку в случае кредитования новостройки, в залог переходит не объект недвижимости, а право требования  на строящийся объект.
Кредит на новое жилье – очень хорошая идея, но чтобы воплотить ее в полной мере, необходимо более тесное сотрудничество между банками, застройщиками и риэлторами.

С Надеждой Владимировной соглашается Юрий Аликин. По его мнению, для более активного развития ипотеки необходимо вводить больше новостроек. Кроме того, Юрий Николаевич придает особую значимость взаимодействию власти и бизнеса.

Юрий Аликин:

- Для развития ипотеки необходимо развитие строительной отрасли, чтобы появилось  соответствующее спросу предложение. Если же мы будем наращивать количество  кредитов, а  число предложений на рынке жилья  не будет увеличиваться, то это приведет лишь к росту цен на жилье. Немаловажным является тщательная проработка и усовершенствование законопроектов и механизмов взаимодействия государственных органов и строительных организаций. В целом, чтобы решить эту проблему, необходима совместная работа власти и бизнеса.

Конкуренция на благо людей

По прогнозам экспертов рынка в 2007 году конкуренция между банками обострится.

Юрий Аликин:

- Активное развитие среднего и малого бизнеса и рост благосостояния населения приведет к увеличению спроса на банковские продукты. В связи с тем, что рынок крупных корпоративных клиентов давно поделен, активное развитие банковского бизнеса сейчас сфокусировано  в розничном сегменте.  Для успешного развития розничного бизнеса необходима широкая сеть офисов и филиалов, позволяющая охватить наибольшее количество клиентов. Сегодня каждый из серьезных игроков в банковском бизнесе активно развивает инфраструктуру, осваивает новые территории, увеличивая количество точек обслуживания. Данная тенденция, безусловно, приведет к повышению уровня конкуренции и на территории Пермского края.

Надо полагать, что конкуренция и борьба за каждого клиента только улучшат качество оказываемых банками услуг. Однако некоторые приемы борьбы уже сегодня несут негативный характер. Речь идет о скрытых процентах. Последнее время о них говорят все чаще и чаще.

Андрей Шинкаренко:

- Конкуренция на рынке ипотечных услуг в Пермском крае сильно обострена. Если еще год-полтора назад ипотеку оформляло ПАИЖК и пара банков, то сегодня ипотечные программы предлагает более 30 структур. Каждая организация стремится представить свои услуги в наиболее выигрышном, по сравнению с конкурентами, свете. Часто за низкой, на первый взгляд, процентной ставкой скрывается высокая комиссия за оформление кредита, обслуживание счета, аренду сейфовой ячейки, штрафы за досрочное погашение или большой размер страховки.
Клиенты ОАО «ПАИЖК» платят за оформление ипотеки 1% от размера кредита, но не более 12 500 тысяч рублей. Комплексное страхование – примерно 1,1% от размера кредита и оценка приобретаемой квартиры – 1 800 рублей. 
Мы рекомендуем осторожно относиться к предложениям организаций, которые предлагают кредиты под очень низкие проценты. Минимальная ставка АИЖК (федерального ипотечного агентства) составляет сегодня 11% годовых. Если Вам предлагают кредит, где ставка намного меньше, тщательно расспросите специалиста обо всех сопутствующих платежах. И внимательно изучите все документы, перед тем, как их подписывать. Не стесняйтесь уточнять у специалистов все вопросы, которые Вам неясны.

Кроме этого, конкуренция обострится и между агентствами недвижимости. Ведь с развитием ипотеки увеличится количество ипотечных сделок, что потребует от риэлторов высокого уровня знаний ипотечных программ.

Андрей Шинкаренко:

- Работа с ипотекой требует от риэлторов дополнительных знаний. Если риэлтор берет с клиента деньги за помощь в подборе и оформлении ипотечного кредита, то соответственно, он должен обладать информацией обо всех ипотечных программах, существующих на рынке. Кредитных организаций более 30, а программ жилищного кредитования более 200. Кроме того, специалист должен четко представлять процедуру оформления ипотечного кредита, должен знать требования к комплекту документов.

Надежда Пантелеева:

 - Для того чтобы оказывать населению ипотечные услуги, необходимо досконально знать кредитные продукты банков, отслеживать изменения в программах и условиях кредитования, уметь просчитывать сроки проведения ипотечных сделок, знать достоинства и недостатки той или иной программы. Всему этому необходимо учиться,  нужно нарабатывать опыт.

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить