Нынешняя осень определит развитие рынка ипотеки в будущем

2 сентября 2008 г., просмотров: 1266

Из-за резкого роста рисков в сегменте ипотечного кредитования Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) за последний год неоднократно ужесточало условия работы с банками. Вследствие мирового финансового кризиса сократился доступ банков к длинным ресурсам в России и за границей, что поставило под угрозу срыва национальную программу «Доступное жильё».

С вопросами по проблемам на рынке ипотеки на сегодняшний день в Прикамье «Метражи» обратились к генеральному директору группы предприятий «Доступное жильё» Александру Денисову.

- Александр Юрьевич, как развивается сегодня рынок ипотеки в целом в Пермском крае?

- Рынок действительно на данный момент претерпевает некоторые изменения, и не в лучшую сторону. Многие рынки на 2008 год имеют тенденции к снижению,  в других отраслях происходит то же самое: на железной дороге прекратились поставки, продукция у многих снизила темпы выпуска. Мы к существующим кризисным явлениям пришли практически сознательно, раздув гонку в росте цен на недвижимость, гонку за выдачу кредитных средств. На сегодняшний момент уровень зарплаты и уровень стоимости жилья очень сильно разнится. Человек со средним уровнем дохода не может себе позволить квартиру. Кроме этого, банковский кризис ликвидности ужесточил требования к заёмщику, сейчас мы ощущаем высокий уровень невозвратности кредитов, а раз не возвращаются кредиты, нет пополнения банковских средств. Свои внутренние резервы банки в основном раздали, а рефинансирование другими банками и рынок секъюритизации практически не работает, тот же АИЖК ужесточил требования к портфелю закладных. Всё покажет нынешняя осень, сейчас многие покупатели задумываются о снижении цен и считают, что они могут на этом выиграть, занимают выжидательную позицию. Мы всё-таки считаем, что рынок недвижимости заработает и подъём цен будет, но не такими темпами какие были раньше.

- 15 мая 2008 года вступили в силу изменения стандартов выдачи, сопровождения и выкупа ипотечных кредитов. Как изменения отразились на доступности кредитования?

- АИЖК у нас сейчас - основной оператор со стороны государства. Чтобы раскрутить машину рынка закладных (ценных бумаг), необходимо вливание государственных средств. Для возврата кредитов необходим срок в среднем 4 – 5 лет. По крайней мере, ужесточив требования, Агентство сделало максимум, для того, чтобы стало меньше неликвидных кредитов. Задача АИЖК рефинансировать займы.  О цифрах выдачи кредитов мы можем сказать только в октябре месяце, когда рынок недвижимости расшевелится, сейчас говорить об этом рано, потому что люди построят свою политику приобретения недвижимости в сторону выжидания, тем самым, остановив продажу жилья. Сейчас основная задача АИЖК стабилизировать рынок, чтобы он не рухнул, и, как следствие, не наступил кризис экономики.

- В чём сегодня лучше брать кредит – в долларах, рублях, евро или в другой валюте?

- В 2005-2006 году, судя по Москве, все брали кредиты в долларах, а так как доллар падал, люди всегда выигрывали. Во-первых, процентная ставка была ниже, во-вторых, сумма падения доллара тоже давала определённый плюс. Сейчас же мы видим такую ситуацию, что больше людей переходят именно на рублёвые кредиты. Это связанно в основном с тем, что доллар начинает потихоньку отвоёвывать свои позиции и идти вверх. Естественно, что самая стабильная валюта на сегодня это евро. Но рост курсовой составляющей на евро ставит нас в такую ситуацию, что мы можем оказаться в минусе. Тем не менее, если сегодня рубль укрепится, то всё может измениться, в зависимости от того, как пройдет у нас осень. Если все будет хорошо, то будут брать кредиты в рублях, если же наоборот, то многие перейдут на валюту. Я бы порекомендовал, так называемую плавающую ставку. Она дешевле, чем валютная и менее рискованная, но пока её мало кто из банков применяет.

- Насколько на сегодняшней стагнации рынка недвижимости востребованы среди потребителей такие специалисты, как ипотечные брокеры? Насколько это направление развито в Прикамье?

- Сейчас население становится всё более юридически и экономически грамотным, и если раньше мы объясняли населению вообще что такое ипотека, то сейчас почти каждый готов взять подобный кредит. Мы наблюдаем, что услуга ипотечного брокера становится более грамотной, и человек получающий отказы в банках по поводу приобретения кредита, рано или поздно приходит к ипотечному брокеру. Брокер должен быть профессионал высокого уровня, а не просто курьером по доставке документов банку, он должен очень хорошо разбираться в банковской системе, понимать её механизмы, знать все нововведения которые происходят в том или ином банке. Простой человек не может разобраться во всей этой системе. Сейчас основная масса населения не может адекватно оценить свои доходы и расходы, поэтому помочь банку спрогнозировать насколько тот или иной человек платёжеспособен, это тоже задача ипотечного брокера. Помимо прочего, необходимо пересмотреть саму систему оплаты специалиста. На западе существует так называемый финансовый консультант, он не берёт деньги с клиента, ему оплачивает услуги банк. Ипотечный брокер должен стать тем финансовым консультантом, который сможет помочь человеку в выборе кредита, и какой объём он сможет потянуть. Сегодня многие агентства называющие себя ипотечными брокерами таковыми не являются, они даже не имеют соответствующей сертификации и аккредитации в банках.

- Можно ли спрогнозировать ситуацию на ипотечном рынке на ближайшие 2 - 3 года?

- На ипотечном форуме, проходившим этим летом, был Иван Дмитриевич Грачёв - человек, который и создал закон об ипотеке. По его словам, сама банковская ипотека, в такой форме, которая сейчас существует, просуществует ещё 3 – 4 года, затем она выйдет на более стабильный уровень. Сократятся объёмы, количество банков, количество выдаваемых кредитов. Вообще система банковской ипотеки, для того слоя населения, который готов переплачивать стоимость приобретаемого жилья. Основную же часть населения возьмут на себя ссудо-сберегательные системы, банки которые специализируются на накопительной системе. Уже сейчас эта система запускается, если государство успеет принять ряд законов, то рынок недвижимости стабилизируется и начнёт опять развиваться.

Записал Дмитрий Михеенко