Кредитная революция

14 февраля 2007 г., просмотров: 1207

Кредитование под недвижимость развивалось в 2006 году бурно, но асимметрично

2006 год стал переломным в развитии ипотеки, - динамика роста кредитов впечатлила всех участников рынка недвижимости, а еще больше – жителей города. По данным краевой администрации, объем ипотечных кредитов, выданных населению, за год составил более 4 млрд рублей. Аналитики отмечают, что такое масштабное увеличение платежеспособного спроса значительно «подогрело» вторичный рынок жилья в Перми, и отмечают, что новостройки и коммерческая недвижимость пока остаются не охваченными ипотекой.

Праздник для потребителя

В прошлом году количество участников пермского рынка ипотеки увеличилось в 2 раза (с 15 до 30), и они предлагают заемщикам около 218 ипотечных программ. Обострение конкуренции заставляет банки корректировать свои предложения в соответствии с интересами потребителя. За прошлый год ставки по ипотеке в Перми и Пермском крае снизились на 1-2% и сейчас находятся в диапазоне 10–22% годовых по рублевым кредитам и 8–14% годовых по валютным. По словам специалистов, беспрецедентное снижение ставок с 18% до 13% провел «Сбербанк России».

Руководитель центра ипотечных программ корпорации «Перспектива» Ольга Дзусова отмечает, что отношение кредитной организации к заемщику за последний год стало более лояльным. В частности, теперь при получении ипотеки учитываются не только официальные источники дохода заемщика, но и «серая» зарплата. Смягчились и стартовые условия: в большинстве случаев первоначальный взнос составляет 10% от  стоимости жилья, а некоторые банки совсем не требуют его. Тем не менее, соотношение средней заработной платы с размером кредита, необходимого для покупки квартиры в Перми, все еще не в пользу покупателя, отмечает Ольга Дзусова. В среднем желаемый размер заемных средств составляет сейчас 1 млн рублей. Ежемесячный платеж по такому кредиту составляет 12-15 тыс. рублей, а средняя зарплата в Перми равна 11-12 тыс. рублей.

Аналитики Западно-Уральского института экспертизы, оценки и аудита отмечают, что в результате резкого увеличения объемов кредитных денег на рынке, образовалась пропасть между спросом и предложением жилья.  Если несколько лет назад был очевиден недостаток денежных средств у потребителя при избыточном предложении объектов, то сейчас положение кардинально изменилось: деньги есть, но покупать нечего.

Ольга Пермякова, заместитель генерального директора Западно-Уральского института экспертизы, оценки и аудита:

– Людей, которые хотят и могут купить квартиру по ипотеке, в несколько раз больше реальных ипотечных заемщиков. Виноват в этом в большой степени недостаток предложения квартир. Он не только провоцирует бешеный рост цен, но и существенно ограничивает возможности развития ипотеки.

Новостройки временно недоступны

Несмотря на бурный рост, эксперты отмечают некоторую асимметрию, возникшую на рынке. Ипотека максимально охватила сегмент вторичного жилья. Если же говорить о новостройках, лишь 10% сделок проходят с помощью ипотечного кредитования. Причина такой ситуации - в высоких финансовых рисках. Банки почти не практикуют кредитование квартир в новостройках, находящихся на стадии котлована, так как предмет залога - квартира – еще не построен. Аналитики видят решение этой проблемы в развитии страхования ипотечных рисков, но страховые компании пока не спешат брать на себя ответственность за застройщиков. В то же время ажиотаж делает практически невозможным приобретение квартиры в новостройке, уже принятой госкомиссией, поскольку жилье раскупается задолго до сдачи дома.

Ипотека для бизнеса

Ипотека коммерческой недвижимости также пока практически недоступна для потенциальных заемщиков. Об этом «Метражам» рассказала руководитель экспертно-аналитического отдела Пермского аналитического центра Ирина Трубинова. Сдерживают развитие этой услуги высокие цены на коммерческую недвижимость и высокие процентные ставки, а также то, что ставки аренды площадей относительно стабильны, объяснила она.
Основной же причиной отсутствия коммерческой ипотеки эксперты называют нечеткость законодательства. По словам юристов, закон «Об ипотеке» разрешает заложить недвижимость в момент заключения сделки лишь в случае операций с жилыми помещениями. Для офисов подобная схема неприменима. «При сделках с жилой недвижимостью залог возникает одновременно с регистрацией перехода права собственности, и продавец получает деньги за объект без каких-либо задержек по времени, — объясняет правовед Валерия Дроздова. — Но в этом законе отсутствуют четкие формулировки об ипотеке при сделках с коммерческими объектами».  В результате нарушается логическая последовательность действий: если вы приобретаете магазин или офис, то вправе получить в банке кредит лишь с того момента, когда к вам перешло право собственности.
Однако юристы уже изобрели способ преодолеть законодательные препоны. Банк-кредитор создает дочернюю компанию, которая покупает объект; на счета этой компании заемщик переводит около 25-40% цены (это, по сути дела, и есть его первоначальный взнос); остальную сумму вносит банк. В дальнейшем дочерняя фирма банка передает право собственности на объект заемщику.
В то же время, есть у экспертов и сомнения в необходимости коммерческой ипотеки. Специалисты Пермского аналитического центра убеждены, что предприятиям малого и среднего бизнеса зачастую выгоднее арендовать помещения, поскольку сроки окупаемости приобретения площадей по таким ипотечным сделкам достаточно велики.  
По их расчетам, при рыночной стоимости офисной площади, зафиксированной в ипотечном договоре, –  50 тыс. рублей за 1 кв. м и арендной плате 700 рублей за 1 кв. м в месяц приобретенные площади окупятся через 6 лет. С учётом процентов за пользование заёмными средствами этот срок увеличится в 1,5-2 раза. Естественно, такой горизонт прогноза в 6-10 лет актуален в основном для достигшего определенного уровня, стабильного бизнеса. Но крупные предприятия, как правило, имеют финансовую возможность для приобретения необходимых площадей, не используя ипотечные кредиты.

Елена Фаст

Источник: газета "Метражи"