Ценовой взрыв

5 февраля 2007 г., просмотров: 1303

2006 год в очередной раз принес выгоду тем, кто продает жилье: рост цен на него составил в разных сегментах от 30 до 50% за год. По мнению аналитиков, основной причиной такого положения на рынке стало значительное превышение спроса, подогретого развитием ипотеки, над предложением. Власти и строители признают, что объем ввода нового жилья не смог удовлетворить растущие потребности населения. Главной интригой остается вопрос, продолжится ли эта тенденция в 2007 году. Мнения экспертов на этот счет рознятся: одни полагают, что рост составит не более 30-35%, другие прогнозируют стагнацию рынка и рост цен на уровне инфляции.

Итоги

Несмотря на то, что в начале 2006 года некоторые аналитики ожидали стабилизации на рынке жилья, этого не произошло. Напротив, рост цен превысил аналогичный показатель 2005 года (26%), и составил 51,5%, практически сравнявшись с 2004 годом, который показал рекордный для региона рост цен – 55,7% (данные исследовательской компании «Логитекк»). Именно после 2004 года о привлекательности рынка жилья для частного инвестора заговорили всерьез, и те, кто вложился в него, в 2006-м, не прогадали. В частности, по словам аналитика корпорации «Перспектива» Регины Давлетшиной, рост цен на вторичное жилье достиг максимального уровня за последние 5 лет.
Взрывной рост цен на жилье аналитики объясняют несоответствием предложения активно растущему спросу. По словам генерального директора корпорации «Перспектива» Владимира Онянова, темпы ввода жилья в Перми сейчас совпадают с темпами выбытия ветхого, чего явно недостаточно для покрытия потребностей населения.
Основными факторами увеличения спроса в 2006 году стали рост доходов населения и развитие ипотеки. Коммерческий директор агентства недвижимости «Респект» Алексей Ананьев считает, что количество средств, вложенных в недвижимость значительно возросло в 2006 году из-за выплаты крупных дивидендов рядом компаний и ростом котировок акций. Многие инвесторы предпочли вложить свободные средства в жилую недвижимость, так как рост доходности в этой сфере по итогам последних лет с трудом достижим в каких-либо других областях, объясняет эксперт. Из-за этого спрос на новостройки к концу 2006 года поднялся так высоко, что по некоторым объектам уже стоит очередь из желающих купить жилье, рассказал Ананьев.
Мощнейшим фактором по стимулированию спроса в 2006 году все эксперты признают ипотеку. По данным пресс-службы губернатора, за год пермяки взяли ипотечных кредитов на 4,6 млрд рублей, что превышает плановый показатель, установленный Правительством РФ, в 2 раза. Аналитик ИК «Ермак» Виктор Тунев в этой связи указывает, что на рынок существенно повлияло улучшение ипотечных предложений банков и АИЖК: средние эффективные ставки снизились с 15% до 13%. По словам руководителя центра ипотечных программ корпорации «Перспектива» Ольги Дзусовой, в 2006 году конкуренция на этом рынке значительно возросла, что и заставило кредитные учреждения смягчать условия для заемщиков. Так, банки начали учитывать «серые» дохода, и даже появился ипотечный кредит без первоначального взноса, отметила она.
В то время, как спрос усиленно подогревался, адекватного увеличения предложения не произошло. В 2006 году в Пермском крае построено 704 тыс. кв. метров жилья, в краевом центре - 424,9 тыс. кв. метров, включая индивидуальное строительство. Как отметила в интервью «Метражам» председатель департамента планирования и развития территории Перми Татьяна Самойленко, эта цифра соответствует плану, заявленному краевыми властями. Однако, этого оказалось недостаточно, чтобы удовлетворить подогретый спрос, что, по словам аналитиков, и стало основной причиной роста цен.

 Прогнозы

В прогнозах на 2007 год эксперты расходятся. Одни предрекают продолжение поступательного повышения цен, другие полагают, что весной-летом 2007 года рынок ожидает стабилизация цен. В частности, аналитик «Перспективы» Регина Давлетшина полагает, что в 2007 году рост цен на вторичном рынке составит не менее 30%, на первичном – 35%. По прогнозу «Перспективы», в абсолютных значениях прирост цен останется на уровне 2006 года.
А вот аналитик инвесткомпании «Ермак» Виктор Тунев опасается «коррекции рынка после почти двукратного роста за 1,5 года». Он отмечает, что потенциал роста практически исчерпан. Сейчас доля расходов на приобретение недвижимости в общих доходах семей, рассчитывающих улучшить жилищные условия, колеблется от 49% в нижней имущественной группе респондентов до 30% в более богатых слоях населения, отмечает он. Очень высокая доля расходов на недвижимость позволяет сделать вывод, что потенциал роста покупательной способности населения в части недвижимости уже практически исчерпан, и в ближайшие годы рост рынка будет совпадать с темпом увеличения реальных доходов населения - то есть, около 10% в год. В номинальном исчислении рост расходов на приобретение недвижимости может составить около 20% в год.
Приостановку роста прогнозирует и Вячеслав Пермяков. По его данным, в Перми на руках у частных лиц и организаций находится около 500 площадок под строительство, которые еще предстоит освоить. Их массовая застройка может начаться уже в 2007 году, из-за грядущего ужесточения контроля за освоением земель со стороны властей. Гендиректор корпорации «Перспектива» Владимир Онянов отмечает, что на рост предложения в 2007 году окажет и упрощение порядка выделения земельных участков под строительство, и аукционы, которые пермская мэрия уже начала проводить в регулярном режиме.
Из-за крупного выброса предложения на рынок в следующем году, по прогнозу Пермякова, рост цен будет на уровне инфляции, а новостройки эконом-класса даже могут подешеветь, и начнется этот процесс весной-летом. «Мы советуем инвесторам, которые играли на рынке недвижимости, сбрасывать жилье, фиксировать прибыль, так как такого роста, как в предыдущие 3,5 года, уже не будет», - говорит Вячеслав Пермяков.

Автор: Александра Покровская